给土地财政依赖症开个药方

2009年11月20日 00:00:00 　来源：新华网
http://news.xinhuanet.com/comments/2009-11/20/content_12491788.htm

日益高涨的土地价格一次性全部摊入房地产开发的成本，成为我国近年房价居高不下的重要原因之一。业内人士建议，解决居民住房难问题关键要在土地使用税征收、拍卖导向、土地供应量政策方面做出调整。（11月19日《经济参考报》）


地方政府过度依赖“土地财政”的原因何在？笔者认为主要是地方政府可用财力与其日益增多的事权不相匹配，要消除地方政府对土地财政的“依赖症”，微观上的政策调整虽然必要，但更主要的还在于宏观政策上的调整。如果在财税分配制度上做出重大调整，使地方政府拥有更多与事权匹配的可支配财力，地方财政就会走出困境，从而在一定程度上弱化地方政府高价卖地的冲动。

自1994年我国实施“分税制”以来，关税、消费税、从中央企业征收的所得税等大宗税源都划归中央财政收入，从金融保险等部门以外征收的营业税和一些征管难度大的零散税源则留给了地方财政。此外，增值税、资源税、证券交易税、企业所得税等虽属中央与地方共享税，但大多是中央得大头、地方得小头。农业税的取消在惠及亿万农民的同时，也不可避免减少了县乡两级财政收入。一些地方政府在财力上捉襟见肘，有的甚至负债累累，无疑是催生“土地财政”的一大原因。

党的十七大报告中明确提出，要健全中央和地方财力与事权相匹配的体制；全国人大财经委员会也提出要拿出“财力与事权匹配”的财税体制改革初步方案。意味着通过分税制的调整来改善中央与地方的财政关系，增加地方政府税收分配比例，将有效壮大地方政府财力。当然，出于应对国际金融危机的挑战，“分税制”调整在时机上可能受到一定的影响。但随着经济逐渐回暖、财政收入开始回升，这项调整是否应该尽早提上议事日程，并尽快付诸实施呢？

倘能如此，不仅有助于遏制地方政府高价卖地的冲动，也会使国家遏制房地产商囤地、炒地的一系列政策法规减少执行阻力。由此可望降低房产开发成本，使房价尽快地回归到合理的价位，解决高房价带来的民生难题。

增加土地供给能抑制房价吗？

2009年11月25日 09:12:11 　来源：人民日报海外版
左晓蕾 银河证券首席经济学家

http://news.xinhuanet.com/comments/2009-11/25/content_12534900.htm

(打开网页，文章结尾处还有许多相关阅读，都是很有意思的题目)

●目前房价应是投资行为推动 ●并非是简单的供给不足问题
●房地产政策制定要符合国情 ●以满足居住需求为引导方向　

面对居高不下的房价，现在有一种通过增加土地供给，以扩大供给来抑制房价上涨的主张，这种主张是个极大的误区。高房价不是简单的供给
不足问题。特别是这一轮房价上涨，绝非所谓“刚性”需求推动，不是所谓城市化进程中所产生的进城农民工带来的住房需求推动的。如此的高房价，哪里是这样一些群体所能够支付的？所以，这一轮房价应该是“投资”行为推动的。而当投资行为变成部分居民的偏好，一些城市出现部分人手持三五套房，越来越多的人希望持有多套房产，催生了房地产需求上涨的遐想，倒卖房产现象因之兴盛，致使房价不合理地一路上涨，这已引发了诸多社会矛盾，带来了诸多社会问题。

房价不降与银行近期万亿元个人抵押贷款，以及数千亿元的房地产开发贷款有直接关系。近期的诸多“地王”，就与银行对不差钱的大型国企大规模贷款直接相关。高土地价格推高房价预期，对当前的高房价产生了巨大的支持作用。

理顺房地产市场的秩序，需要重新认识房地产市场的特点，需要重新审视在土地资源与人口比例的强约束条件下的中国房地产市场的发展思路。依笔者之见，坚持以满足居住需求为主，而不是投资为主的原则思路，是比较符合国情的房地产政策。

住房市场需要区别两类不同的需求。“居住”需求属于实际需求，以一套基本住房为效用满足度，而且受收入和可支配能力约束，对价格上涨非常敏感，价格高低直接影响是否“居者有其屋”的基本生活需求。这个市场的价格是需要管理的。

另一类需求是“投资需求”，或者叫“赚钱需求”。这种以投资为主的房地产市场属于资产类市场，不是一般商品市场，价格不是由实际供求决定的。

投资行为推动的高房价，有两方面问题。

首先，如果投资人拿自身的真金白银购买房产，价格再高也没关系。如果用银行资金，就需要注意了。因为短期内，房地产市场主要是投资人参与，他们都是买了房，等房价上涨后卖出，还掉银行信贷，赚取房价上涨的差价。但是如果短期内都是买了为了卖，卖给谁呢？如果卖不出去，房价就会下跌。若干首付比例很低，房价下跌超过首付比例，仅靠买房子还债赚钱的人，就会把房子还给银行。银行坏账就会增加，就会爆发危机。金融系统爆发系统风险就是经济危机。华尔街刚刚发生的危机后面的故事就是如此。

其次，特别糟糕的是，因为两类需求市场没有分开，投资性房地产价格的上涨，会把平均价格拉高，整体房地产市场价格上涨。一般收入群体的居住性需求所面对的房价水平以及房价预期，越来越不能承受。现在大城市的平均“月供”水平，即月收入与房价之比，达到了76%。这个数字最高达到了85%，而正常水平应是40%左右，最高也不能超过50%。所谓由城市化意义下进城的农民工所催生的居住需求后面的支付能力与当前房价，以及将来房价预期之间的差距，又哪里能联系起来？

在这种情形下，用增加供给来抑制因“赚钱需求”而高涨的房价，结果可能适得其反。在高价格的引导下，增加的供给主要目标仍然是高价商品房，而不会是增加真正刚性居住性需求的供给，真正居住性需求的存在只会不断成为推高房价的借口。

不区分两类不同的需求，笼统地一句“需求旺盛”，“储蓄很多”也会被利用作为炒作房价应该上涨的似是而非的理由。实际上，真正居住需求者的收入水平，完全不可能支付每平方米一万元、两万元的价格，更不可能支付更高的价格。在当下的平均收入水平下，城市的居住需求，农民工的居住需求更不用说，除了望房价兴叹，几乎没有可能被满足的期望。

全世界，包括发达国家，很少出现一般人持有多套房产的情况。美国人95%以上的人都是一辈子在为一套房子工作。而且世人从这次危机中看到，几百万低收入的美国人仍然没有自己的房屋。中国目前一部分人过多占有以土地资源为主要投入的房地产，是很不正常的现象。尤其考虑到中国是人均可使用土地面积较低的国家，如果房地产市场的这种状态持续下去，对中国经济发展将非常不利。