城市土地产权——从历史到今天

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作者：华新民
来源：传行知
来源日期：2010-9-1
本站发布时间：2010-9-15 17:43:13
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　　我们大家欢迎华新民老师到这里来做讲座。华老师虽然只有四分之一中国人的血统，但她对中国文化的关注，可能是在中国人当中也是比较少见的。我相信今天谈的话题肯定会引起大家很大的关注。在座有很多人以前也关心过这方面的话题，比如中国土地制度。大家可能都知道中国的土改，把农村的土地制度整个改过来。后来搞人民公社，农民的土地是从共产党那里分来的，他还有一个接受的心理。但大家可能不知道城市土地制度变迁，可能没有多少人清楚这里面的细节和故事。现在我们大家都知道，城市土地是国有化的。它有它的历史，它是怎么演变过来的，在中国的城市化过程当中，一座座高楼大厦建起来的背后，是不是有一些可怕的、掠夺的和暴力的故事?华老师是这方面的行动家和理论家，而且这么多年来，尤其是北京的胡同，那些漂亮的院子，华老师是一直在到处呼吁保护，有很多非常无奈的故事，今天可以跟大家分享。

　　华新民：

　　我准备了好多图片。由于时间关系我就不做自我介绍了。虽然长着外国相貌，但我是在北京出生长大的，我家在北京已经100年了，家人也都是参与城市建设的。我直接进入主题，差不多10年以来我一直在保护自己的家乡，就是北京的胡同，在这个过程当中，自己也是慢慢地看到和学到不少东西，都写在了我出的书“为了不能失去的故乡”里，其中就是想纠正一些巨大的误区，我今天要讲的也是这一点，就是对城市土地性质的巨大误区，正是这种误区使大家看不清楚拆房子后面的本质问题。我想纠正一下这个误区。

　　我主要是从1949年以来政府的一些的文件和法律的变迁过程，让大家能够明白这个误区在哪儿。我这里说的是北京，因为一直做的事情都是直接跟北京相关，但实际上我所说的道理是适用于全国的。

　　这是北京老城，62平方公里。这里面1/3是皇家园林，2/3是胡同，这些胡同里面是一个个的四合院，里面住着房主人。从几百年、上千年以来就是这样的一个城市。今天很重要地是要说说“城市土地产权”。这个是过去清朝的时候，很早以前的一个卖房地契，房屋在市场上的买卖在中国来讲历史是很悠久的了。但我现在主要是讲49年以后。这个是1928年制定的土地条例，当时也是为了市民之间的买卖。我祖父当时做过北平工务局局长，是一个巧合，他当时也参与了制订土地条例。这是民国时候的一个四合院，刚才我说过这些胡同里面，整个是由四合院组成的，每家院子基本都是这种状况。一会儿你们会看到图，不单是民国这样，一直到1966年也还是这样;不单是北京老城，我相信全中国历史城市和城区都是这么一个状态。北京当时完全是一个花园城市。

　　我现在说它是由一条条的胡同组成。这个是民国时期的一张照片，是一个院子里的照片。这个是民国时期的房地契，因为当时我们的土地买卖，都是花钱买的地。

　　50年代初期农村经历过土地改革，很多人有一个误会，好像到49年以后土地就全“归了国家”。这个事实根本不存在。今天我不涉及农村的事情，农村有土地改革，另说了。你们看1949年的时候，当时北平军事管制委员会在它的布告里就讲到了城市的土地受到保护，上面写着说：“城市房屋之占有关系，及由于所产生的租赁关系，有别于封建的或半封建的土地制度，现在不单不应该废除，而且应该予以合理之保护，此乃我人民政府既定之政策”。开始进城的时候是这样表示的。

　　这是1949年8月，当时人民日报以问答的形式，说城市的土地不能和农村土地一样，说城市土地的性质不一样。北京老城和各地老城土地基本上都是私人的。从那个时候很明确地说城市私人土地受到国家的保护。

　　我书里也是列了好多法律规定，从那个时候一直梳理到现在。1950年的时候，有房地产登记暂行规则。现在有房主人去找房管局，那些房管局就说那个时候什么法都没有。这是不对的，那时候也有法，当然有法。当时就要求在民国时拿到房地契的房主人到北京市相关部门，去办总登记。50年有这个规定，51 年也有一个规定。

　　当时在北京有一个报纸叫《新民报》。做了规定以后，《新民报日刊》就在报纸上做了房地产登记公告，这是51年某一天的公告，公告了好长时间，一年多的时间内都有这些公告，上面有每个房主人的名字和他的房地产所坐落的位置，具体的门牌，当时不叫东城区、西城区，是第一区、第二区这么分的。这些东西我和一位朋友全部给拍下来了，拍下来之后准备再做成电子版以便搜索。有些房主人现在到房管局，房管局就是不给他看老的产权证，因此我们可以先拿这个来证明自己的产权。这是个公告，后来私产又受54年宪法的保护。因为是已经做了登记，登记就能受到保护了。

　　这个是房地产所有证，你们看房和土地都是自己所有的。1951年房地产证上的土地，是“换”字，凡是49年以前有过民国房地契的，都是注着 “换”字，就是说换成一个新中国的房地产所有证。而50年代以后到1966年以前，在房地产市场上买到宅院后得到的那个房地产所有证就不是“换”字了，那叫“证”字，都是从新中国成立以后的交易上得到的。现在有一种说法，社会主义公有制，市场经济都没有了，80年代以后又开始，这个纯粹是瞎说。社会主义公有制里，从来没有包含我们私人的宅子，私人的宅子一直是私人的。在1966年以前，在文化大革命以前，一直存在房地产的交易。私人住的房子没有变成公有的，从来没有过这种事，现在也没有，这是一个非常大的误区。

　　当时叫“地政局”，就是现在咱们房管局和国土资源局的前身，最早叫“地政局”。

　　你们看这个是“证”字，这个人是在1955年买的房子，然后做的登记。当时当然是房屋和土地一起买的，因为是房地交易，这个地是非常重要的。

　　这是1954年的宪法。前两年出了物权法，很多人就跟我说，中国终于保护私有财产了，这是不对的。1954年宪法就保护私有财产了，早就保护了，这不是新鲜事。我们对私有财产的保护，我们所有的老的房主人在50年代初期登记的房地产，是受到中华人民共和国宪法的保护。我们的登记是中华人民共和国人民政府做的登记。

　　这个是在1956年的公私合营社会主义改造时期。看看当年的各种规定，公私合营等于是政府跟企业有一个合同的关系，有一个买卖的关系。这个是社会主义改造，而且社会主义改造是长期的赎买，但不涉及私人的住宅，私人的住宅没有经过买卖的关系。后来1958年对私人房屋的社会主义改造，那和公私合营社会主义改造完全是两个性质，完全是两回事。那个是国家强行地让房管局拿走了管理权，产权没有变化，没有这么一个表示买卖关系的一纸合同，是完全不一样的。那个叫经租房，被国家经租的房屋，是在1958年以后。从1949年到1956年老城房地产状况是非常正常的。有自己住的房子，有出租的房子，有市场之间的买卖，每个家庭也都是很和平地生活在自己的院子里，这些直到1956年都没有什么问题。除了有一些院子，当时这些院子的主人害怕新政权，跑了，把门锁上了，留下一个空的院子。在这一部分中，有一些被没收了，被法院没收了，其他大部分叫代管产，听了这三个字就能明白了。房管局代主人管理，这个叫代管产。这个代管产到今天也是承认私人所有的，你只要当时没有经过法院的程序。现在“没收”这个词，很随便地就滥用，我跟好多人讲你不要滥用，你有过没收的事实吗?这个没收是法律的名词，是很严肃的，不能瞎说。

　　刚才我说了，那个时候我们叫“极左”的时期，1956年是社会主义改造，到了1958年大跃进的时候，大家都知道那是什么时代，非常荒诞。当时政府认为如果私人出租房屋超过了15间，比如北京超过15间，225平方米的话，就应该要由国家来帮助你管理、修缮、经营管理和出租什么等等。当时搞了一场运动，58年的时候就几个月的时间内。当时怎么动员呢?那都是强制性的。如果私人出租房间超过了这么多间数和这么多平方米的话，你就要交给国家来管理，每个城市标准都不一样。从58年的某一天开始，房租政府拿2/3，你拿1/3，每个月政府退给你这1/3，这就叫做“经租房”。

　　当时说是自愿，实际上当然不是自愿的。但我们可以看出产权登记人，这个产权人是不变的，一直到现在也没有变，产权没有任何变化，就是强行管理了。但是1954年有宪法保护私人的财产，从经租房开始已经是违反宪法的侵权行为。我再给大家看一点照片，我刚才说了点法律文件，再说一下北京这些四合院当时的状况。

　　现在好多人进了胡同，尤其是年轻人进了胡同都觉得这些胡同怎么破破烂烂，但1966年以前的北京绝对不是这个样子的，它就是我照片上这个样子。

　　你们看当时北京整个老城胡同里就是这样的状况。你们看房子上也没有长草，因为这个院子一直是房主人在维护着。我们自己有一个小院，几百年、上千年都是这么过来的。我们的院落状况就是这种状况。现在我们所看到的北京胡同是非正常的状况，它就好像被一场战争弄得破破烂烂的，你不能说这就是胡同和四合院，真正的胡同和四合院是照片上这样的。我们再看近年有些院子是一直保持像原来一样的，也有一些是经过修缮恢复的，我们要明白这个产权跟院子的状况的关系。现在很多人光看建筑，包括很多保护文物的人，他光注意建筑，不去想建筑跟其他的关系，跟房主人的关系。这些建筑是干嘛的?首先是人住的。住的话，人跟房子有什么关系，是房客，还是房主人?这里面的法律关系是什么?这些都是非常重要的。我们不要光看表面上的这些，像现在所看到这种状态。

　　我家里有一本书，全是1959年四合院当时状态的照片。这是我认识的一个房主人，他给我的他家的老照片。再往下看。这是另外一家人，在他们家里，你看那个砖雕，北京这种砖雕过去是非常多，非常漂亮，北京四合院每个院子也是一个艺术品，非常美丽。

　　说实在的这些照片我们现在很少能看的到了，为什么?因为绝大部分在文化大革命被主人烧掉了，或者是红卫兵给烧掉了。1966年8月叫“红八月”，当时的红卫兵冲进胡同里面，杀了很多人，你有房子就变成一个罪过。那个时候为了保命，很多人就拼命地烧这个。我不知道你们年轻人是不是了解文化大革命的事情，把这些照片都烧了，生怕某一张照片就会引来杀身之祸。现在这种照片是很难找到了，能找到一些，不多，非常少。从这些照片里，我们可以看到真正的北京是什么样的，真正的北京的生活状况和建筑状况。

　　这个院子你们看它多漂亮，它已经不存在了。那个时候的北京砖雕都是很多的。你们可以想象那时候的北京城是多美，1966年以前的北京城。我小时候就生活在这么美的城市里。

　　这是文化大革命的时候，有人留下的武汉的一个红卫兵通令。武汉也好，北京也好各地都是一样，就是要求房主人交出土地，城市所有的土地立即收归国有，这是红卫兵提出来的收归国有，限期你们老老实实向当地政府交出土地证，这是红卫兵当时在胡同里张贴的布告。

　　我见到很多亲身经历过1966年8月这个时期的房主人，一说起来就哭，哭的非常厉害。那是一个非常可怕的时代，当时大家为了保命，就到房管局排着队去把房地产所有证，刚才我们给你们看的房产证交到房管局去，当时都留下一个收据，这个收据我们可以看到下面写的接管后要求“房主要妥善保护房屋”。这个行为等于是房管局替大家保管房地产所有证，并不是说交了房产证，政府就没收了你的房子，这是错误的概念。没有没收的行为，而且还让房主妥善保护房子，就是说房子只是被接管，房地产所有证是被逼迫交到他那里，交到他那里一直到今天，都在房管局档案室的抽屉里面放着。

　　很多东西在我的书里都讲到了，在书里面讲的更详细。另外房管局在房管局里的大楼里曾经卖过这么一个册子，这个册子是从1949年一直到90年代之间的一些文件、法律规定。

　　我们回到土地国有化。

　　实际土地国有化第一次是在文化大革命的时候提的，之前是没有这回事的。那是谁提的呢?文化大革命那种无政府状态，红卫兵那种时代，当时讲到什么?讲到1956年当时中央政府的一个文件。你们看有个很重要的东西，当时文件里说的“一切私人占有的城市空地、街基等地产，经过适当办法一律收归国有”。并没有说私人的宅基地收归国有。1956年那只是一个想法，并不是一个什么事实。就是这个想法后来也被红卫兵篡改了，在红卫兵时期就加了一个“其中街基等地产，应该包括在城镇建有房屋的私有宅基地”，这句话实际是红卫兵时期的篡改，现在有一部分法学界的人把它说成是一个事实，这个事实是不存在的。即使在1956年的时候，“极左”的时候，也没有说把私有的宅基地收归国有。这是在文化大革命无法无天的时候。

　　我们现在看后面。文化大革命结束以后，中央明确地要求把私人的住宅还给私人，因为有一个大规模对私人住宅的侵犯。这10年叫做浩劫。等到浩劫之后，有一个政府规定很少有人提到过，在1982年文化大革命以后，国家城市建设总局，就是现在的建设部，当时发布了“关于城市(镇)房地产产权产籍管理暂行规定”，从这个规定里可以看出国家当时没有承认文化大革命中间红卫兵的那种言论：宅基地归为国有，因为文化大革命是一场劫难，是被否定的。规定上面写 “根据宪法规定精神，我国城市房屋存在着几种不同的所有制，应该加强房屋和土地产权产籍管理”。“凡在城镇范围内的房地产，不论属于国家集体或个人所有，均需到当地房管机关办理产权登记，……”。有的人就讲文化大革命以后，就这样继承了文化大革命的这种把大家的房子、土地拿走的事实，实际上是没有这样的。这个是1982年5月份的时候的规定，从这个规定非常明显地看出来，并没有接受文化大革命的说法。

　　这些就是因为我反驳的那些东西，在社会上大量存在的那种言论实际上是错误的。我们的私人财产，尤其是私人住宅,从清代到民国，到中华人民共和国始终是受到保护的。我们现在再说1982年宪法，1982年之前私人的宅基地是属于私人的，刚才说到的建设部的规定是在1982年5月份。在我们制订 1982年宪法时，是82年底12月份的时候。有的人就讲了，82宪法把城市土地归为国有了，这也是不对的。什么叫国有?实际上很多人在提这个的时候，没有提到82年宪法以后还有一个88年的宪法修正案，我发现很多人都不知道88年宪法修正案。在82年宪法的时候，要特别注意，82年宪法说什么呢?“城市土地属于国家所有，”底下一行又表示不可以买卖，不可以转让，不可以转让就是不可以在市场上流通，当时就否定了土地的财产性质。因此国家当时所说的所有权不是土地财产的所有权。土地财产就被关在那里，不置可否6年，从1982年到1988年，到了1988年宪法修正案，宪法就修正了，等于把土地财产权又释放出来,表示土地使用权可以按照法律的规定转让，我们所说国家的土地不带财产性质的所有权，那个不能转让。而从所有权剥离出来的一个独立的土地使用权，它能到市场转让，它就是财产。它的财产性质，土地的财产权、使用权，实际上就是“土地财产权”。其实大家没有注意到，国土资源部后来越来越提土地产权了，土地使用权在这里的意思根本就是“土地产权”。不是别的意思，是财产权的意思。这时候我们还要往后看，到了90年的时候，最高人民法院对城市老宅子的土地觉得有些事情不明白，他就问国家土地局，现在对82年宪法之前的城市宅基地是怎么一个说法。国土局就回答了，说1982年宪法规定城市土地归国家所有后，公民对原属自己所有的土地，应该自然享有使用权。刚才上面解释了使用权就是财产权，那就是应该自然享有土地的财产权。什么叫自然享有?现在我们买商品房,土地是经过国家出让，出让以后你享有土地的财产权。“自然”就是说我自己从原来所有的直接过来的，没有经过国家的手，所以这叫“自然享有”。实际上自己的所有权并没有丧失。它是一个永久的土地财产权。所谓的使用权，这个词我在我的书里也有介绍。我给上面写过信，“使用权”这三个字给大家太大的误解，实际上就是“产权”。而且他们自己也这么说了，只是大部分人不这么理解，尤其是现在的新业主。大部分人认为我只买了房屋，但你买的是什么呢?你买的是房屋的所有权和土地财产权，不是使用这块土地的权利，而是你拥有这个土地财产权，拥有这份土地财产。

　　还有很多人说房和地分离，我说房地是不可能分离的。这不单是我个人或者谁的观点，这些规定里面本身也是写着的：“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则。”规定房屋产权的转移跟土地一块转移。我们这些老房子当然都有房地产所有证。但就是现在大家买的房子，也是应该有一个土地证的。在北京大多数人都不知道这个。因为规定房、地是要一起转移的，包括楼房，楼房有一个分摊的土地财产权，这个后面还要讲到。

　　这个是1995年。95年的“确定土地所有权和使用权的若干规定”，第27条和第28条讲到的就是老宅子的土地权利。房地产开发是80年代以后，当时中国出现了出让制度，还有一部分是划拨，第三种就是老宅子。在第27条和第28条说的是非常清楚的。

　　今天这里讲的规定比较少一点，在我的书里就比较多了，就是说土地方面的规定是不少的。我们怎么做土地登记。国家出让土地的时候，它是有一系列的规定，这些规定全是尊重业主的土地权利的，但事实上我们天天看到的这些规定，行政部门完全是不理会的。我们的土地被土地局违法卖给开发商。

　　现在我要解释一下“地籍”。刚才大家看的房地产所有证上都有一个“地籍号”，地籍调查要查清每一“宗”土地，什么叫一宗土地?我希望每个人都知道什么叫一宗土地。“城镇地籍调查规程”里的这句话是非常非常重要的：“凡被权属界址线所封闭的地块称为一宗地”。比如说小院子，这个院子它有一个边界，整个边界之内是我的权属，我的整个院子，包括房屋和院子的空地都是这一宗地，“宗地”就表示我的权属。实际上宗地不光是院子，我待会给你们看楼房的宗地，我们所说的宗地是一个土地财产权的体现。

　　这就是刚才说的那个复函，关于城市宅基地所有权，好多人问怎么城市的楼房也有宅基地呢?城市当然有宅基地了，只不过这么多年来没有人再提这几个字。农村有宅基地，城市也有宅基地，我们房子下面的土地就是宅基地，院子就更明显了。我们说宅基地的时候，我们的权利就非常明白了。

　　我们再看一些画面，我们所走进的北京胡同里，经常看到破败的房子，实际上大家不知道这里原来都是非常好的四合院，我认识一个房主人，收回他的房子以后，经过他自己的努力就把它修成这样，其实北京的院子根本用不着政府做危改。自己房子自己修就可以了，其实全中国都是这样，我们不需要别人来修我们的房子，我们自己可以修自己的房子。这个我只是举例而已。北京现在这几年有不少院子都是这样修的，恢复了1966年以前的那种状态，破败的都是一种表象。

　　这是《中华人民共和国城市房地产管理法释义》，是人民法院出版社出版的，当时出的这本释义现在早就买不到了，比如这条释义里面就对房地产转让有一个解释，他说房地产权利人包括房地产所有人、经营人和使用权人;房地产所有人包括国家、集体和私有房屋所有人，这里的私有房屋所有人指的是老房的主人。我刚才说了老宅子的所有权是没有变的，至今还是私人的所有权。有时候叫做使用权，实际它什么都没有变更，地籍还是原来的地籍。释义在这一块说的很清楚。

　　我也写了一些关于划拨土地的文章。私人的房子、宅基地不能在不知道的情况下划拨给另外一个人。划拨一定都是作为公共利益的。这里面本来有一些规定，规定什么?如果我要划拨这个土地给你，你要跟原产权单位签订用地协议和相关土地权属证明，这都是政府自己的条文，机关等按照产权单位，私人住宅那我就是产权人了，对不对?实际上你跟产权人，如果说你想把我的土地买走，去做什么，你要签一个协议才能买走。但是在土地部门把很多私人的土地划拨给开发商的时候，或者划拨给其他什么人的时候，从来没有和一个房主人签订过这种协议。我找到了大量的规定，都是合乎尊重私人财产的精神，虽然规定是这些规定，但在事实上完全不是这么发生的。

　　很早以前在2000年，好多人跟我说怎么还要土地证，现在我们已经是2009年，大部分人手里还没有土地证，我们可以上网，我说的这些都可以上网查，都是有一些具体的规定，规定上面讲的不光是平房，还讲到楼房要发土地证。楼房土地证也是非常重要的，证明你的土地财产权。

　　再看下面。这个是北京老城里，在2001年的时候，当时很多老宅的主人都接到一个土地登记申报通知书，当时让大家交这个证那个证的，说我给你们做土地登记，很多老城人都知道，后来做了土地登记而且还发了一个收条。好几年以后就没有消息了。当时是这样，文化大革命以后，一直没有发还五六十年代的房地产所有证，对于他们还了的那部分房子，就制作了一个新的房屋所有证和土地使用权证。八十年代先给了房屋所有权证，刚才说的那个土地登记就是为了发这个土地证。一直到02、03年的时候，老城房主人去要土地证，说你做了登记又不发，所以好多人去要，最后发了一部分，大部分一直就没有发。

　　我现在再讲到房地产开发，前些年基本上是“协议出让”，协议出让本身也是违反部门自己的规定，我先不说大法，如民法通则、宪法这些都是保护私有财产的。具体下面规定上有什么?比如说是关于土地协议出让，协议出让要求一定要有原来权利人的同意。你是一个开发商，申请土地需要提交一系列的东西，这些东西显然是缺的，为什么?如果在正常的情况下，开发商买了你的房子、土地，就拿到了你的房屋所有权证，规定拿着这个再去政府部门申请土地，但显然他是没有的。但老百姓还都蒙在鼓里，什么都不知道。这样东西是不存在的。这些协议出让的合同是不应该签订的，开发商交的申请材料是缺少要件的。我们这是先从技术层次上说。

　　这是2002年的规定，都可以在网上找到，是国有土地使用权出让、转让的规定。下面讲要有房屋所有权证，指的是原住民的房屋所有权证，原来的主人在这块土地的时候，就不可能有另外一个权利人，不可能跳过去、越过去，但事实上在这些主人不知情的情况下，就把大家的地卖给开发商了。虽然规定里都是挺细的。

　　这里也是，基本上是一个意思。总之我的房子还在那儿，是我的房子，不是你房子的时候，就不能去卖我的地，也不能拆我的房子。

　　这是在网上下载了一些房屋所有权的登记，这些登记簿，你们看这个有房屋所有权，还有国有土地使用权证号。实际上房子跟土地是应该都有的。大家老觉得自己跟土地没关系，这是非常奇怪的。

　　刚才说经租房，我们回到1958年的时候，当时一部分私人出租房屋管理权被国家拿走，这些私人出租房屋跟其他“自住”房屋的产权证都是在文化大革命中间交出去的，文化大革命以后清退私房的时候，“自住”的房子还给你了，少量的出租房也还给你，在15间以上那叫经租房，就不还了，说是归国家了。大家问怎么会归国家了，产权还是我的，我们没有变更过产权，但就一直不还。直到1997年发生了变化，在广东、福建、海南这些地方，政府出文，还了相当大一批的经租房。

　　这个是南京的“退还经租房通知书”。是还社会主义改造时候的“经租房”，先把这个关系弄清楚。经租房还的时候叫做什么?叫做“撤销改造，退还产权人自行管理”，这句话说的很清楚，是我退给你，你自己去管理，我不给你管理了，而不是说这个房子发生过产权的变化，这是很清楚的。在大部分城市，包括北京，直到今天，建设部、房管局等很多部门就是不肯还经租房，而且房管局还拿私人的经租房去盈利，把它卖了赚钱，等于说我政府部门是市民财产的登记人，登记的财产我去处分，我去卖，去赚钱。我想这种状态不光对老宅子的主人很严重，现在新买房子的人，也是应该非常小心的。现在很多人老在考虑70年以后怎么回事，我觉得这是一个伪话题，不要去考虑70年以后，你应该考虑现在，考虑7年以后，因为这些产权、这些房子是不是被登记机关擅自处分了呢?这才是最危险的事情，而不是说70年以后如何。

　　在我身边看到的这种例子太多太多了，活生生地在发生着。在还经租房的那些地区，要办的手续有一个叫“撤管通知书”，撤销管理，我这里是为了说清它的关系。这些房管部门、建设部到现在还说，这房子已经归国家了，那怎么归国家了呢，房管局都是拿不出产权证的，这些房子的产权证，虽然至今放在房管局档案室的抽屉里，但是我的产权是登记过的了，这是没有问题的。法院一般不受理这类官司，在个别受理的时候，比如说开发商要去拆房子，房管局去告经租房的主人，说经租房的主人不让他们拆掉那几间屋子，但是告了以后呢?经常发生撤诉，为什么呢?他拿不出产权证，这个产权是老主人的，一直没有变。经租房在整个旧城来说，是非常严重的问题，就是不肯清退、不肯归还。这实际上是我们社会很多人不太了解的事情。

　　我们20多年以来，房地产开发以后，新买的房子也有一个房屋所有权证，你买了房子就应该有这个证，还应该有一个土地证，但现在这个证的封面上缺一个字，按道理它应该叫“国有土地使用权证”，差一个权字，这个小本，在网上你们打这几字，通过百度就出来了，包括它里面一页一页，里面就写的土地使用权，而不是土地使用。缺这么一个字，就给人带来误解，似乎只是使用土地的权利，但其实是土地使用权。

　　一些老宅子的主人拿到这个证，前两年发的时候，写的是土地使用者，后来政府也觉得不对，开始往明确一点的方向去说，最近这两年的土地证写的是土地使用权人，你们别小看一个字的差别，一个字它后面的意思所显露的差的太多了。虽然在本质上我有房子就是有土地的财产权，但是要让大家清楚这些事，这些字眼也是非常重要的。

　　这是一个开发公司，它叫“华富金宝房地产开发公司”，在它申请土地的时候，按照规定土地局要求它填写城镇房地权属的四至表，当时就在这个地方，这个我清楚，因为我自己的家就在这边。我们的房子都在这儿，我们的人都在这儿的时候，他就来个“此处无墙已定界”，他就把这一片胡同，还有人在那儿生活，还有房子在那儿，给作为什么都没有的荒地去报这个表，等于就是谎报，是一种欺诈的行为。

　　一般地来讲“指界”就是说对于两块宗地之间的边界，要由相邻的权利人来确认，但开发商自己的人就签上名给指界了，他把这一块完全作为荒地去报，把我们的老城、胡同，我们人什么都当作不存在了，是空的。明明是在光天化日下撒谎，但下面土地局的人在证实情况的时候，却写了一个“与申请情况相符”。这是有日期的，在03年5月，我是很清楚的，当时胡同里面都是房子，都是人，那时候胡同还都存在，他就说什么都没有了，下面还来个“与申请情况相符”，这是最明显的官商勾结，一起来处分大家的财产，具体的做法就是这样做的。

　　这是我们的一个邻居，他是在东堂子胡同，他当时告政府把这块土地出让给开发商了。他的院子50年代就登记了，一直有这个，而且他这个院子文化大革命后还给他了。其实不管是还还是没有还，都不影响产权。他的院子80年代还给他了，还了以后，他在网上就发现这块地被卖了，就像刚才我说的那种卖法，卖给开发商了，给开发商一个土地证，他就行政复议，说那个土地证不应该给开发商，那个土地证应该是给我的。政府的回答是挺可怕的一个回答，政府是怎么回答呢?政府说土地权利市政府有权收回，不需要原使用人同意。首先不是使用人，是使用权人，使用权是什么意思?刚才我已经解释了，是财产权人。他什么意思?我不需要土地财产权人的同意，等我什么都做完给你补偿就完了。其实全中国都是这么做的，这些这么直截了当地写出来的可能不是太多。我觉得它的危险不光是对于老房子，我刚才讲房屋，现在新买的房屋，也有房屋产权的证明和土地产权的证明。如果我们楼座底下这块土地，不经过我们的同意随时随刻拿走的话，我们的房子还存在吗?我们的房屋就不存在了，根本不要去担心70年，就担心今天，7天以后，7年以后，你的房子还在不在。我觉得真正的话题在这儿。我们有没有财产的安全感，我的这本书也是献给所有希望安居乐业的人。

　　我有时候问政府部门，我说你们不尊重私有的财产，他就跟我讲，他说放心会给你补偿的，但我不能天天搬家啊，天天拆过来我就走，拆过来就走，这叫尊重私人财产吗?不是。尊重私人财产是指我的房子，我要安安静静住下来。你如果是为了商业，要来买我的，这种买不是说政府什么都设计好，最后就是来拆迁了，拆迁补偿跟买卖可绝对是两个概念。

　　政府部门已经是强制性一切都安排好，最后你接受不接受这个钱。还有一个不是说钱的问题，我要住下去，整个生活安排都在这儿。我的私人财产，什么叫财产?不是说你想拆到那儿，今天、明年就拆过来，给你钱你答应不答应?现在社会上很多人在讨论这件事情的时候，有一个巨大的误区，好像尊重私人财产就是给钱给的到位不到位，结果就误导了好多老百姓也这么想，他给我钱给对了，给多了，挺合适了就行了，是吧?根本不是这么一个问题。关键在于行政部门有没有权力把你的财产，在你不知道、不经过同意情况下处分了?是这个问题，现在的视角完全是错误的。

　　这是老城里面。做土地登记它就有这么一个公告，我刚才说50年代报纸也有这个公告，在公告的同时，房地部门有时候也给开发商做了登记，就是说是重复登记。重复登记是目前大量发生着的，非常可怕。

　　50年代的那个蓝图你们看过了吗?没有。先看这个。这是2003年的时候给胡同老宅子发的一个土地证，你们看上面有一个宗地号，刚才说了什么叫宗地，就是“一个封闭的权属”。既然有宗地，就表明土地财产权从来没有属于国家过，从来都是自己的。否则就不存在宗地这两个字了。说实在的，国家对土地是管辖权，不可能去拥有，它是“国家所有”，但它不是拥有大家的财产，如果是这样就很荒诞了。各地政府替国家行使权力，难道各地政府拥有每家每户的财产吗? 那是不可能的事，太荒诞了。但是这个荒诞现在很多人没有去多想，这个事情是不可思议的。“国家所有”这个词大家要重新去理解。

　　我们有宗地号、宗地登记表。待会我会给你们看楼房也有一个宗地登记表，不单是平房，平房大家比较容易理解，房子就在地上落着，我楼在高处我怎么也有宗地呢?楼不是飞机，我们也不是个鸟窝。我希望大家都明白了宗地以后，都明白自己有土地财产权以后，我们才能说得清下面的事情，怎么保护我们自己家宅的问题，如果这一点不明白的话，就提不上下一步的事情。

　　我是想给你们看这个，这是崇文区的一个人，在同一块土地上，他的证是后发的，是05年发的。原来的土地证01、02、03年发的都写的是“土地使用者”，这个词是很不正确的。我们不是土地使用者，管它叫“使用权”也好，“所有权”也好，我们是土地财产权的拥有者，这个概念要非常清楚。这个土地使用权就不叫土地使用者，叫“土地使用权人”。在05年办土地证的时候，就变成这个词了，这样就比较接近事实了。真正的事实真相，应该叫“土地财产权人”。起码使用权人比原来土地使用者这个词稍微进步了一下。

　　我们的老宅子都有一个带“宗地号”的土地证。这是开发商得到的土地证，他有吗?他没有什么号，没有宗地号，是空白的。为什么?一个宗地只有一个主人，不可能有两个主人。开发商在拿到这个证的时候，这个证有效吗?他没有地籍号，当然是个无效的证。但拿着这个证他竟然可以到银行去抵押贷款，巨款贷出来。他们怎么就能变成富豪了呢?

　　这是老宅子新发的土地证。

　　你们看这个是老宅子发的土地证，它是没有终止日期的，对吧?你们要买商品房，现在商品房不是有个70年吗，老宅子为什么没有期限呢?因为是自己买的土地，不是国家出让的土地，没有过出让行为，是永久的。为什么我说讨论“70年以后”是伪话题呢?我们这些老宅子还是永久的土地权利呢，还动不动全部被拆掉了。我们讨论70年有什么意义?什么意义也没有。

　　这是一个现在还在的老宅子，穿粉衣服的人是我，那个房主人正在着急，就这样着急地站在自己的院子里，因为人家要过来拆它。在这之前也是有一系列的侵权行为。无论是北京、南京，很多老城市里这个情况天天在发生着。

　　大家可能在很多城市都看到过“收回闲置土地的公告”。在北京曾经有这么一些公告，所收回的闲置土地，很多都是胡同，都是有房子、有人的，为什么叫“闲置土地”呢?这个词本身就是不可思议的。他解释闲置的意思是“我把这块地出让给开发商，开发商两年了他没有开发，就叫做闲置了”，这是一个什么逻辑?你们处分这么多私人的宅院，把它出让给开发商，而我们都还存在着。现在他没有拆我们，这就叫闲置了。这个词就这样坦然地登在所有的媒体上，坦然的使用着，什么叫“闲置”?难道我们都不存在吗?连存在都不存在，什么闲置?有很多话我们要认真对待，这些话有时候就跟着这么说，实际上它是很荒唐的，是一种强盗逻辑。

　　我的文章也提到了国土资源部官员说的话，这是国土资源部土地利用管理司的官员，他说的是什么?政府不是要储备土地吗?他说储备土地应该先取后予。意思是你得先去买，他这个意思是什么呢?“在征地拆迁引起诸多问题上，对政府未经土地产权人……”，你们注意他用的词也是土地产权人，而不是使用权人，我说土地产权人这是一个正确的词，大家要把土地使用权这5个字彻底地扔掉。“对政府未经土地产权人或者地上附着物产权人的同意，就将土地供应出的行为，已经成为社会关注的一个问题。城市拆迁的深层矛盾在于政府没有履行收回土地使用权的程序，没有完全取得这块土地的处置权。要改变这种供地方式，政府要先取后予，就是说他在供应这块地之前，先要取得完全的产权。”他说这是产权保护、社会公正、公平问题，他就讲政府一直没有进行招拍挂，为什么呢?请你们注意这句话：“没有搞起来其中最大的原因是政府手里没有可供招标、拍卖的实物土地。”(“城市规划与国土资源”2006年第四期)政府有地吗?他们没有真正地财产权意义的地，没有实物土地，所以政府土地仓库是空的。他一定要买，把我们手里的宅基地，把我们的土地买走以后，才能有这个土地，这个事情一定要非常地清楚。这一点印证我刚才说的，82宪法中城市土地归国家所有，那个所有不是土地财产权的所有。

　　近年政府为土地收购，做了一个“土地储备管理办法”，我在网上就看到一个常州人，他是老宅子的主人，他有房屋证也有土地证，他说你们把我的地给了开发商，也没有按照你们的“土地储备管理办法”，给我签收购的协议，是不是?那我手里有土地证有什么用?什么用也没有。土地储备机制这就是非常可怕的。我在报纸上写文章，或者我在书里面也写，我是希望废除这个制度的。这位常州人指责政府没有按照土地储备办法做，但我说的是首先你为什么要储备我的土地?先要说明你要买我的土地，你买了为什么?你要不是为了公共利益，政府不可以买我的土地。现在我们所发生的甚至是连买都不买，就把你的东西卖给别人了。刚才我说了诈骗的具体手法。现在各地的土地储备部门都在强占和出卖大家的土地。我现在再说说照片上的这所四合院，前两年在《法制早报》登过这个事情，它是刚才说的经租房，就是还没有还给私人的房子，结果房管局自己办了一个开发公司，完全是私人的宅院但是住着好多别的外人，他就给做一个模型，摆在他的柜台、橱窗那儿，哪个投资人想要一个新的四合院，我就告诉你在这儿，我将来要造一个新的四合院，你先给我一个定金，我拿定金去拆住在里面的老百姓，最后我把院子盖好了，你就把全款交给我，他们就是这么运作。这个院子没有卖成，为什么?经租房的主人看到这个模型，表示这是我家，一看门牌这是我家的院子，你把我家的院子卖了，那不成。后来又有媒体披露，所以这个院子到今天他没有敢卖，这是因为房主人在那儿盯着。但是有很多房主人并不知道这些情况，包括有些老人在文化大革命中间已经去世了，他的子女都不知道，他自己在某一条胡同、某一个院落的家，实际上是他自己的房产，至今都不知道，因为房管局把这些经租房的事情都像秘密一样，锁在柜子里面。

　　还有一种卖的方法，就是拆迁的时候。拆迁都是两榜公告，贴第一榜拆迁公告的时候，内容中表示要跟住在公房里的老百姓签一下卖公房的协议。问题是这里面所谓的公房，有相当的一部分不是公房，是私房。本身已经违宪的拆迁管理条例里面，有一条规定“被拆迁人是房屋所有人”，但是里面住的很多居民不是房屋所有人，他就来这么一个变戏法。是每平方米300块钱也好，500块钱、1000多块钱也好，我把这个房子卖给你，但是房管局自己成立的公司是没有权利这么做的，他等于是把私人的房子在名义上卖给了住在里面的居民，把它变成所谓房屋所有人，虽然这里面谁都没有见钱(说是要在拆迁补偿款里扣除)，谁也没有房产证，什么都没有，但他们就是自己跟自己做了这么一个东西，这样的话好像就是执行了拆迁管理条例的要求似的。这种买卖在所有拆迁的地方都有这个行为。房管局对这个房子有产权证吗?房管局应该对这个房子有国有资产产权证的。因为房子不是私产就是国有资产，没有中间的，没有房管局产，没有这么一说。对房子没有国有资产产权证，不是产权人，怎么去处分别人的财产呢?当然中间经过了一个文化大革命，大家都知道文化大革命是负面的，是一场劫难。把劫走的东西，当成自己的战利品，今天去赚钱，这个是最卑鄙的。这是在动手拆房之前发生的这种事情。

　　还有一个是大家要注意网上可以找到大量出让土地的信息，我们可以看发展和改革委员会的网站，去看那些立项，在规划局的网站看规划，在土地局的网站看土地出让，什么叫土地出让?就是卖地。卖谁的地?你看土地位置在哪儿，包含不包含你的家，他把你家底下的地卖了。现在我们大家要经常上网，经常注意，盯着自己的房子在一个什么样的位置上。卖了多少钱都写着合同地价款。市民财产登记机关把市民的财产卖给另外一个人，发生的就是这么一个事情。拆迁是最后的表现，现在整个社会注意的是拆迁本身，而没有注意拆迁之前发生的这些事情。我所说的是：凡是经历过拆迁的人，都知道拆迁的时候，根本就挡不住，很凶，很多人都被气病了，我们不可能在那个环节阻止，我们要从源头拦住。这个源头上就是刚才我所说的这些。如果说在出卖土地和立项的时候就发现这个问题，我们就从根上去解决了，而且也不是没有成功的例子。

　　这个是自2007年以来，国土部要求要做全面的土地调查和土地登记，但土地调查里面有很大的问题。根据什么材料，刚才我已经说过，他把我们的胡同认作是荒地报上去了，他根据报上去的谎言再把它作为调查的依据，这就很可怕了。他说要确定城镇内部每宗土地的界址范围，我们按法律规定界址的变化是由原权利人和现权利人共同签字。在什么地方签字?不该是拆迁办替你签字，按法律规定应该是在土地部门，你同意界址的变化以后，他才有变化。现在的是什么?是别人替你变，还做了那么多假的东西，土地调查和土地登记，我认为现在是非常可怕的一件事情。土地登记它所要求的这些东西，你的基础是什么?土地登记，你的调查，他以调查成果为依据，你的调查是什么?你的调查说这儿有一座大厦了，这就成了。大厦怎么样来的，这个土地怎么来的他不管了，完全按照原来他自己的谎言去做。像我刚才讲的开发商的土地证上没有地籍号，这次做土地登记的时候，很可能在他的证上就填上号了。原来产权人合法登记的就不存在了，就给偷偷划掉了。

　　这个土地登记好像是今年年底就要完成了，正在进行中。

　　这个我也是在网上看到的，几年以前的消息，物权法出台以后，当时不是已经说要废除拆迁管理条例吗，当时就要准备做一个土地征收的条例，无论城市还是农村。你为了公共利益征收是对的。为了制定这个征收土地的条例，我看到相关机构还要开讲座，后来就听不见消息了。就好像我们的土地用不着征收似的，你买的房子也白买，本来就不是你的。不用征收啊，这里说的是城市，实际上他准备征收的是土地产权。假如我这一块真正为了公共利益，要做军事基地、医院等等，那国家可以征收。我们应该做的是土地征收条例，而不是任何拆迁条例，全世界不存在这种拆迁。什么叫拆?拆房子只能拆你自己的房子。等你把土地征收以后，就是你的了，你就可以拆和建了，现在我们是倒过来的，倒过来的时候就完全不对了。

　　这个是我认识的房主人，他发现了土地局又在同一块土地上给开发商做土地登记。在1992年他自己的私宅被强行地拆走，他至今手中还有产权证，他在网上看到开发商有另外一个土地证，他就向政府要求复查，我有合法登记的土地，你又给开发商办一个证，你重复登记，在我的产权上覆盖着。得到的回答是“所答非所问”，他们现在就是说这个答复不了，你上法院就得了，可是现在的法院，现在行政部门都是一样的，我看了很多房主人找到行政部门的时候，一律都推走，推完了以后，说你找法院。但现在法院根本就不是依法判决，完全是胡来的。

　　国土资源局违法在同一块土地上重复登记，同一个土地部门在50年代给我登记，有的在80年代又登记，其实80年代的登记也是依据50年代的登记，现在你又给别人登记，以前的登记还有效，还没有变更，你又给别人登记。我想这件事不单是老宅子的主人，所有现在新买房子的主人都要非常警惕。

　　这个是文化大革命以后发的房屋所有权证。

　　刚才我们给大家看了房地产所有证，这个证现在还在房管局档案室抽屉里。应该把那个还给大家的，既然是劫难，劫走的东西应该还回来的。文化大革命以后发的房产所有证是在80年代，是给那些想还的房子办的，证里面有很多是篡改了原始登记的。原始登记它有蓝图，80年代发的新的房产证里有一部分，蓝图是被篡改了的，房管局把自己文化大革命里在私人四合院中间插建的一些小屋子，就放在这个图上，按道理那个是违章建筑，应该是被拆掉的，结果他来了这么一个图。这个图下面写着“粗线范围内为产权人所有房产”，我认识的好多老宅主人，他们在80年代以后得到的房屋证是这么一个蓝图，这个蓝图是绝对不符合过去的。他也不说细线是谁的，他就说粗线是你的，细线是谁的?他也不敢说细线是我的，房管局也不敢这么说，那细线里头有老屋子。那个老屋有的是刚才说的经租房，也有的是文化大革命给插建的这些屋子。实际上真正有效的是50年代的蓝图。我们就说最近发生的事情，北京在大规模地修缮四合院，就把这里面的违章的那些小屋，房主人一直希望拆掉的那个，他给修了，修成正式屋子了，房主人让房管局拆了，但他非要修好，还说既然盖了这间屋子，屋子下面的土地就是国家的，不是你的了。我的院子怎么来一块别人的土地?这是很荒诞的。在我的那本书里面也讲到具体的事情。而且这是很普遍的。房管局还公开说这些屋子修好以后，还拿它赚钱。他们在我自家私人的院里赚他的钱。比如说有人住在单元里，你能想象吗?你住在一个单元，门被打开了，其中有一间屋子别人进来，他说是他的，他要怎样怎样。

　　大家可能说，我是一个单元，我锁起门就是，在楼房大家都觉得这是不可思议。在一个院子是一样的，这个院子，一个封闭的空间，也是属于私人的，跟单元从产权来讲是没有区别的。

　　这是当时修房的时候，发生很多的问题，这是老宅主人他给我看的，他家就是这个位置，这是他们家院子的老照片，同一个角度你们看这就是后添加的。我们现在看到破烂不堪的院子，基本上是这样子，实际上都是处于侵权的状态。这些房主人你们可以想象他们有多着急。现在这种修缮房屋里面有巨大侵权的问题。不要表面上去看，他把房子给修了，实际上这里面的问题是非常多。

　　我再说到外地，其实全国都是一样的。刚才就讲到我们有私人土地产权，不能让人家给卖了。这是发生在广东佛山市，有一片保护区，保护区都是一些非常漂亮的老房子，你们看就贴出拆迁布告，就好像前门那边，还有很多类似的地方，全国现在都在做这个事，我们的历史城区都在做人房分离的事情，就是把人撵走，房子先暂时留在那儿，不能直接拆。把人撵走后，下一步再以修缮的名义几乎全部都给拆掉。

　　再回到文化这一块来，文化和产权都是联系在一起的。中国所剩下的一点历史城市、历史城区正在遭受巨大的毁灭，最后的毁灭。毁灭的途径是什么?就是挂牌出让。佛山东华里片就是把这片老百姓拆迁走，把这块土地拍卖给了香港的开发商，香港的开发商就是上海做新天地的那个开发商，当地的房主人不太懂得自己还是有一点保护自己的途径。比如北京就成功地让他撤拍了，就是前门的几个业主，他们也是被撵走，但是手里有产权证。去年年初的时候，前门鲜鱼口那块土地准备卖给潘石屹，潘石屹到今天也没有买成，为什么?撤拍了。为什么撤拍了?几个房主人拿着自己的产权证，拿着登出消息的报纸，找政府，你看就在这块土地上，我还有产权证呢，怎么就要把土地给拍卖了呢?因为招标是透明的，当时就通知土地交易大厅撤拍了。很多人都知道潘石屹没有买到这块地，为什么没有买到? 至今大部分人都是不知道的。这也是在我的书里讲到的。我没有提潘石屹的名字，但提到前门鲜鱼口这个事情。

　　我现在只是举例子，我说话的时候，此时此刻全中国都在拍卖老城区的土地，就是房子还在，产权人还在，就在那儿拍卖，招拍挂。

　　还有前段时间协议出让的，不单招拍挂不行，协议出让的也不行。招拍挂是公开透明地卖，协议出让是桌子底下卖。卖跟卖性质上没有什么区别。只是一个偷偷地卖，一个大声吆喝地卖。这些买卖都包含了很多土地管理部门无权处分的私人财产。现在我再说菜市口这一块，是大前天发生的事，就这个小楼被强行拆了。是一个私人的宅子，房主人还被关了两天，这件事情是非常卑鄙的。这些主人在拆迁的过程中，去找过土地局说你怎么把我们的地卖给开发商，你应该撤销给开发商的土地证，土地局怎么说的呢?说我们是错了，但已经是这样了，怎么办?最后就是这个结果，这是一种强盗逻辑。这边是菜市口，大家看那儿的情况是非常悲惨的。我还讲一个正在发生的事情，这是我在网上看到的，上海的一个老宅子，这个老宅子他现在以什么借口去拆呢?刚才我们说了拍卖、协议出让。现在另外也是普遍发生的，就是以土地储备的借口。这个房子要被拆掉，你们看这是上海的老宅子，这是马上要被拆掉，是一个私人的。这是一个建筑文化遗产是没有问题的，非常漂亮，我们还要回到私人产权的保护上去。现在不是达得成协议和达不成协议的问题，现在很多视角是这方面：达成协议就可以拆，不达成协议就不可以拆，达成协议就是尊重私有财产，不达成协议就不可以拆。问题根本不在这儿。问题是：在这之前这块宅子的宅基地怎么能作为土地储备，这是什么借口?什么叫土地储备? 我的文章里就是要求撤销土地储备的机制。你现在什么叫土地储备?土地储备这4个字构成一个什么意义?你等于把我房子下面土地拿走放到你的仓库里。按道理来说，私人财产除非因为公共利益国家可以征收，那是征收的程序，如果是非公共利益，是一个买家，一个商人来买我的，应该是一个市场的行为。土地储备是什么? 什么都不是。我这土地储备了干嘛?谁都不知道你干嘛，如果按国家的法律来讲，土地储备这4个字是必须用来储备了土地为公共利益的。我将来用这块地是为公，我都不知道我以后干嘛，这个四个字本身就构成一种什么理由了吗?什么理由也不构成。现在很多地方是这样，为了土地储备，这个也在我的书里讲了，就是一条龙服务，土地储备机构先给开发商垫钱，开发商拿这个钱去拆迁，都给拆光了，拿着土地就去储备了。在中国现在这种情况下，我不明白为什么没有更多的人来反对土地储备的机制本身。我认为土地储备这件事情应该引起全社会一个共同的质问。我们任何一个房子，他都可以过来收复储备房子下面的土地。我刚才说你不要去着急 70年以后，你房子下面的土地随时随刻都要被拿去储备了。

　　刚才一直说老宅子，我现在要说很多商品房也是有土地证的。这是我一个朋友的，就是楼房商品房土地证，他的土地证是这样的。你们也可以看到，这是朝阳区，有一个私房的“私”的字，这个“私”指的是商品房的，这是80年代以后的建的单元。

　　这个房子也有一个宗地登记表，我已经解释宗地的意思了。因为它是分摊，也就几十平米，这几十平米很重要，哪怕你有三平米也非常重要，它表示你的土地财产权，表示你的土地财产没有人有权利侵犯，在什么阶段侵犯呢?在发改委立项的时候，规划委规划的时候，土地局卖地的时候，他卖了你的土地财产，他侵犯了、处分了你的财产。现在首先你要明白，除了房屋以外你还有宗地，这个宗地非常重要。但现在大部分人不明白。

　　大家每一个人都应该拿到土地证。现在北京只是有很小一部分小区里有这个土地证，大部分没有，大部分人也不知道去要。这很危险，除了我刚才说的这些危险，另外如果开发商资金上出现什么问题，银行要去抵押他的财产了，他就把大家的房子给抵押了，因为你自己都没有土地证，房子的土地证还在开发商手里攥着，到时候银行去清算开发商的财产的时候，是不是把你的财产给清算了?这里面有很多危险。基本上这些法律上的事情都讲清楚了，我们再看一下胡同里的四合院照片就完了。

　　这是胡同，胡同都已经绿化得非常好了。这是一个四合院，已经被拆了，变成金融街了，拆掉了很多这样漂亮的院子。这些都是已经拆掉了。这个还在，但是我也很担心，如果这个房子下面的土地被卖掉了，这个房子就不存在了。这是一个拿着民国房地契把自己房子找回来的主人，他修了修，这是他房子的现状，在北京的胡同里。这是被拆了的一个王府，都是近年的事情。这就是我在书里写的孟端45号，但是书里没有这张照片。

　　问：

　　这个已经拆掉了?

　　华老师：

　　这已经拆掉了。在04年的冬天。这个是砖雕，北京有很多有这样砖雕的房子，有的已经被拆掉了。这个院子还在。这个院子也还在。这个院子也还在。这个院子还在，但差点被拆掉，当时我敲门去找到里面的老太太，她说当时准备要拆掉这房子，说是危房，这就是院子里的垂花门，非常美的四合院，它状态好的时候是非常美的。这也是四合院。这是一个胡同里。这是现存的一个，还在的院子，主人正在着急。这个也是现存的院子。北京就是由大大小小这样的院子组成的。这个就是很多细部了，这是那个象眼，就是那种画。这个院子也被拆掉了。这个胡同现在只剩一半了。这个也被拆掉了，这个非常漂亮的，非常让人心疼的，就在菜市口那边，里里外外都非常美。这也是个院子，宣武区那边，其实宣武区那边也有非常漂亮的房子。这个砖雕还在，这是崇文区。这是西城区被拆掉的一个院子。

　　可能都说过时间了吧!

　　主持人：

　　谢谢华老师!那我们接下来是提问环节。华老师你看谁举手你就点名。

　　问：

　　华老师，请您给我解答一个疑惑，就是刚才您讲的，目前进行土地确权登记，但是它规定里要把这次确权登记作为初始登记。刚才您讲了1950年解放建国初期进行过登记，以后又多次发布文件并进行过登记，这一次他还要作为初始登记意味着什么?是不是把以前做过登记的内容都要给颠覆掉?

　　华老师：

　　刚才有一个事我还没有提，是可能有这种意图。在去年11月的时候国土资源部在它网站上有一个征求意见稿，要把1995年的土地确权规定进行修改，出台一个新的，当时我就写信给温家宝总理表示反对，后来还有1000多个人签字支持我。因为新的土地确权规定很明显想把以前的登记都抹掉。实际上那个征求意见稿就是为了做这个事情，除我反对以外，中国人民大学有一个专门研究农村问题的教授，她是从保护农民的角度，也反对新的土地确权规定的出台。当时是征求意见稿，我就把给温总理这封信附给了国土资源部作为意见，总之我们做了这件事情，这个法至今还没有出来。我希望有更多的人反对这个新确权规定的出台。这个事情在我的博客上都有。这个里面不单涉及到老房子的问题，还涉及到新的房子，为什么?因为最重要的权利依据是什么?是你的财产登记。对不对?我们买了房子，有一个登记，这个登记是我们权利的依据。在这新规定的征求意见稿里面没有这个，它没有你昨天的登记，它是以政府文件为依据，以法院判决为依据，以政府部门和开发商之间的合同为依据，这是不对的。不论对老房子还是新房子来说，等于说我们昨天的登记可以随时被另外一个人抹掉，这是很危险的，我认为这涉及到所有的人，不单是老宅子的主人，可能是大家都不知情，实际上反对的声音应该是非常大的。你不是征求意见吗?那我们就告诉你这个意见，这个意见是绝不可以这么做。等于是视大家的财产权不存在。

　　问：

　　可不可以这么认为，这是在中华人民共和国建国史上国家级的政策造假?

　　华老师：

　　我这个就不知道怎么回答了。

　　问：

　　条款说我不认这个，无效了?

　　答：

　　50年代的房地产登记发生在我们的同一个国家同一个制度下，是中华人民共和国登记的，应该是永远有效的，它不应该是无效的。现在房管局很想否掉50年代的登记，

　　问：

　　在宪法里面…

　　答：

　　宪法是保护私人财产的，我刚才一直在讲。

　　问：

　　宪法不是修改了吗?人家不是没收了吗?

　　答：

　　不是，宪法哪说没收了?

　　问：

　　你刚才不是说82年吗?

　　答：

　　我没有说82年宪法没收你的财产，我什么时候说了?你没有理解88年宪法修正案，它其实肯定了大家的土地财产权，没有没收你的土地，这是一个误会。宪法也没有没收你的土地，根本没有没收，这是好多人的错误解释。

　　问：

　　我给华老师和大家也提供一个证据，这是我5月7日跟北京市房管局，现在叫“房地经营管理中心”，打一场确权官司，就是打的文革接管私人土地房屋产权的官司，这是他提供的证据，这是房屋产权登记表，他为了证明刚才华老师讲的插建是“合法”的。在我们的私人院子里头，盖的所谓的公房，他认为他是合法产权人，他提供这个文件作为他合法产权的证明，这里头我先讲一下：

　　第一，他在登记里面说产权来源是收购，我们要求说：你是收购就要拿出证据来，因为房子是我们的，没有转移，他没有证据。

　　第二，就是刚才华老师讲的宗地号，这个宗地号是我们产权证用的宗地号，他也用这个号，我们认为他是侵权，他收购我们认为是造假，另外里面的房间他写的是8间房，实际上他盖的是10间，我们认为他是造假和侵权。我们提出这以后，因为他拿出这个做产权证明，他又说我撤除这个证据了，我不做证据了，我跟着就说了，你没有这个证据说明你财产来源不明，属于刑事犯罪，属于财产来源不明罪，我现在已经向法院提出申请，由民事案件转为刑事案件。

　　问：

　　华老师，我和刚才那位老师提的意见差不多，现在怎么着呢?刚才讲的这些，在座的很多人可能有同感的，现实生活当中有很多无奈和愤怒，我们怎么样去制止将要发生的和现在已经发生的维护权利的尴尬境地，怎样有一个好的办法促进一下。我就是以维权人物的面目出现的，我现在在媒体工作，你曾经参加过我的研讨会，在中国青年政治学院，07年4月3日南方周末大篇幅报告过，就是“史上最牛幼儿园”的事情，显示整个的政府部门联合造假，到现在它的造假仍在继续当中，但是包括我们比较前沿的，还有算是百姓当中的汉子，比较站的靠前的地方，遭到你想都想不到的打击，现在有什么比较管用的、比较直接的办法去制止他们，或者抵制他们一下?

　　华老师：

　　我现在也不知道，我们自己对有些概念上还糊涂呐，等于在无意中帮助了这些侵犯我们的人，我们的财产权是怎么回事，我们的房屋是怎么回事，土地是怎么回事，如果大家都清楚，社会上都清楚的情况下，维护权利可能会更成功。我现在说对已经发生的事情，怎么办?我也不知道怎么办，因为现在中国就这么一个状态，但是对还没有发生的事情，我就希望我提供的这些东西有助于让没有发生的能不发生。

　　现在法学界很多人也是沉默的，有的人他也是真的不懂，有的懂他不说话，我也是想逼着他们说话，因为有些东西是非常清楚的，这对没有发生的事情，希望能起到避免发生的作用。已经发生了那怎么办?可能每个事情有每个事情的解决办法吧，我真不知道，我只知道中国整个情况是很乱的，非常乱。

　　问：

　　国土资源部宣布征求意见，要说征求民意的话，有效期是多少天?他仅仅是这几天的时间，而且我们给他信发去以后，不做回音。

　　华老师：

　　你也看到征求意见稿了。

　　问：

　　对。在网上给发过去了，不知道是什么原因，到现在没有回音，去年12月份做的。

　　问：

　　你主要是对它做了研究，我也算是给大家提供一点启发。现在世界上200多个国家，到底有多少个国家在宪法当中明文规定国家的土地都是公有，或者是国家所有，或者说集体所有?因为有这样的规定，实际对现实权力的运作有一个巨大的影响。对强者解读法律来说，对他是有利的，所以我现在质疑的是82年宪法全民讨论的时候，为什么大家接受了文革时候红卫兵制定的这样一个规则，文革的时候红卫兵说属于国有，之前没有那个规定。结果82年宪法竟然也帮着写进了宪法，写进去的时候，全面讨论的时候，可能有人提出来，但是也没有起作用，就这样形成了。世界上到底还有多少国家是这样规定的呢?不太清楚，我想可能不会太多。

　　华老师：

　　1988年修正案大家没有注意到，那个宪法修正案实际否定了这一条。我们现在说土地财产权，因为所有权国家是不可能拥有，国家只能对土地有行政管辖权，不可能对土地财产有所有权，这是大家对82年宪法的一个误会，88年宪法修正案很明确地表示国家没有对土地的财产权的拥有权、所有权。土地只能说把它作为土地财产权去看待，大家现在没有跟88年宪法一块去理解82年宪法，而是单去理解82年宪法，以为这个宪法已经把大家的财产拿走了，实际上没有这么回事，至于别的国家就更不用说了，别的国家也没有这些弯弯绕的东西，也没有这种宪法。大家对宪法有一个误会，我们必须把88年和82年宪法一块看才行，你们去看那些专家和学者都是单说82年宪法，没有去说88年宪法修正案，所以这是一个误区。

　　问：

　　事实上，普天之下莫非王土，现在他可以随便地处置土地。

　　答：

　　你不要说那个，我们先说法律上是怎么规定的，他实际上是“违法”和“违建”的，而不是说事实上，如果说事实上，现在就有很多事实，那就讲不清。

　　问：

　　杭州被强拆的人是因为政府相关部门和开发商组成了利益集团，利益集团包括政府、包括法院，强拆了很多人，刚才您讲课的时候也说储备用地，储备用地他跟开发商还没有形成利益关系，他先要给开发商准备今后得利的途径，这里有拆迁问题、政府征地的问题，政府无偿划拨给开发商土地，政府在这里面能取到多少大的利益?他肯定有巨大的利益，要不然房管部门、国土部门、建设部门全是积极地保护开发商，积极地保护强拆，保护违法。虽然谢光飞记者在《中国经济时报》里面说的，强拆违法，现在政府还是一直保护强拆的行为，而且用一个谎言掩盖另外一个谎言，然后再编造一个谎言，去掩盖现在的谎言。

　　华老师：

　　你让我说什么呢?。

　　问：

　　土地储备问题。

　　华老师：

　　我刚才已经说了，土地储备机制必须得废除，这是当下最紧急的一个问题，你别的还有些掩饰，这个直接就过来。什么叫储备?直接把你房子下的土地抽走了，那我房子还存在吗?为什么我现在说让我们的民众先明白土地和房子的关系呢?如果大家都不明白的话是不成的，先得有一个社会基础，房子拆到自己头上的人可能有一部分开始明白了，但是更多人是不明白的。

　　问：

　　土地是国家的。

　　华老师：

　　他老说土地是国家的，土地不是国家的，土地是自己的。

　　问：

　　假设这个开发商也很合法，就是一块一块地买。

　　华老师：

　　他买，应该不是通过政府，而是直接找你买，这叫转让。

　　问：

　　买了以后，假设他买了8块宗地，那么他到土地局再办他的宗地手续，那么这8块宗地就合理?

　　华老师：

　　对。合并宗地的时候，按照法律规定，我书里都讲到这些法律了，必须是原权利人和现权利人都到土地部门登记认可，我要签名认可界址的变化，这8块宗地变成一块。这个签名不是拆迁办找你在拆迁协议上的签名，那是两回事。

　　问：

　　是一个买卖合同吗?

　　华老师：

　　是一个买卖合同，这是正常的市场合同。我们说的就是一个商人，跟政府没有关系，这个商人看中了几块土地，我们同意卖给他了，经过我们同意以后，他拿着这个认可去找政府，问规划上可以不可以，那个时候才谈得上下一步的手续，但现在不是这样发生的。

　　问：

　　华老师我觉得你今天这个讲座确实太必要了。纠正了我们常识性的误区，我们确实都认为中国的土地，不论是农村还是城市，土地是国家所有，因此说政府有权处置，只是说补偿的问题是否合适，比如说老百姓你现在那儿住着，完了以后把这些人全都给迁走了，完了怎么安置别人的问题。你今天这个讲座使我明白了，国家从来没有法律上认定过它拥有土地的所有权。

　　华老师：

　　国家是个虚的概念，什么叫国家?当然你中华人民共和国是国家，当然这片土地你有行政管辖权了。政府主体是存在的，你政府替国家行使权力，但你政府也不能拥有我的财产，对不对?你要拥有的话，你得先买了吧?当我已经拥有的时候。

　　问：

　　我觉得您的常识性质的普及非常地有必要，因为很多人不明白。

　　华老师：

　　我希望你再去跟更多的人说。

　　问：

　　让更多人的知道这个事情。

　　华老师：

　　对。

　　问：

　　关于宗地的事情，其实我们今天来到这儿听课，绝大部分都是受了高等的教育的人才来听这个课，我们对宗地这个概念，征收的事，几乎是很多人不了解，包括刚才提的这个问题，包括我们在拿到房产证的时候，是没有关于宗地角度去说的。

　　华老师：

　　你说你的房产是现在的商品房还是老的宅子?

　　问：

　　商品房。刚才你教我们去维护我们自己的权益，我们怎么去维护?就像你所说的，等到开发商出了问题，他把这块整个一抵押，连我们楼房几十层全部抵押掉，那我们现在怎么办?

　　华老师：

　　你现在有很多事情可以做，就是要防备。不管你多忙，你这一礼拜工作很忙，你可以抽出半天的时间，预防性地保护自己的权利。这种预防性的事，比如说你在某一个小区，因为我去过土地局问，我说××这些小区，怎么不发土地证呢?他说这个东西计算起来太麻烦了，我说麻烦也得算，我说谁应该来做计算?他说如果小区的开发商拿着怎么计算分摊的材料到土地局里去，他就能给办土地证，他是这么说的。我就说每个人，比如说你在的小区，你要去找开发商，或者你先找你房产所在地区的土地局。同时到网上去找一下国有土地使用权是怎么回事?实际上这些都是有规定的，要看一看。我这个房子是合法的，就必须有房产证，也有土地证，要不然我连转让都不可能，从法律上的规定是不可能的。我要得到土地证，那土地局应该怎么办?他要是说谁都没有什么的，他会这么说的，说都没有你要它干吗，你就好好住着吧!那你就说那你要不给我的话，是不作为，我会到法院告你，你要威胁他一下。

　　要采取种种办法，包括你去找，你到任何一个中介去问，你们卖的房子都有土地证吗?他会告诉你哪个小区有，哪个小区没有，朝阳区就是这样。你自己去调查一下为什么这个小区有，那个小区没有。我就说这件事情每个星期只要半天的时间，觉得好像花费时间，实际上不是。比如说这个楼里，你还要跟楼里的邻居们去普法，大家都拿到土地证以后，还有下一步呢?你可以去找发改委，你们集体去写信，这块土地我们是有财产权的，你们不要在我不知道的情况下在这里立项，不能在我们不知道的情况下我们的楼座上就出现了未来的一个写字楼计划，或者公寓，我们都不知道是不是。把这个招呼事先打好了。给所有的部门，这三个部门都要去，丑话说在前面，我就说先费一点劲，现在费的劲比你将来要费的劲是比不了的。我跟不少人去说这个话，但没有人去做。

　　问：

　　因为没有什么多大的用处。

　　华老师：

　　不是。你要有信心。那为什么鲜鱼口的老百姓没让潘石屹买到那块地呢?他就是做了这件事了，怎么没做呢，做事是管用的。

　　问：

　　在这个问题之下，在您的调研中，有土地证的占多大比例?指现在的小区，不是说过去的老城。

　　华老师：

　　在北京是很少的，据说外地还是不少。

　　问：

　　那能达到什么程度?

　　华老师：

　　那我就不知道了。北京我知道是很少的，原来的外销房，过去分内销房和外销房，外销房的都有，内销房的没有。后来就分小区，到底比例多大我不知道，我知道我碰到的绝大部分北京人都说没有土地证，但是外地有不少地方都有。但外地他有是有，光有证还不行，那只是第一步而已。你要知道这“证”是干什么用的，它表示什么权利，你下一步应该怎么预防。

　　问：

　　最后的结论就是政府在知法犯法?

　　华老师：

　　那当然，这是大家都知道的事不用我说。

　　问：

　　还是归到新的起跑线，你刚才一直说的，这个东西本身在法律上有什么在支持我们，我们在法律有什么合法性的问题。原来戴晴老师在这儿讲的时候，1954年中国第一次出现宪法的时候，毛泽东一看，中国有宪法了，毛泽东说这么一句话：“不错，不错。有宪法了。”其实根本就没有把这些东西当回事。说有宪法了怎么了，到时候该违背的还是违背，包括到了现在，我忘了是季卫东老师说的，还是贺卫方老师说的，“中国有宪法无宪章”，这个宪法实际在法律上不起作用，它号称宪法是中国的根本大法，说是违宪是不行的。实际上法律没有具体的作用。比如说志愿者去调查一下地震死难者名单，警察说抓起来就抓起来，关多少天，然后给弄回去了，您说这能合法吗?这种事天天在做着，北京也是，周曙光在座的好多人知道，就是坐火车，昨天来一个人把身份证拿走了，来了一个警察，把你的身份证给我吧，把身份证就拿走了，你说这个事能合法吗?在中国很多人心里，中国这个法律就不太起作用了。

　　华老师：

　　有的时候在某些事情上…

　　问：

　　您说那些人共同努力把自己的家赢回来了，这个事情一般是什么现象呢?假如说我们家就那一块地，你拆了我就没地方住了，这个人肯定到时候豁出一头去，我不管了，怎么着我也得守住我们家这一块地，这是人的这么一种心态。但尤其像我这种独生子女的，生活环境比较好了，不可能要求我们这样的人也参与，我不可能说这件事根本就跟我没关系，但拆也不可能拆到我们家头上，就算拆的话，拆到我们的概率也非常小，就算拆到我们，非常的不幸，我们还能继续往下活，不是说纪念碑那种情况，就说死了跟我没关系，那个死了跟我也没有关系，最后死到我头上才跟我有关系。大多数人肯定还是这种心态。比如说您说的这样，我觉得它不好实践。

　　问：

　　先从自己身上开始。

　　问：

　　自己都不争取谁争取。

　　华老师：

　　现在就先说我们能做什么。比如说我们不要一来就说尊重私有财产就是拆迁补偿到位不到位。一些糊涂的概念我们自己先不要了，咱们先说这个基础，因为有些东西，正因为我们可能有些糊涂，给他们增加了机会。我就觉得先把自己弄清楚。

　　问：

　　华老师我补充两句。刚才你说的那个，在中国生活过的人都有这种感觉，都知道国家的政权是不怎么讲理的，问题在于我们自己想不想讲理，或者我们想不想让他变的更讲理一些，问题就在这儿。

　　问：

　　我们应该讲理，讲一套理，而不是讲他那个理。

　　问：

　　我有一个考虑，咱们是不是在往深讲一下，突然之间反过来想，我理解你说的拆迁，按道理是一户一户谈好了，跟开发商谈好了，再归总，再协商。

　　华老师：

　　你误会我的意思了，我不是这个意思。我根本就是反对这种拆迁的。

　　问：

　　我不是说拆迁，开发商是想买?

　　华老师：

　　买卖，不能提拆迁。

　　问：

　　我给你提一个意见，现在如果是那样的话，大家闭上眼睛想一想，从解放前一直到解放后一直到现在，如果采取这种方式做，有没有今天的高楼的大厦，有没有政府大规模的建设，有没有大家现在，比如说咱们在座的90%是外地人来的，不是北京本地人，如果我们把所有的这些房产、地产，所有的东西，按照原来的传统一步一步来的话，那对不起可能会没有，将来不是说没有，我没有说现在大多数开发商，全是合理合法的，我不是这么说，在这里头毕竟解决了一部分问题，我知道的问题是什么，跟我们中国相对照的，了解的不是很清楚，印度到现在为止的话，几乎没有什么高楼大厦，为什么?因为他拆迁也好，买也好，他拆迁不动，他买不动，一个老百姓无论他多穷，他有多富，开发商想要来的话，政府可能也很腐败，政府让开发商自己去一家一户地去谈，一个地一个地的去买，这样的话，所谓的现代化建设几乎是难以实现的。

　　问：

　　你要它这个有什么意义。

　　问：

　　请问大家理解一下，在座的也可能是既得利益的船上的一小撮，我是这么一个意思，所以大家考虑深一点，如果你不这样的话，我们一直按照传统从封建社会一直到现在一直下来…

　　问：

　　我不得不打断一下，因为没这个思维，要么就是中国模式，要么就是印度的模式，恰恰不是这样的。多元的发展思维，我们可以看一下韩国发展的模式，台湾地区发展的模式，他们的土地是私有制的。还有我要说一个反例，农村的糟糕跟土地机制有很大的关系。如果农村要是延续原来传统制度，相当于我们文化的传承。比如说我是农村人，如果现在想回农村买地不可能了，法律禁止了。我想弄点二亩薄田回去繁殖饲养都不可能了。这个东西中国传统的精华部分也被土地集体所有毁掉了。所以思维放开一点，不要只盯着说中国。

　　华老师：

　　其实民国的时候也在一直进行建设。比如我们现在就说北京，北京老城实际上是很小的，这一块的老城区，我们还让它那些四合院保留着，我们在外面可以建楼房。可以合法地去建楼房。你这个老城就这一点地方，并不是说这点就影响什么，我在我的书里就讲，您说的这种现代化叫“伪现代化”。不是真正的现代化。

　　问：

　　把地主的土地采取赎买的形式，把地主变成资本家，政府再买了这些土地，再去建高楼大厦，而我们恰恰不是这样。

　　华老师：

　　比如说我们在老城之内，我们看一下二环以内盖的那些高楼，是什么高楼，是给大家住的高楼吗?是写字楼，豪华的商厦，豪华的写字楼，有多少是北京市民还能住在里面的?根本就不是，而且是浪费空间，比如王府井有大量的商场都是空着，没有人去，还在盖商场。除了刚才说的，本身盖的这些并不是给本地居民解决住房的，而是你把大家都给轰走了，我们在这儿盖豪华的这些建筑，我叫做废物大厦，这种废物大厦是非常多，不单是北京，全中国都这么发生着，中国的现状是哪都没有办法比的，太可怕了。

　　问：

　　华老师您刚才讲到公私合营，其实公私合营也是一种掠夺，白天敲锣打鼓，晚上回家抱头痛哭。中国近现代史事实就是这样。

　　华老师：

　　我明白，咱们今天先说私人住宅这一块，不说远的了，要说远的那就太多了。

　　问：

　　针对他这个我再补充两句，中国跟印度的比较，这方面的说法特别多，印度有一个经济学家叫阿马蒂亚森，阿马蒂亚森之前也说过，尽管看起来印度发展没有中国那么快，但当时印度也没有发生像中国这么大的灾难，像饿死几千万人这种灾难在全世界历史上还能得到第二个例子吗?你看起来装作是有效率的，其实从长远来看它是很致命的。就像今天中国，是各个地方，上海高楼大厦都建起来了，北京也建起来了，但民众这么不高兴，怒气这么大。你说有一天社会代价有多大呢?这个要拉长来看的话，你就会发现其实这个是很可怕的。

　　问：

　　其实现在高楼大厦只是大城市，城市是欧洲，农村现在是非洲。你到农村去看一下，我们最广大的国土还是非洲境地的。

　　问：

　　我觉得你的这些行为，包括今天，是一个人的战争，你会面对无物之阵，有没有觉得你这样路会走多远，到什么样的程度?

　　华老师：

　　实际上不是我一个人，我觉得屋子里的人绝大部分人都跟我一起的。我不是一个人，只不过可能是我出来在公众场合、在媒体上说话的机会多一些，我从小在这儿长大，我见过真正的北京是什么样，我非常爱这个城市。我接触那么多人，尤其老年人，他们那种伤心特别让人受不了。总之，我知道我不是一个人，如果我们大家说话的机会能够多一些的话，我还是挺有信心的。

　　主持人：

　　大家还有问题吗?那就结束。谢谢华老师。还有书在这，想要的到这边来买。

　　(根据讲座录音整理，已由主讲人审阅)

陈锡文：不能再对不起农民

柴静博客


（《面对面》节目视频http://news.cntv.cn/china/20100829/102773.shtml）

一

4年前我采访陈锡文的时候，他说，中国农村的水利设施，长则七八年，短则三五年，会出现全面的崩溃。

今年的局面我们都看到了。

结果就是今年首次出现夏粮减产。

很多人觉得没粮有钱可以买，但陈锡文说这条路走不通。

他说我们现在从全球买粮，只能从全球四大公司手中买，他说“96年初我去芝加哥的期货市场中，总裁是非常好心，请我们去在那儿吃早点，因为他的办公室就在交易大厅的上面，大玻璃是透明的，吃完早饭我们想过去看，这个老总一把拉住我说，你千万不能过去。我说为什么，他说底下一看中国人又来了，今天玉米一定是涨停板。确实是这种状态，所以中国人一出手，人家就炒你这个概念。”

他说这吃不吃亏都不是最重要的，而是如果你真要不够了，出手之后，“第一全球从量上来说救不了你，第二你可以把全球的粮食市场搞得所有人都吃不起粮食，要闹到这个程度。那你说那时候中国被人看成是什么，你是个搅局的人，你是个生事的人，你是个威胁，你是个压力。”

二

我当记者十年，采访陈锡文多次，这一次觉得他格外忧患。

2010年，他就怕这十八亿亩的耕地，守不住。

各地要加快城镇化，都盯着这地呢，纷纷说房价高就是因为你不放地。

他说“如果说我们960万平方公里的国土，把它折成市亩的话，合144亿亩，就是耕地在国土面积中所占的比重不过12.5%，为什么一定要盯着能长庄稼的地来盖房子？那不是自己毁自己的基础？所以你到欧洲，你到哪里去看，为什么人家有很多山城，为什么要把房子都建在山丘上、丘陵上，不就是为了保护耕地吗？而我们呢，城市建设又一味地铺大饼，城镇郊区的地是我们耕地中的精华，最好的地，水利设施，排灌设施健全，人们对它是最精心照顾的地，流失的最快也是这个地。”

这两天总有读者在我博客留言说当地拆村并庄的事，搞得如火如荼。

陈锡文说这就是变着法儿要农民的地，再把这些挪出来的地变成建设用地，也是违法的。

“农地农用，你把农民挤出来了，你让他们干什么去？”

我说“现在不也有很多地方说，我取消户籍差别，我给你一个市民户口。”

“宅基地换房，承包地换社保，两换这个事，你跟城里人跟哪个公民敢讲两换？法律规定承包地和宅基地，农民的住宅是我的合法的财产权益，而社会保障是应该政府给我提供的公共服务，在哪个国家，在哪个地方，可以跟老百姓讲，你要获得我的公共服务，你就要拿你的财产来换，没有过这种事情，所以这是在制造新的不平衡。”

三

农民不愿意，但是很多没办法。我在调查工作的时候，观众来信的一半是农村征地问题引起的冲突，我做了七年调查，做的最多的也是这个题材。

我问他“有一部分农民声音很强烈，他们觉得说，我们不是不愿意种地，是因为很多时候被剥夺了一个选择的权利，你的耕地很容易就被征走了，用不着征求我们的意见。由此而生的很多群体性事件也很多”

“是，我自己下去也见过，就是说镇里来征地，或者说最多是县里发了个告示。农民确实他没有获得了解，你告示是贴了，但是你的征地的权力是经过哪一级的批准我就无从知道，/那么现在你可以看到很多大量的我说违法用地的现象，但是没有人去纠正，没有人去处理。”

“很多时候，比如说农民向新闻媒体来反映这些事情的时候，他们所提供的材料你可以看得到，地方政府可以拥有警力来强制性地征土地”

他说“从强制这个角度去看，当然它会把一些矛盾更加激化起来，第一讲理我跟你很难讲的了。第二，我从保护自己的能力说，你盖的公章，你说东西发下来了，所以大部分都不得不忍气吞声，就走了，离开自己的家乡，离开自己祖祖辈辈生养的地方，不得不是这样，它积累下这种社会矛盾是非常之多的。”

他说，所以第一，你不管是什么方式去征地也好，拆房子也好，拆村庄也好，一定要遵守国家给你多少建设用地，你就是多少建设用地，不能随便乱超，第二个，如果是拆村并居，把指标拿过来了，那么你得跟农民讲清楚，我拿你的指标我在哪卖，上市卖了多少钱，是100万就得还人家100万，是1000万你就得还人家1000万，你不能说你看我给你盖的一个好房子，你就行了，其实你连三分之一、甚至五分之一的钱都没有，大头还是你赚走了。”

“那他会觉得说，农民也是愿意的呀。”

他这话在地方上听得多了，有点激动“农民愿意？你告诉他我拿你的地卖了多少钱吗？你只要敢跟他讲，农民说你把我的地卖100万，我只要20万就行了，这事你就随便。你不能再对不起农民，老让农民吃亏。”



四

两年前我在调查工作，和老范一起做了一期《征地破局》，也是采访他，说到征地这事情本来应该象卖大白菜一样，买的卖的直接谈就可以了，现在一定要政府征地，再倒一手，农民拿的只是百分之五的小头儿，吃亏吃大了。

当时他说源头是在1982年的宪法修正案里的一句话“城市土地收归国有”

这一收，一旦农村土地要转成建设用地，政府就有权力征收，于此埋下了日后中国大地上的很多冲突。

我们采访他时，说到征地改革的突破，就是在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。这也就是说，农民可以直接和开发商谈，是出租还是入股，还是以其他的形式参与经营，有了自主选择的权利。

两年后我问他“但也有人说，这个口子是不是开得太小了？

陈锡文说：是不大，但是这件事情的意义大在哪，它就是朝缩小征地规模走的。

这句话里埋着很深的意味，我想问明白“那这个口子的方向是不是政府以后要逐步地退出非公益性的征地呢，可以这么理解吗？”

他说“我觉得是这样。”

但什么是公益，什么是非公益，这个目录编了好几年，但还是没有出来。

陈锡文说得很干脆：“据我的了解来看，世界上还没有一个国家能够把公益项目把它说完。”

意思是根本用不着这么去分，那靠什么界定呢？

他说在成熟的市场国家，这事儿就是常识-----这件事情是不是确确实实对社会有好处，对绝大多数老百姓有好处，还是你用来挣钱的，大家一望可知。当事人不愿意，也上法庭，陪审团一议，大家都能看明白。

他说“还有一个很重要的，就是我们现在有一个很片面的理解。似乎我一说公益性，你个当事人你就得吃亏。这个事怎么讲也讲不过理去，我把这个地让出来，我可以让更多的人得到好处，我凭什么要叫我经济上还要吃亏，那就讲不过去了，对吧。”

我都有点讷讷了“那政府会讲说，公益性征地我也按市场价格给你吗？”

他说“现在你不按市场价格，这个是说不过去的。你比如说北京，我已经从市中心，繁华区，最便利的地区，你叫我搬到三环、四环、五环以外去了，我做的牺牲还不够嘛，但是我的住宅你是不是应该我让有所改善了。面积略大一点，条件略好一点，我没别的要求，你让我买得起那样的房子行不行。”

我确实有点忍不住了：“但是主任您说到这儿，一定有一种声音说，您这样的说法会鼓励出更多的钉子户。”

陈锡文说“我觉得从哪个角度去想，其实钉子户在任何国家都有，大多数人，在拆迁的过程中，在征地的过程中不是不讲道理，绝大多数人都是这样，你比如特殊的问题，我觉得应该特殊对待。对农民来说，你征的是土地，你去盖房子，但你拿走我的土地是拿走的我的工作岗位，我的就业机会，你光说你补我房子，补完了我就业怎么办。”

五

他曾经遇到一位老农民，跟他说，现在总说城乡统筹，“统筹统筹，我们都很欢迎，但是你们多帮我们筹着点，不要只想着统我们的地。”

这话让他很感慨，所以他说真正的城乡统筹，房子的形式，房子的大小这还是个次要的。“如果能把这条路铺平，让一个人，无论从犄角旮旯，走到最繁华的地方，他都觉得我在这张社会保障网的保护之下，我都有生存的能力，那这个就成功了。”

这些年我采访他，有两句话，给我印象很深，一句是他说中国经济如果出问题的话，一定是农村经济出问题。还有第二句话是中国未来的一个大的坎就是几亿人进城，就看这个坎能不能过得去，我问他这两句话怎么理解？

他说“我想从整个国民经济的角度来看没有人否认农业作为一个产业来说，在整个国民经济的所有产业中比较，它是最弱的一个产业。”

“但也有人认为说，现在中国农业占GDP也就是11%上去一点点，反正比例也不太大，你用不着太去在意农业的事。”

陈锡文说“像美国农业只占GDP2%都不到了，日本也占5%都不到了，离不开，哪怕只有1%，还是每一个人离不开它。那么从现在的情况看，我觉得农业越来越有点不堪重负。就是人越来越多，地越来越少，所以我说如果中国出问题，很大的问题是出在农业上，第二，你想要越过这个坎，这么多人进城往哪里放，来做什么，以及城乡关系怎么处，所以我想今后的发展，有两个方向要把握好，大中小城市、小城镇协调发展和推进城镇化与新农村建设并行不悖地双轮驱动，这才能做得好。”

陈锡文，60岁，中央农村工作领导小组副组长 中央财经领导小组办公室副主任。

拆迁办主任缘何不懂《物权法》

经济观察网 杨涛/文

8月11日记者接到报料，一名绥化市绥棱县居民在政府部门强拆自己的房屋时，和前来强拆的工作人员发生争执，身体大面积被火烧伤，目前正在哈尔滨市第五医院烧伤科接受治疗。记者迅速赶到医院和绥棱县了解相关情况，原来当地遭到强拆的不止一户，其背后的官民拆迁矛盾引人深思。（《燕赵晚报》8月17 日）

对我来说，这件事最为惊讶的的是，当记者问到“居民称根据《物权法》除非公益项目否则不能强拆”时，此事件的主要责任人、黑龙江省绥棱县建设局副局长兼拆迁办主任王洪军(音译)回答的如此干脆：“我只懂拆迁法，不知道什么《物权法》。”

天啊！一个建设局的局长、拆迁办主任，居然不懂得《物权法》，这不是将我们从中央到地方到处开展的轰轰烈烈的“普法活动”的成绩全否认了吗？不过，这样的理解肯定会犯错误的，牛气哄哄的拆迁办主任在说这句话时，他分明不是在说“不知道什么《物权法》”，而是在说“我根本就不鸟什么《物权法》”。

按理说，《物权法》是2007年10月1日实施，由全国人大制定，《城市房屋拆迁管理条例》是2001年11月1日实施，由国务院制定。按照新法优于旧法，上位法效力大于下位法的原则，政府拆迁显然应该按照《物权法》的规定执行，即除非是为了公共利益的需要，否则不得强行拆除所有人的房屋。但是，试问，今天的各级政府，那个拆迁时遵循了《物权法》的规定？在今天的中国，在适用法律方面，俨然已经形成二个“潜规则”：其一是宪法不如法律、法律不如行政法规、行政法规不如地方规章，地方规章不如红头文件的“潜规则”；其二是地方政府有权选择性地适用法律，那个法律对于地方政府有利，地方政府就适用那个法律，不管这一法律是否失效或者与上位法冲突。以往政府选择性地适用的《收容遣送条例》是如此，今天，政府选择性地适用《拆迁条例》、《劳动教养条例》同样如此。流风所至，小小的绥棱县建设局副局长兼拆迁办主任王洪军当然敢说“不知道什么《物权法》”。

当然，王洪军主任敢于说出这种话，更是有实力做支撑的。开发商要征地，政府做了开发商的后盾，像对绥棱县这户居民进行拆迁时，110、120、 119等二三十辆车停在门外的马路上，急救、灭火、抓人，公权力俨然形成“一条龙”服务。区区“屁民”，不要说提醒王主任有《物权法》，就是拿捧着《宪法》，在力量悬殊之下，大概只能连同《宪法》一起葬身火海。

更可怕的是，王洪军主任所依托的不仅仅是行政公权。行政公权张牙舞爪并不可怕，就像那位德国的磨房主对强拆他磨房的德国皇帝威廉一世所说“为帝王者或可为此事，然吾德国尚有法律在。此不平事我必诉之法庭。”然而，我们的被拆迁户却没有这种幸遇，因为地方党政控制了地方司法机关的人财物，那么，在拆迁这种问题上，法院还不是一屁股坐在了地方党政的一边。在绥棱县这起强拆事件中，甚至是公检法一齐冲锋陷阵，“当时在场的公检法司人员全部为便装，也没有人向她出示任何有效身份证明。”天啊，有这样的司法与行政的“大团结”，王洪军主任下次说出“不知道什么《宪法》”也不会让人惊奇！

如果没有独立的司法机制，没有权力的相互制约，没有权利对权力的监督机制，那么我们制定出再多的法律也只是废纸一张，《物权法》被蔑视不是第一起也不会是最后一起。

中国官员警告地方政府融资平台贷款风险

2010年07月27日 06:19 AM
英国《金融时报》 吉密欧

据中国高级官员表示，在中国各银行贷给全国各地方政府的7.7万亿元人民币（合1.135万亿美元）贷款中，有五分之一以上面临严重违约风险。

在应中国银监会(CBRC)要求进行的初步自我评估中，中国各商业银行确认了大约1.55万亿元人民币贷给地方政府融资平台的问题贷款——这些资金多数用于资助地方基建项目。

中国银监会一名高官告诉英国《金融时报》，这些贷款未必都会变成坏账，但中国的不良贷款率在今年年底几乎肯定会“略有上升”。

在中央政府面对金融危机而下达的扶持经济的指令下，地方政府直到不久以前还在大兴土木。不过，从今年初开始，中国银行业和监管机构的高级官员就一直警告，用于资助基建支出和房地产繁荣的许多贷款可能变成不良资产。

据评级机构标准普尔(Standard & Poor's)估算，如果贷给地方政府融资平台的贷款有30%无法收回，那将使中国各银行的总体不良贷款率上升4至6个百分点。“整个行业的痛苦将是不均匀的；大型银行应当能够把影响保持在可控水平，因为它们的信用风险控制比较有力，但较小的机构可能会比较艰难，因为按比例而言它们对地方政府融资平台的风险敞口较大，盈利能力也较低，”标普分析师廖强表示。

中国各银行去年新增贷款达到创纪录的9.6万亿元人民币，比2008年的新增贷款量高出一倍以上。但是，监管机构要求银行减缓放贷的严厉警告，似乎正对经济产生影响。

中国经济第二季度整体增长率从第一季度的11.9%下滑到10.3%，而中国央行的数据显示，第二季度贷给房地产开发商的贷款比第一季度减少62%，至1216亿元人民币。

但分析师们表示，遏制放贷的表面成功，掩盖了一种令人担忧的新趋势，即银行与监管宽松的信托公司合作，把贷款放在账目以外。

银监会本月初下令停止这种放贷。

中国银行体系的不良贷款率在10年前曾达到50%。如今，中国涌现出世界上最大、最盈利的银行，上月底的平均不良贷款率只有1.3%。

译者/和风

中国经济重心开始内移？

2010年08月06日 06:08 AM
英国《金融时报》 杰夫·代尔

中国几乎每座城市都有一两个工业园，但很少有名字像合肥大桃花工业板块那样吸引人，能赶上它那种增长迅速的就更少了。不到两年前，中国最大空调制造商格力(Gree)在这里建了一家工厂，如今已有雇员1万人。另一家空调制造商美的(Midea)在隔壁也有一家大型工厂。

这些新厂最引人注目之处在于它们的地理位置。合肥是安徽省省会，这个内陆农业省份距上海400公里。在过去30年的经济热潮中，安徽的主要作用是向东南沿海工业城镇输送劳动力。但如今，沿海地区的现代工业正在向内陆、向安徽进军。

现代工业向内陆转移，对于中国未来几年的经济前景可能至关重要。在中国保持高增长的能力面临不确定性之际，中部地区的加速发展将成为中国经济的重要推动力量。

在从全球危机中有力复苏后，中国遇到了新的困难。中国政府正在逐步撤销大规模货币刺激，造成经济活动增长放缓。与此同时，中国无法再依赖美欧消费者对出口需求的增长。越来越多的迹象表明，世界其它地区的复苏日趋不稳，因此国内需求的扩大变得比以往任何时候都更重要。然而，对于新增长将来自何方，人们还存在很多疑问。

要回答这种疑问，从经济地理的角度去思考问题会有所帮助。中国可以大致分为3个区域。首先是北起北京、东至上海、南达广东的沿海繁荣工业带。其次是幅员辽阔的西部地区，虽然中国对这里投入了大量公共资金，少数地区实现了繁荣，但整体上仍然相对贫困而且不够发达。

第三个区域是正在为中国经济提供新的增长动力的中部地区。在安徽、湖南和江西等省份，一些以前默默无闻的城市正在进入“工业腾飞”期。沿海地区成本和薪资上升，内陆铁路和公路基础设施改善，再加上刺激性支出，正鼓励中国企业纷纷涌向内陆地区，将10年前开始的涓涓细流变成了汹涌洪流。合肥就是最引人注目的例子之一。

“这个过程的时机已经到来，”麦格理证券(Macquarie Securities)的保罗•凯维(Paul Cavey)表示。“中国中部地区有可能从成熟的东部地区接过发展的指挥棒，这对于全国的增长显然是个好消息。”

安徽和中国中部其它地区的繁荣，是政府推动和市场拉动合力的结果。交通基础设施领域的公共投资，改变了一些过去感觉与沿海地区更为隔绝的地区的距离感。

例如安徽，就将成为大规模高速铁路投资的最大受益者之一。这些铁路包括纵贯南北的京沪铁路线和横跨东西的沪蓉高铁。过去，从合肥到上海乘坐火车需要8个小时。现在已缩短为3个半小时。

中金公司(CICC)经济学家哈继铭指出，日本上世纪六、七十年代对新干线(Shinkansen)高速铁路网的投资，重新描绘了日本的经济版图，降低了东京和大阪的优势地位，使名古屋和福冈等城市得以成为工业中心。新的铁路线将加快“中国中部地区的赶超步伐”，他表示。“这正在形成一个良性循环。企业搬迁会创造新的就业机会，进而刺激消费的增长。”

然而促成中部地区城市开放的不仅仅是政府的规划者，也有市场力量。特别是最近几个月，中国南部沿海地区受到一波员工加薪罢工潮的冲击，许多企业开始质疑在当地生产的竞争力。少量企业认为，解决办法是迁往越南或柬埔寨。然而，更多的企业选择了迁往中国内地。

10年前，安徽几乎没有任何来自其它省份的直接投资。然而，从2006年以来，来自外省的直接投资几乎每年翻一番。安徽省政府的数据显示，去年，安徽的省外直接投资达到4640亿元人民币（合690亿美元） ——对于一个相对较小的贫穷省而言，这可是一笔大数目。除了物流得到改善外，更廉价的劳动力也是一个主要吸引因素。上海的最低月工资为1120元人民币，而安徽为720元。

格力就是省外投资飙升的一个例证。该公司于上世纪90年代初在毗邻香港的珠海市创建，如今已是全球最大的空调制造商之一。18个月前，格力在合肥投产，厂房面积现已达到73万平米——相当于18个大型足球体育场，年产空调为600万台。

安迪尔电器(Andier Electrical Equipment)在深圳的工厂有100名员工，生产铝管和钢管。今年，该公司在合肥建了一家类似规模的工厂。总经理王刚表示，该公司之所以这么做，是因为这里的生产成本比沿海地区低10%，而且许多客户也把生产迁到了安徽及中部其他地区。

投资流向的变化正在改变移民的格局。安徽以将年轻人输出到沿海地区建筑工地和工厂工作而闻名。安徽的6700万人口中，有五分之一在省外工作。在春节期间，数十万安徽人需要挤火车回家过年。

随着本地创造的就业机会增多，这种情况正在开始发生改变。21岁的安徽人刘二林的第一份工作是在南部沿海地区的一家工厂。但他去年回到家乡，如今在格力合肥工厂的质量控制线上工作。他说：“我现在回家方便多了。”

何德球在合肥经营着一家名为新安人才网(goodjobs.cn)的在线招聘机构。他表示，最近几年，该网站上本地职位的招聘数量每年增长30%至40%。“你可以非常清楚地看出，经济正从沿海地区向中部发展，”他表示。“很多人回来工作，特别是从南部沿海地区。”

如果投资流和移民返乡的趋势保持下去，当地经济的其它方面也将随之发生改变。拥有可靠工作的员工会需要住房，进而促进房地产领域的投资。他们还会寻找更时尚的场所进行消费，从而促进消费增长。迎合高端客户需求的汇丰银行(HSBC)已在合肥开了一家分支机构——表明那里拥有一个蓬勃发展的管理阶层。特易购 (Tesco)、沃尔玛(Wal-Mart)和家乐福(Carrefour)也开设了超市，为新兴中产阶层服务。

不过也有迹象表明，中部地区的增长有可能搁浅。与许多其它新兴城市一样，合肥也有许多形象工程。政府在距离市中心10英里的地方建了一个政务文化新区，包括一座市政大厅和两座弧形设计的30层大厦，前面是一片名为天鹅湖的人工水域。规划中的新机场设计成鱼的形状。

过去一年许多城市出现的房地产热潮也蔓延到了合肥。巨大的广告牌上满是托斯卡纳和滨湖时代广场等楼盘的名字。在合肥市中心南部，多达50个高层住宅项目正在建设之中，即将形成一片巨大的新社区。当地房地产经纪机构安徽房产网(Ahhouse)的李新华表示，合肥房价去年上涨了50%，主要受到当地人购房的推动，但也有来自外省的投资者。他表示：“确实有一些投机性买房。”

然而，就像其它城市一样，自中央政府今年4月宣布了抑制房地产投机的措施以来，合肥的房地产市场一直陷于停滞。当地观察人士相当乐观，认为这里不会出现大规模崩盘。他们表示，房价会下跌10%左右，然后将重回上升通道。但没有人能够确定，政府能否令市场实现软着陆。

更广泛地看，合肥及其它中部城市面临的风险是，它们最近的增长过于依赖公共投资，而随着中央政府退出去年出台的部分刺激方案，公共投资必然会减少。

实际上，根据安徽省政府的数据，2009年，投资占安徽GDP的90%以上——似乎预示着存在巨大的投资泡沫风险。我们对这些数据不能偏听偏信，因为地方政府往往会低报服务业收入，高估投资项目。不过，这些数据确实表明，安徽等地很容易受到公共开支减少的影响。

未来有两种风险特别要注意。与许多地方政府一样，过去两年，安徽通过自己控制的投资公司借入了大量资金。然而，中国银监会上周估计，近四分之一流向地方政府融资平台的贷款属于“高风险”贷款。一旦未来几年有大量贷款变成坏账，对各省的投资就可能减少。通胀飙升也可能造成同样后果，因为这会导致利率上升，放贷减少。利率上升还会对许多在建投资项目构成资金压力。

因此，中部地区的繁荣并非没有危险。随着刺激放缓，产业向内陆转移可能会为国民经济提供有利的缓冲。然而，尽管发展迅速，但合肥等城市的经济及大桃花工业板块仍显脆弱。

译者/梁艳裳

重庆户籍制度改革“破冰”十年将让千万农民进城

人民网

从8月开始,作为中国统筹城乡综合配套改革试验区的重庆市以解决农民工城镇户口为突破口,开始全面启动户籍制度改革,力争到2020年全市户籍人口城镇化率达到60%以上。

　　这意味着,10年内将有1000万农民转户进城成为“新市民”。这被认为是中国大城市以破除城乡二元体制藩篱为目标,有组织地向农民敞开胸怀,使农民能够没有顾虑地带着足够财富和尊严进城。

　　8月1日11时,重庆渝中区解放碑派出所向合川区龙市镇龙头村村民陈刚发放了居民户口簿,陈刚成为重庆市户籍制度改革启动后转户进城的第一个农民。

　　这位45岁的农民告诉记者,从2000年到重庆主城经商之后,他就一直盼望能有一张城市户口。虽然此前曾两次提出申请,但都因子女超龄、自己学历不够等原因达不到入户条件。

　　户籍制度改革后,进城门槛明显降低,使陈刚顺利获得了城市户口,可以享受和城里人一样的待遇。陈刚转户后的第一个愿望,就是马上去办理过去想都不敢想的城市居民养老保险和医疗保险。

　　重庆市城乡统筹办主任杨庆育说:“‘农民’转‘市民’并不难,难在身份背后的‘市民权利和福利权益之变’。重庆农民大规模进城并非是剥夺农民权益的‘农转非’,而是通过以户籍制度改革为核心,匹配完善的土地处置、住房保障、养老保险等配套改革,保障公民自由迁徙和居住的权利,实现城乡人力资源自由流动。”

　　重庆户籍制度改革以农民自愿为基础,设定合理的职业、收入、住房等门槛,避免农民“一窝蜂”进城。其户籍准入按宽严有度、分级承接为原则,适度放宽主城区户籍准入条件,吸纳有条件的农民进入主城,防止出现“城市病”和“贫民窟”现象；对31个远郊区县则进一步放开落户条件,扩大城市规模；同时,全面放开乡镇户籍准入条件,鼓励农村居民到乡镇聚居区居住。

　　重庆户籍制度改革配套方案明确1000万农民转户进城分“两步走”。2010年至2012年,重点推进有条件的农民及新生代转为城镇居民,力争在两年内新增城镇居民300万人,实现转户人口在主城、区县城和小城镇三级城镇体系内的合理布局。

　　2012年至2020年,通过系统的制度设计,建立完善土地、住房、社保、就业、教育、卫生支撑保障机制,进一步放宽城镇入户条件,每年转移70-80万人,到2020年新增城镇居民700万,非农户籍人口提升至60%。

　　重庆市长黄奇帆告诉记者,要实现千万农民有尊严地进城,首先必须妥善处理户籍问题。户籍问题是城乡统筹一体化的核心。农村户口捆绑了宅基地、林权、承包地“三件衣服”；城市户口捆绑着养老、医疗、教育、住房、就业“五件衣服”。在城市保障不到位的情况下,要求农民放弃“三件衣服”,是对他们权利的侵犯。

　　户籍改革不是简单地让农民脱掉捆绑在农村户口上的“三件衣服”,不是让农民“裸身”进城。重庆户籍改革的关键,是尝试通过建立转户居民宅基地、承包地和林地的弹性退出机制,以合理的过渡期保障农民合法权益。重庆的思路是,即使农民穿上城市的“五件衣服”,其在农村的“三件衣服”中允许最多3年内继续保留承包地、宅基地及农房的使用权和收益权,在承包期内允许保留林权。

　　重庆市副市长刘学普认为,设立3年农村土地退出过渡期的制度安排, 是重庆户籍制度改革的创新和突破。这样的制度安排,有利于减少社会动荡,促进农民转户进城真正融入城市生活,避免把转户农民推向无地、无房、无业的“三无”行列,同时也为实现转户农民“三大保障”和“五大保障”的置换腾出时间,这个置换一般需要2-3年,从而确保城乡居民身份的平稳过渡。

　　重庆市统筹城乡办副主任徐强说:“如果宅基地通过村落整治或退耕,通过设立重庆的全国首家土地交易所交易,产生的‘地票’收益归农民所有。目前一亩”地票“可以卖10多万元,这就成了农民进城的资本。另外,对于林地和承包地,有大户或企业愿意流转时,可以进行流转,收益仍然归‘新市民’所有。”

　　面对目前中国城市高昂的房价,农民进城最难解决的就是住房。今年年初,重庆20多个市级部门对5.1万名进城务工经商的农民进行问卷调查显示,重庆农民在城镇拥有合法住所的比例仅占13%,绝大部分农民工第一盼望的就是在转为城镇居民后,政府能解决住房保障问题。

　　对此,重庆市在全国率先将转户农民工这些“新市民”纳入公租房、经济适用房、廉租房、农民工公寓等完善的住房保障体系之中。

　　以解决范围广的公租房为例,根据规划,在未来10年,重庆市将建设4000万平方米的公共租赁房,到2012年将有2000万平方米公租房建成,这些房源主要针对进城落户的“新市民”、新毕业的大学生等城市夹心层。

　　据了解,重庆公租房主力户型以50平方米至60平方米为主,适合一家三口居住。50平方米住房的租金在400-600元左右,要比市场价低1/3-1 /2,这样的价格是“新市民”群体能够接受的。将农民工纳入这样的住房保障体系就为农民进城大大降低了门槛。（记者李松 王晓磊）
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我的评论：问题不在于农村或者城市户口， 而在于农民有没有自愿选择的权利。农民对自己收益损失的判断，比政府敏感多了。如果这样的改革主要目的是为了政府能更快地腾出整块农地进行建设，那这项改革只是征地补偿的高级版而已。

不过看到黄奇帆的评论还是很欣慰的。这位多次操刀改革的老手，对问题的总结还是很到位。而现在的关键是出发点是什么。

上半年拿地超去年全年 万科抄底

经济观察报 记者 廖杰华 李保华

年368亿元的销量，1220万平方米的土地储备。当众人还在讨论，2010年谁将第一个超越万科时，万科却早已将追赶者抛下。

“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，万科副总裁肖莉说，上半年的成功缘于两点：一是销售均价比新政前约有15%的下降，二是普通自住中小户型占比达到了创纪录的89%。而与价格下降、销售靓丽相伴随的是万科市场占有率的进一步上升，5月份万科在全国14个重点城市的市场占有率已经达到6.8%，较2009年全年的3.5%有大幅提高，6月前三周的市场占有率更是进一步提升至了8.2%。

左手卖楼的同时，万科的右手也没有闲着。在土地储备上，2009年未能进入行业前十名的万科进取心十足，通过多种方式在二、三线城市攻城略地，一千多万平方米的土地储备已然赶上去年全年，这一规模是保利的1.5倍，老对手中海的5倍，招商地产的10倍还多。

销量大增

调控之下，万科再次展现了其独步江湖的能力。7月15日，一项被万科内部称为“千里马”行动的招聘计划对外启动。

这个被喻为万科史上规模最大的招聘计划，范围涉及旗下36个城市，所需人才高达600余名。职位覆盖公司管理层、经理层和专业人才。

当然，与招聘相对应的是万科上半年出色的成绩单。

此前的7月5日，万科公布6月销售业绩，在降价策略的刺激下，万科再次领跑，6月实现销售面积85.7万平方米，销售金额87.7亿元，分别同比增加27.8%和27.9%。综合之前万科公布的数据，万科今年上半年累计实现销售面积320.2万平方米，实现销售金额 367.7亿元，成为房地产行业中住宅建造唯一一家半年销售超过300亿元的企业。

外界把万科靓丽的销售数据归结为降价。对于降价一说，万科副总裁肖莉并不否认，“从月度销售数据来看，万科销售均价比新政前约下降14.3%，上半年在售楼盘许多是新盘，大多低价入市”。

在肖莉看来，万科有着清晰而又明确的销售逻辑。“任何一个楼盘，拿到预售许可证之后就会开盘，这是万科的第一个原则，首先是不捂盘；第二个原则是希望开盘后一个月内就能卖掉60%，如果达不到这个要求，我们就会调整价格。”

肖莉把销量增长的第二个原因归于中小户型的畅销，肖莉告诉本报记者，2009年万科产品中90平方米以下的小户型占比为57%，144平方米以下的普通住宅占比为86%，今年上半年这两个比例进一步提升至90平方米以下小户型占比59%和90到144平方米的改善性户型占比30%，两部分相加占到整体销量的89%。“万科的产品面向刚性需求者的普通住宅，这是万科的竞争力。”肖莉说。

保证销量的另外一招是均衡发展。“万科上半年的推货量是40%，下半年是60%，这个比例已经是非常平均了。”肖莉说，其他一些地产公司的推货比例可能是3：7，甚至更为失衡，这就造成了上半年无货可卖，下半年的销售压力巨大。

策略的成功保证了万科的销量，也保证了万科在规模和速度上的优势。

数据显示，今年上半年保利地产实现签约金额217.55亿元，同比仅增长3.33%；而被郁亮认为是万科真正对手的中海地产，2010年上半年中海地产累计实现房地产销售额281亿港元，同比增长7.0%。对比万科368亿的销售额和同比19.5%的增幅，无论是规模还是增长速度，万科的敌人们都被甩在了后面。

疯狂扩地

6月，4块地、20.2亿元；5月，8块地、28.2亿元。

销售强劲之外，万科在土地储备上也异常凶猛。中国指数研究院发布的2010年上半年房企拿地排行榜中，万科以 251.44亿的拿地总价和1040.28万平方米总规划面积占据着总价以及总面积两榜榜首。万科提供的数据也显示出了其在土地储备上的扩张步伐：万科上半年共取得39个项目，规划建筑面积1220.4万平方米，权益土地面积929.8万平方米，权益地价205.28亿元。

但6个月前的万科却是另一番光景。2009年年报显示，万科全年获得权益规划建筑面积1036万平方米，未能进入行业前十名。那时，万科在土地市场是“踏错鼓点”和“保守”的代名词。

进入史上调控最严厉的2010年，“保守”者最风光。到目前为止，没有一家房企可以与万科相抗衡。在上半年的拿地排行榜上，紧随的是绿地的635.06万平方米和保利的616.00万平方米，两者都相差万科400余万平方米。万科最大的竞争对手中海地产上半年的土地储备只有193.34平方米，不足万科的五分之一，而“万保招金”中的另外两家企业招商地产和金地集团则未能进入前20名。

万科的扩张还体现在地域布局上。万科提供的数据显示，上半年所拿的39幅地块中，除了上海三幅、北京广州各一幅地处一线城市外，其他全部位于二、三线城市，占比高达87%，而2009万科在二、三线城市土地储备中占75%。

万科的拿地模式也丰富多样。在万科传统的扩张手段中，并购、收购项目、合作开发、联合拍地最为普遍。今年上半年，这些手段全部发挥了作用。万科内部人士告诉记者，在上半年新增的项目中，通过收购或合作的方式获取的项目包括东莞松山湖北区项目、昆明北京路延长线项目、福州赤壁项目等，此外还有一些项目是万科和其他企业合作共同以招拍挂方式获取的。

事实上，为了避开公开土地拍卖市场的激烈竞争，从2009年年底，万科开始热衷于“走小道”，联姻二、三线城市 “地主”。 2009年11月18日，万科与云南城投成立合资公司。长城证券的一份有关云南城投的研报显示，2009年底，其已经整理好的土地面积为3060亩，预计将在2010年全部出让。另外，预计2010年完成整理的土地面积将超过4000亩。此外，在昆明市336个城中村改造项目中，云南城投参与改造的就有 80多个，涉及土地面积3万多亩。

进入2010年，这种模式被发扬光大。7月21日，浙江滨江集团发布公告，万科将和滨江集团以合作开发的方式分享此前万科以接近底价拍得的杭州草庄25号地块。更早前，该地段曾公开出让了5宗宅地，每一次都是万科和滨江激烈竞夺到最后，得主也最终都在这两家之中。因此，在草庄25号地块拍地之前，业内人士普遍预计，仍会是滨江和万科两家之间的“战争”。现在，最终的结果让所有人惊叹，草庄25号地块无人竞价，万科底价加价100万直接竞得，最后再与滨江集团分享。

万科的拿地，在一些人看来是在抄底。

6月30日，上海万科长宁置业以总价21亿竞得宁波镇海绿核北部4幅地块。万科这次拿地被认为是捡了大便宜，不仅仅是因为独家竞买、底价获得项目，而且项目4291元/平方米的楼面价比商帮公园西侧地块6023元/平方米的楼面价低了近30%。数据同样显示，在5月份购入的8幅地中，除了北京和杭州地块楼面地价稍高，其余地块楼面均在一两千元的价位，甚至成都项目仅870元/平方米。

向左还是右

肖莉把万科上半年的成功归功于普通住宅开发商的定位。

在肖莉看来，2007年之后万科就一直在往小户型方向走。数据显示，2008年上半年，万科销售的住宅中，90平方米以下住宅占了46%，这是多年以来小户型住宅第一次占到如此高的销售比例，而且首次置业和首次改善居住置业的占了72%。2009年90平方米以下的小户型占比为57%，144平方米以下的比例为86%。进入调控最严厉的今年上半年，这两个比例进一步提升至90平方米以下小户型占比59%和90到 144平方米的改善性户型占比30%，两部分相加占到整体销量的89%。

近两年来，万科对中小户型的重视有增无减。肖莉表示，包括去年在二三线城市拿的地，也是以小户型和首次改善性住房的产品为主。

“未来万科的重心仍旧是普通住宅，我们在拿地的时候，144平方米以下中小户型要做到不低于80%，在今年的特殊情况下，这个比例会进一步提高，要达到90%。上半年的销售情况表明，高端的大户型去化速度就比较慢。”肖莉说。

万科靠普通住宅跑赢了史上最严厉的宏观调控，但在外界看来，近几年来，万科一直在普通住宅和商业地产中纠结。

深圳太和资本管理公司投资总监王亮表示，房地产企业发展的两大模式中，除了类似万科专注住宅开发，相当数量的开发商是采取住宅开发与持有商业物业的结合。持有一定数量的商业物业被认为是能提供稳定现金流并抵御房地产周期波动风险的重要业务。而万科现有的普通住宅模式必然要求不断地实现项目扩张，迅速实现销售回款，然后不断滚动。事实上，以万科有史以来最高的年度净利润——2009年的53.3亿元计，其实可能难以买下几栋一线城市核心区的大楼。

万科也试图转向。2009年11月16日，万科总裁郁亮对全国众媒体高调宣布新战略：万科未来将加大持有型物业的储备，并将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8∶2，这被广泛视作房地产商业模式转型的标志性事件。此后，万科分别在北京、西安和东莞拿下了价值超百亿元商业项目。

“现在是涉猎商业物业，不是转型，只是因为有一些土地的获取，需要有一定比例的商业规划，过往只能通过与其他开发商合作的方式来开发商业物业，并不是长远之计，而且合作方式拿地，股东得到的回报也少。”肖莉说。

事实上，万科仍在普通住宅产品上加大步伐。年报显示，虽然市场今年的楼市转向观望，但万科却做出积极计划，万科预计2010年新开工面积855万平方米，同比增长52.5%。万科一内部人士对记者表示，万科看好2010年以后的市场，今年大量开工，而竣工量有限，这就意味着万科在度过了今年的宏观调控期后，将有大量房源上市。而对于刚启动的大规模招聘，万科董事会秘书谭华杰表示，公司此前确实没有过，这是第一次。对于原因，他坦言是由于集团在二三线城市大量增加新项目，“主要由于今年开工量太大，而且预计明年开工量还会加大。特别是在进入二三线城市后，项目的总量肯定会比在一线城市大，这对人力资源的需求更明显。