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中国智库：花20年、每年2万亿，市民化4亿农民工

2010-12-04T07:46:00.000-08:00

作者: 综合发自北京 2010-09-23 10:52:08

http://www.infzm.com/content/50482

据中新社21日报道，中国发展研究基金会当日发布的《中国发展报告2010》指出，今后20年，中国需要解决4亿农民工的市民化问题。按照每人平均10万元计算，每年需要投入2万亿元人民币。这些投入需要由中央政府、地方政府和市场共同分担。

《中国发展报告2010》（以下简称《报告》）由国家发改委秘书长杨伟民和中国社科院人口与劳动研究所所长蔡昉担任主报告的主笔。《报告》表示，如果能够顺应市场经济的发展趋势，逐步消除阻碍城市化发展的制度和其他障碍，预计2030年中国的城市化率将达到65%。
据中新社的报道介绍，中国发展研究基金会是由国务院发展研究中心发起成立的非盈利智库型基金会
《报告》指出，2009年，中国城市化水平为46.6%，是最近30年间世界上城市化率增长最快的国家之一。其中，1.45亿农民工虽然在城市就业、生活，但他们在劳动报酬、子女教育、社会保障、住房等许多方面不能与城市居民享有同等待遇，他们没有融入城市社会。

新华社报道称，杨伟民做主题报告时表示，我国城市化目前仍处在“半城市化”状态，距离“全城市化”有很大距离。

农民工的市民化，是指允许那些已经在城市长期就业和居住的农民工及其家庭成员，在自愿基础上获得所在地城市的市民身份。完成农民工的市民化，需要对教育、医疗、住房、社会保障和基础设施进行投资。《报告》认为，要解决“半城市化”问题，关键是推进农民工的市民化，即允许那些已经在城市长期就业和居住的农民工及其家庭成员在自愿基础上获得所在地城市的市民身份，并平等地享有与城市市民等同的公共服务和政治权利，承担相同的市民义务，成为真正意义上的城市市民。

发改委官员建议放宽落户城市条件据

据《北京青年报》报道，杨伟民在讲解报告时称，在推动城市化的过程中，每年应解决一定数量的农民工落户城市。报告显示，以平均每年2000万人的速度，从2010年到2030年可以基本解决已经在城市中的以及未来进城的4亿农民工市民化问题，使农民工和城市原有居民享受同等的公共服务。

杨伟民表示，应该逐步放宽农民工落户城市的条件。调研报告称，农民工市民化不能像现在某些地方的规定，只给“获得省部级优秀农民工”的极少数人落户。中西部地区的中小城市和小城镇，可完全放开户籍限制；东部地区的中小城市和小城镇，原则上也可完全放开户籍限制；大城市和特大城市，可根据本地综合承载能力放宽落户条件，人口超载城市可设置高一些的准入条件。

据《新京报》 23日报道，《报告》认为，考虑到实际操作的可行性，要维持现有户籍制度和公共服务制度，采取放宽落户条件的方式逐步推进。所谓“逐步推进”就是对于符合条件的，可以第一年发给暂住证，第三年发给蓝印户口，第五年发给正式户口，这样既给进程农民工实现在城市定居的希望，又兼顾了城市的承受能力，使农民能够有序落户。

专家称城市化是中国经济快速增长的重要原因

据中国网的报道，中国发展研究基金会理事长王梦奎在《报告》序言中指出，城市化既是近年来中国经济快速增长的重要原因，也为今后10年、20年甚至更长时间中国经济的发展提供了广阔空间。“只有实现了身份和社会保障的真正转变，城市居民规模的扩大才能在拉动消费上发挥作用。”

蔡昉说，每1%的乡村人口转移到城镇，就能使中国居民消费总额提高0.19个至0.24个百分点。但目前由于进城农民工享受的社会保障福利与城市居民相差甚远，城市居民依然是拉动消费的主力军。

此前，中国（海南）改革发展研究院院长迟福林也曾于15日在《人民日报》发文指出，加快农民工市民化进程，把7亿多农民的消费需求释放出来，是启动消费、扩大内需，加快经济发展方式转变的有效途径。

此外，中新社援引《报告》指出，20世纪80年代和90年代进城务工的农民工子女已经开始成为农民工的主体。农民工队伍已从数量型向质量型的产业工人转变，拥有较高文化程度的新生代农民工正为“中国制造”注入新的竞争力。

《报告》指出城市化的复杂性和艰难程度前所未有

首先，农民工市民化需要巨额的资金投入。据新华社的报道，《报告》课题组调研结果显示，我国当前农民工市民化的平均成本约在10万元左右。这意味着我国未来每年为解决2000万农民工市民化需要投入2万亿资金。

报告认为，“经营城市”、“以地生财”、“土地财政”带来了城市面积的快速扩张，导致土地城市化明显快于人口城市化，城市人口密度大幅度下降。

人力资源和社会保障部3月30日消息，国务院新闻办举办记者会，国家发改委、人力资源社会保障部、国土资源部、住房和城乡建设部以及农业部有关发言人就城镇化进程回答记者提问时称，从1999年到2007年，城市建成区的面积扩大了7.2%，但吸纳的人口只增长了4%。

《新京报》引用蔡昉的话指出，城市的主要优势在于其人口密度和集中度，“我们的密度却在下降，中国这样的土地稀缺的国家，更应该集约使用土地。”

新华社的报道援引《报告》中的数据指出，中国960万平方公里的陆地国土空间中，适宜工业化、城市化开发的国土空间约为180万平方公里，扣除必须保护的耕地和已有建设空间，今后可用于工业化、城市化开发的面积只有28万平方公里，约占我国陆地国土空间的3%。

消灭村庄？——中国新城市化之忧

2010-12-04T07:24:00.000-08:00

作者: 南方周末记者邓瑾 发自北京 2010-10-13 19:57:10

http://www.infzm.com/content/51107 (Find good pictures on the original page)

今年7月，国土资源部部长称，解决地方经济发展对土地需要的这个迫切问题，主要方式之一就是农村建设用地减少与城镇建设用地增加挂钩试点。（CFP/图）

陈锡文的担心

“你真是了不起！将来出了问题哭都来不及。”

陈锡文现在忧心忡忡。

近期在一次调研中，一位地级市的领导雄心勃勃地对这位中央农村工作领导小组副组长说：我这个地级市一共有100万户农民，我准备用三到五年的时间把这些村庄全拆了，因为100万户农民大概占了100万亩的建设用地。

陈当时很吃惊，问，哪来这么多钱？

地方领导说他算过账，100万户农民让他住楼，至少省出70万亩地，50万一亩就是3500亿，100万亩就是7000亿，什么事干不了!　　　　

陈说，你真是了不起！将来出了问题哭都来不及。

李平也忧心忡忡。今年5月，这位美国农村发展研究所律师及北京代表处代表刚在苏南一个在全国来说都数一数二富有的地级市做了“双置换”的调研。所谓双置换，就是用承包地换城市社保，用“宅基地+农村住房”换小区安居房。

他发现，在“双置换”项目中，农地名义上还是集体所有，但农民却永远放弃了承包权：农地以“流转”的名义集中到市县级政府的融资平台，融资平台最终成片把土地租赁给规模经营企业或者是承包大户，租赁收益归政府所有的融资平台。

而且，农民以承包权“长久不变”的承包地换取的城市社保，却是有“保质期”的：死后社保取消，并且在一个设定的截止日期以后出生的孩子无权享受。

尽管在他们看来这样的置换令人担忧，但各地的现实却是——地方政府正以罕见的热情拥抱“拆村并居”行动，他们的目标很明确：让农民上楼，把腾出的农民宅基地等土地复垦后换取同等面积的城市建设用地指标，既可以获得城乡土地之间的级差收益，更可以突破宏观调控下紧缩“地根”的限制，完成各地GDP的发展目标。

“以承包地换社保”、“以宅基地换房”以达到腾出更多城市建设用地指标的“旧村改造”、“村改居”行动正在从沿海到内陆，一路高歌猛进。

重庆宣布了要在10年内让千万农民工进城的户籍改革，而山东省诸城市（县级市）在今年6月以来就相继撤销了1249个建制村，合并成208个农村社区，成为全国首个撤销全部建制村的城市。“过去还仅仅是占农村的耕地，现在是变成了拆人家的房，全世界都没有见过。”在近期于海口举办的“城乡一体化：趋势与挑战”的研讨会上，陈锡文言辞罕见地犀利，“和平时期大规模的村庄撤并”运动“古今中外，史无前例”。

他担心，如果这场以城市利益出发、试图增加城市土地财政收入、“盲目的”城市化运动得不到有效遏制的话，“是要出大事的”。 (ME: How to prove)

城里的许多建设用地，是用农村的宅基地换出来的（CFP/图）

助推剂

9月11日，山东临术县召开了今年第四次土地增减挂钩现场推进会议。县委副书记、县长在讲话中指出，“务必把增减挂钩工作当作当前的头等大事来抓”。

“难道中国突然之间耕地不足，已经到了必须让农民腾出自己的宅基地，并且一天都不能耽误，并且必须忍受农作的不便，忍受生活的不便，忍受将来可能不再能回来（回到土地）的不便，并且必须将本来是好端端的还可以住上一百年的小楼拆掉浪费资源与环境的一步了吗？”华中科技大学中国乡村治理研究中心主任贺雪峰忍不住愤怒。

他说，所有的问题只因为国家为了保持18亿亩耕地红线，而要求所有的城市建设用地在占用耕地时，必须先复垦出相应的耕地出来作为补偿。而目前唯一比较容易复垦为耕地的是农村建设用地，尤其是农民的宅基地。

贺说的这个政策其实就是“城乡建设用地增减挂钩指标置换”。简而言之，就是农村通过复垦增加的耕地面积，可用于城市建设用地指标。

在这个等式中，看起来耕地总量和城市建设用地指标没变，但实质上是把集体所有的土地置换成了国有土地。而迄今为止，对集体所有土地的征用仍是法律空白。

近年来，随着紧缩地根作为国家宏观调控政策的一部分，用地指标匮乏一直是困扰地方政府的头等大事，财政资金吃紧更是地方政府的难言之痛。在这种条件下，如何在不增加财政压力的条件下合法获得用地计划指标成为摆在地方政府面前的一个急需解决的课题。因此，2006年国土资源部第一次在天津、山东等地推出“增减挂钩指标置换”试点后，即受到各级地方政府的热烈拥护，“双置换”模式迅速地拥有各种不同的地方版本。

今年7月，在大连召开的国土资源厅局长会议上，国土资源部部长徐绍史称，解决地方经济发展对土地需要的这个迫切问题，主要方式之一就是农村建设用地减少与城镇建设用地增加挂钩试点。

而与农村土地最近的县乡政府，成了这个政策试点的主战场。江苏省射阳县国土资源局在今年9月的一个调研报告中称，乡镇突破用地指标困局的“唯一出路”只能靠城乡建设用地增减挂钩，实施这一工程，“存在逼上梁山味道”，因为“没有土地指标，意味着所有的建设、所有的项目都是泡影，上级所有的考核、指标、发展也就都成了空话”。

正是在这个背景下，几乎所有搞“增减挂钩”实验的基层政府都成立了“以党政一把手坚持亲自抓、亲自过问，并适时召开专题会议进行研究和会办”，协调解决挂钩中遇到的主要矛盾和问题。

山东作为第一批试点的区域，推进的力度非常大，而县乡两级政府则主要承担了拆农民旧房和土地复垦的工作。

比如，9月11日，山东临术县就召开了今年第四次的土地增减挂钩现场推进会议。县委副书记、县长任庆虎在讲话中指出，当前，土地增减挂钩工作已到了关键时期、冲刺阶段。各乡镇、各有关部门要切实增强责任感、紧迫感、压力感，“务必把增减挂钩工作当作当前的头等大事来抓”，抢时间、争效率、保进度， “全面加快拆旧复垦工作”。

在这种“比着拆”的地方竞争中，由于各地补偿标准不一，由于农民不愿意离开居住了几辈子的乡土等多种原因，造成农村矛盾激发。

这还不是问题的全部。这个被很多官员称为“城乡统筹抓手”的增减挂钩制度还很可能沦为政府的债务工程。由于必须先拆先建农民新居、先复垦才能置换城市建设用地指标，所以通常要由政府先垫资。然而如果一旦置换的土地没有达到预期的收益，或者政府为了招商引资而不得不压低土地价格，那么政府的前期投入很可能就收不回来。

而且，农民上楼后，生活成本大幅提高，在收入没有相应地大幅增加的情况下，很多家庭很可能跌入贫困。

更不要说的是，农民上楼后，普遍的问题是牲畜没地养，机器没处放，种田还要去坐车，中国村庄传统和文化面临断裂。

“人总是要有所敬畏的，敬畏我们自己的传统，敬畏国家的法律。”陈锡文感叹说，“农村社会之所以这么多的人能够比较平静的运行，农村的血缘地缘关系看起来是一种落后，但是客观上它是一种传统东西，这种东西保障了农村社会在很少公共资源的情况下能够平稳的运行。” （ME: Exactly! Similar to Lily's research argument. Now forced urbanization is exposing this problem.）

钉子户与强拆，不时在各地轮番出现（CFP/图）

被曲解的政策

听了这几点原则后，不少干部当即就对陈说：“那我还费什么劲去搞村庄拆迁，我要搞不了就不搞了。”

其实，在陈锡文看来，眼下的这场拆农民房的运动实际上是对“增减挂钩”这一政策的曲解。他说，“增减挂钩”第一次出现在国务院文件当中是在2004 年的28号文，其背景是2003年全国各地规划的开发区面积达到了当年全部城镇建设用地指标的5倍，逼得中央痛下决心，以复垦的耕地面积作为硬性指标制约开发区的无序扩张。

然而，现在知道这种背景的人越来越少，大多数人则简单地认为，“增减挂钩指标置换”就是“拆了村庄，然后拿过来搞城市建设”。(ME: from "ONLY IF arable land is reclaimed..." to "AS LONG AS arable land is reclaimed..." 怎么能够规则没有制定好，要遵守规则的人靠理解背景和精神来端正行为?) 而且，随着这两年地方政府融资平台的兴起，通过置换获得的城市建设用地指标可以直接在银行进行抵押贷款。(ME: Even quotas can be mortgaged!)

其实，根据陈锡文的介绍，“增减挂钩指标置换”有几个非常重要的原则，而这些原则从陈接触到的很多省一级干部到县乡级干部，“都不太清楚，甚至根本不知道”。这些原则包括：

新置换的建设用地指标必须纳入年度计划，“不可能你自己拆多少你就可以增加多少计划”；通过增减挂钩指标置换获得的土地收益必须全额返还当地人，不许截留，因为这不是征地，而是农民的建设用地；而且，该政策是为了保证县域经济和小城镇发展，所以置换只能在县域范围之内，不能往中心城市发展。“否则都往中心城市发展了，小城镇有什么发展机会？！”

听了这几点原则后，不少干部当即就对陈说：“那我还费什么劲去搞村庄拆迁，我要搞不了就不搞了。”

陈回应说：“具备条件的地方不是不可以弄，但是不具备条件的东西硬做，用我的话说有点醉翁之意不在酒，其实就是要你那点地，而且拿了地卖了钱照样不还民，或者是手头比以前宽了一点给你们一点好处，但是大头我还是拿。”

目前，通过城乡土地置换获得的土地收益，几乎没有100%返回农村的，好的地方的做法是把其中的40%用于新建村庄的基础设施，剩下的60%政府和农民对半分。

关于“增减挂钩指标置换”的土地收益分配问题，2008年国土资源部国土资颁发的138号文第十七条明确写道：“建新地块实行有偿供地所得收益，要用于项目区内农村和基础设施建设，并按照城市反哺农村、工业反哺农业的要求，优先用于支持农村集体发展生产和农民改善生活条件。”

然而现在，不仅各地一窝蜂地都在加快搞“增减挂钩指标置换”，而且违规操作也非常多，比如地还没复垦、农民的新聚居区还没建好，城市建设土地指标就可以交易，或者进行抵押贷款，不仅损害了农民的利益，也让国家的宏观调控失效。

如果不遏制地方政府通过城乡土地指标置换大量增加计划外建设用地，如果不遏制土地生财，“一定会变成一种灾难。”陈锡文郑重警告说。

谁的城市化

本来为进城的农民工提供均等的公共服务，是城市的责任，但现在，农民要想获得这样的服务，必须要靠出卖自己的承包地和宅基地来赎买。

迄今为止，几乎所有的城乡统筹、城乡一体化的改革全部是资源向城市集中，包括资金、人才、项目等。

因此，国家发改委国土开发与地区经济研究所副所长肖金成在近期一次研讨会上特别提出，中心城市，尤其是地级以上的城市，而不是财政紧张的县级政府，要承担城乡统筹的责任，把城里的一部分资源配置到农村去。“我住在城市二十年没有交钱修过路，为什么要农民集资来修路呢？道路不是公共设施吗？让农民自己修路，那不是政府的失职吗？”肖金成说。

李铁对这点感受深刻。他是国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任。他说过去十多年来，在谈城市化的问题时，地方政府和中央政府在这个问题上看法并不一致，地方政府总是认为，城市化就是城市发展问题、城市建设问题，所以我们看到一个个花园城市的崛起；而作为中央政府考虑的是如何解决农民进城。

然而，在他看来，如何解决农民进城问题一直以来遇到了城市非常强大的阻力，这个阻力来自于中国城市在这个问题上到底持什么态度。

十二五规划讨论的时候，李铁听到一个特大城市的市长说，按照该市现有的财政能力，可以让现有的城市居民和农村居民达到一个中等收入发达国家水平，但是如果把八百多万农民工加进来，他就一筹莫展。

他到中西部一个靠石油发财的地方调研，该地实行全民医疗，其本地人口20万，外来打工者30万，但他们仍然说，即使财政有钱也不包括外来打工者。（ME：态度是由insitutional constraints决定的啊！）

本来为进城的农民工提供均等的公共服务，是城市的责任，但现在，农民要想获得这样的服务，必须要靠出卖自己的承包地和宅基地来赎买。“这说明中国的城市化问题，是一个超出了我们现有的经济学范畴，超过了我们现有的社会学范畴，是一个广泛、严重的社会利益调整问题。”在上个月召开的“中国的可持续发展：挑战与未来”研讨会上，李铁这样说。“只有真正解决了城市化问题，中国所谓的和谐，才可能有一个开始。”他说。

住建部:防止单纯为解决城市发展用地盲目撤并村庄

2010-12-04T07:20:00.000-08:00

2009年11月28日 08:50:33 　来源：新华网
http://news.xinhuanet.com/house/2009-11/28/content_12553157.htm

新华网北京１１月２７日电（记者杜宇）住房城乡建设部村镇建设司司长李兵弟日前表示，中国的城镇化发展出路只能立足于现有的城乡建设用地，确保村庄整治节约出来的土地利益，绝大部分用于农民，防止单纯为解决城市发展的用地盲目撤并村庄。

李兵弟是在此间举行的第三届中国城市化国际峰会上作上述表示的。

据李兵弟介绍，到２００８年末，我国城乡建设用地有２２万多平方公里，其中，城市建设用地约５万平方公里，乡村建设用地约１７万平方公里。如果按户籍人口划分，城市的人均建设用地约在１００平方米，农村的人均建设用地现在已经到１８０平方米。

李兵弟认为，统筹城乡建设用地的确可以有效促进土地利用效率的提升，中国的城镇化发展出路只能立足于现有的城乡建设用地，乡村建设用地应该按照城乡规划实施，在切实保证宅基地、农村集体经济建设用地和农村公共服务设施用地的基础上，通过有效的村庄整治，节约用地，统筹用于城乡的发展。

他说：“随着农业生产条件和生产能力的变化，我们必须要进一步调整农村的居民点，更大范围地统筹城乡建设用地，保护农民的利益，确保村庄整治节约出来的土地利益，绝大部分用于农民。”

李兵弟表示，当前应该把农村节约出来的土地，更多引导用于小城镇发展。他说：“如果我们节约出来的土地用在大城市，必然导致大城市进一步外延式发展，将带来城乡矛盾和大城市病的继续存在，而且会越来越严重。”

第三届中国城市化国际峰会由住房和城乡建设部科学技术委员会指导，中国国际城市化发展战略研究委员会主办。

国务院：撤村拆建禁违背农民意愿

2010-12-04T06:53:00.000-08:00

( Original source: 新京报 2010年11月11日星期四电子报 http://epaper.bjnews.com.cn/html/2010-11/11/content_167757.htm?div=-1；转载于新浪网, I retrieved December 4, 2010 and copied texts)

据新华社电国务院总理温家宝10日主持召开国务院常务会议，研究部署规范农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩试点工作。

　　部分地方违背农民意愿强拆强建

　　会议指出，近年来，各地区开展农村土地整治，有效促进了耕地保护；一些地方开展城乡建设用地增减挂钩试点，对统筹城乡发展发挥了积极作用，但也出现了一些亟须规范的问题。

　　主要是：少数地方片面追求增加城镇建设用地指标，擅自开展城乡建设用地增减挂钩试点或扩大试点范围，擅自扩大挂钩周转指标规模；有的地方违背农民意愿强拆强建，侵害农民利益；挂钩周转指标使用收益分配不规范等。必须采取有力措施，严格规范农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩试点，促进其有序健康发展。

　　会议强调，开展农村土地整治，要以促进农民增收、农业增效和农村发展为出发点和落脚点，把维护农民合法权益放在首位，坚持最严格的耕地保护和节约用地制度，坚持群众自愿、因地制宜、量力而行、依法推进，按照统筹规划、整合资源、加大投入、实施田水路林村综合治理的原则，以农田整治为重点，提高高产稳产农田比重和节约集约用地水平。

　　严禁以整治为名扩大城镇建设用地规模

　　会议强调，要充分尊重农民意愿，涉及村庄撤并等方面的土地整治，必须由农村集体经济组织和农户自主决定，不得强拆强建。严禁违法调整、收回和强迫流转农民承包地。坚决防止违背农民意愿搞大拆大建、盲目建高楼等现象。

　　会议强调，要严格控制城乡建设用地增减挂钩试点规模和范围。经批准开展城乡建设用地增减挂钩试点的地方要严格按照有关规定，坚持局部试点、封闭运行、规范管理，不得扩大试点范围。农村建设用地整治所腾出的土地首先要复垦为耕地，严禁以整治为名，扩大城镇建设用地规模。

　　擅自用地增减挂钩试点将追责“一把手”

　　会议强调，对未经批准擅自开展挂钩试点、超出试点范围开展增减挂钩和建设用地置换或擅自扩大挂钩周转指标规模的，要严肃追究有关地方政府负责人及相关人员的责任，并相应扣减土地利用年度计划指标。会议要求各地区、各有关部门加强指导和督促检查，加大对违法违规用地行为的处罚力度。(ME: who monitors and enforces？)

　　■ 专家说法

　　用地增减挂钩应明确细则

　　昨日，针对国务院常务会议的内容，社科院农村所研究员党国英在接受本报记者采访时表示，这说明国务院对城乡建设用地增加挂钩(即将农村建设用地与城镇建设用地直接挂钩，若农村整理复垦建设用地增加耕地，城镇可对应增加相应面积建设用地)试点的方向给予了肯定，但是也明确其中存在的问题需要规范。

　　党国英建议，相关部门应进一步出台对增加挂钩试点的管理细则，细则首先应该进一步强调农民自愿原则，同时要循序渐进，明确对农业专业户不能集中居住，要帮助他们建设分散居住点，也方便农机的存放。

　　对于集中居住的农民，党国英建议，社区在基础设施、垃圾处理、市政建设上要完善配套，至少要像居住在小城市一样，不能搞几个村的简单合并。另外，将现在以县为单位进行的增减挂钩试点，扩展到以市为单位。

　　党国英认为，如果相关部门能出台增减挂钩试点细则，可以在细则里进一步明确追责措施。“从国务院常务会议内容上分析，追责措施仍会是以行政处罚为主。”

　　本报记者吴鹏

　　■ 新闻背景

　　二十余省市“拆村并居”

　　今年10月份，记者在山东、河北、江苏等地走访，发现一些高层小区在农村拔地而起。

　　山东诸城市取消了行政村编制，1249个村，合并为208个农村社区。诸城70万农民都将告别自己的村庄，搬迁到“社区小区”。

　　在江苏省邳州市坝头村，村庄被整体拆迁，当地建设了数十栋密集的农民公寓，要村民补差价购买。

　　在河北廊坊，2006年被评为河北省生态文明村的董家务村，如今已成一片废墟，大片新修的村居在铲车下倒塌，刚修好的“村村通”水泥路被铲平。

　　如今，像诸城这样的“拆村并居”，正在全国二十多省市进行。

户改，成都突进

2010-12-02T13:27:00.000-08:00

(ME: 越改越复杂，越改漏洞越多！)

发布时间：2010-12-02 00:57:49 | 时代周报 | 107期 |

在全国各地一波又一波展开的户籍制度改革浪潮中，地处大西南的成都亦浓墨重彩地推出了自己的户改方案。

11月16日下午，成都市政府召开专题新闻发布会，宣布推出《关于全域成都城乡统一户籍实现居民自由迁徙的意见》（文中简称《意见》）。

成都版户改方案甫一出炉，即引起巨大反响，被外界评价为“迄今为止最彻底的国内户籍改革方案”。

本报记者邓全伦刘小童发自成都

面对满屋子的媒体记者，担任新闻发言人的秦代红显得有些紧张。作为成都市统筹委副主任、成都户改方案的草创者之一，他十分清楚手中这份《意见》不一般的分量：到2012年，成都全域将实现统一户籍，城乡居民可以自由迁徙，并享有平等的教育、住房、社保等基本公共服务和社会福利。

“成都户改的愿景是，彻底消除户籍管理的城乡二元结构，彻底消除隐藏在户籍背后的身份差异和基本权利不平等，让户籍回归管理人口信息的本来面目。”秦代红说，这意味着在成都，“农民”这个称谓将不再是身份的象征，而仅仅是一种职业。

双向自由迁徙

成都版户改方案（《意见》），从2008年就开始酝酿起草。据秦代红透露，起草过程得到了包括茅于轼、周其仁、倪鹏飞在内的众多专家学者的关注，并提供了智力支持。

调查表明，长期以来，计划经济时期形成的“二元化”户籍管理制度，使得城乡居民之间存在权利和福利差异。秦代红称，这些差异表现在：

农村失业劳动者和进城务工农业劳动者难以享受就业援助扶持政策；社会保险政策虽已惠及非城镇户籍人员但其享受标准较低；农村住房困难对象尚未纳入住房保障体系；城乡居民“三无”人员供养标准和最低生活保障水平差距较大；独生子女父母奖励政策尚未实现城乡全覆盖；城乡公共教育资源配置还存在不均衡现象等。

因此，在此次户籍改革中，成都市政府考虑得最多的就是城乡居民的权利和福利差异问题，并从机制体制创新上提出了12条具体措施来破解。

按照《意见》，成都市将首先破除长期以来束缚城乡居民自由迁徙的制度障碍，全面建立户籍、居住一元化管理的体制机制。

《意见》确定，随人口自由流动，户籍也跟着自由迁徙，以实现户口登记地与实际居住地的一致。城乡居民凭合法固定住所证明进行户口登记，户口随居住地变动而变动，享受户籍所在地基本公共服务和社会管理权利。

改革勾画的图景是，不仅农村居民可以迁徙到城镇，城镇居民也可以选择到农村定居，城镇居民和农村居民自由迁徙不再受任何限制。

“双向自由迁徙是成都户改的创新之举。”在中国社会学会名誉会长陆学艺看来，现行的户籍制度不仅把农民拦在了城外，也把城市居民拦在了城内，“成都提出实现城乡双向自由迁徙，这一点想得很周到，体现了城乡居民权利的对等。”

而在鼓励农民进城的基础上，成都市明确规定：农民进城不以牺牲承包地、宅基地等财产权为代价，即农民可以带产权进城，就业、参加社保不以丧失承包地为前提；不愿进城者，同样享受政府提供的基本公共服务、社会保障和社会福利等。

对此，秦代红给予了一个形象说法：农民非但不是“光脚”进城，反而是穿着“风衣”进城；城镇居民可以自由下乡，享受田园风光。

但因土地承包权等农村产权确权后，保持长期不变，城镇居民迁往农村将只享受基本的公共服务和公共资源，而不能分得土地和宅基地。

与全国其他省市掀起的户籍制度改革相比，成都的创新之处还表现在，主要着眼于破除长期附着在户籍上的城乡权利不平等，以实现统一户籍背景下享有平等的教育、住房、社保等基本公共服务和社会福利。

秦代红称，2012年底前，成都将建立以身份证号码为标志，集居住、婚育、就业、纳税、信用、社会保险等信息于一体的公民信息管理系统，“‘农民’这个称谓将不再是身份的象征，而仅仅是一种职业。”

同时，《意见》提出，到2010年底前，成都将已有的非城镇户籍从业人员综合社会保险并入城镇职工社会保险，无论是城市或者农村居民，都将统一适用城镇的社保以从根本上实现城乡社保的公平。

成都市住房保障体系概念还首次从“城镇”延伸到“城乡”。《意见》表示，2012年要按区（市）县分别建成统一的城乡住房保障体系，将符合住房保障条件的家庭，统一纳入城乡住房保障体系，以廉租住房、公共租赁房、经济适用房以及租房、建房补贴等方式解决其住房困难。

此外，2012年底前，成都市还将建立城乡统一的就业失业登记救援制度，统一的中职学生资助政策，以及城乡统一的退役士兵安置补偿和城乡义务兵家庭优待政策等。

户改七年路

在秦代红看来，成都市此次户籍制度改革是“水到渠成”之举，积聚了成都市城乡统筹改革的七年实践之功。

从2003年开始，成都市率先在国内进行统筹城乡的“自主改革”。2007年，成都和重庆一并成为全国统筹城乡综合配套改革实验区，目的就是为解决“三农”问题探路。

此次户改方案出台前，通过各种制度性改革，成都基本上打破了城乡二元对立的局面，为最终实现城乡居民在享受平等权利基础上的自由迁徙创造了条件。

在教育方面，为了补齐城乡教育差，成都3年投入9个亿，在全域成都建了410所标准化学校。社保方面，成都建立了农民养老保险制度、城镇居民养老保险制度、非城镇从业人员综合保险制度；率先在全国将新农合、城镇居民基本医疗保险、市属高校大学生基本医疗保险合为一体，实现了城乡居民医疗保险制度一体化。

2008年，成都市在全国率先展开农村产权制度改革。通过对农村土地确权，明晰了农民的财产权，通过建立农村产权交易制度，让包括土地承包经营权在内的农民的财产有了流动转让的权利。

“这使得生产要素开始逐渐实现自由流动。”成都市社科院副院长陈家泽说，只有确定了农民对土地等财产的权利和实现财产的可流转，农民才能真正从土地上解脱出来，进入城市。

2009年7月，成都村级公共服务和管理体制改革更是在全市铺开，把村级公共服务经费统一纳入财政预算，将公共资源配置水平进一步缩小，使成都公共服务水平落差逐步“找平”，曾经巨大的城乡鸿沟正渐渐弥合。　

而另一个不容忽视的事实是，伴随着统筹城乡的实践，成都此前早已进行了四次大的户口政策调整。

2003年，成都取消入户指标限制，以“准入条件”代替“入城指标”，只要在学历、发明、特长、贡献等方面满足一定的条件，就可以在成都市区落户。在全程参与了成都户改的成都市经济发展院院长阎星看来，用“准入”代替“指标”，是户籍管理计划体制的第一次破冰。

2004年，成都打破沿袭数十年的二元户籍登记制度，取消“农业户口”和“非农业户口”性质划分，统一登记为“居民户口”。历经两年才完成的这项 “一元化”户籍登记工作，将651万“农业户口”在户籍本上转为“居民户口”。据阎星介绍，当时成都市的经济适用房已经向农民开放，他们可以购房入城，但前提是“必须自愿退出原农村宅基地”。

2006年，成都再次深化户籍制度改革，降低入城门槛，实现本市农民租住统一规划修建的房屋且居住１年以上可入户。

2008年４月，成都再次下调准入条件，实现本市农民在市区租住成套私人住宅即可入户。取消了“统一规划”和“租住时间”的限制，进一步打破了由货币筑起的阻碍农民向城镇转移的壁垒，使中低收入的农民工也能以较低成本入户。

阎星表示，成都在2003年至2008年间推行的户改，还一直是在“登记”和“准入”的框架下进行的，虽打破了户籍管理的计划机制，但仍未实现真正的自由迁徙，城乡之间依旧存在着多多少少、高高低低的“门槛”。

2010年11月宣布的这次户改，则彻底破除了城乡居民身份差异，真正统一户籍，以实现居民自由迁徙。秦代红不无感慨地说：“我们的改革，始终是围绕着怎样让所有的城乡居民都能够活得有尊严、满足所有城乡居民都能够过上更美好生活的原则进行的。”

所谓的尊严，就是城乡居民平等享受各项基本公共服务和参与社会管理的权利。“但这并不意味着农村的马路要修得跟城里一样宽，”秦代红解释称，强调“基本”两个字，就是“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”。

配套改革定成败

发布《意见》，仅是成都本轮户改的“序曲”。目前，成都市政府各相关部门按照职责分工，正在制订具体实施意见，以构成完整的配套制度体系。

阎星透露，在《意见》公布前，成都市政府组织人员进行了广泛调研，向各界征求意见，也对此项改革进行了风险评估，全市40多个政府部门都参与了讨论。

风险评估涉及到城市承载能力、社会保险制度、公共卫生服务体系、教育资源配套等诸多方面。尤其是地方财政的可持续支付能力，以及一旦农村人口大规模进城有可能引发的社会隐患等等。

成都此次户改，在住房保障、社会保险、就业、政治权利和民主管理权利等方面强调了城乡平等，突破了曾经阻碍“户改”前进的“硬骨头”。但阎星坦言，方案一旦实施起来，仍面临重重挑战。

“成都这次推进全域城乡统一户籍改革，本在成都城乡统筹改革的计划和目标之中。”阎星说，户籍制度和土地制度的改革则是城乡统筹改革中最难攻克的两个环节，“因此，成都推行户改也意味在城乡统筹改革上步入深水区”。

目前，成都全域拥有500万以上的农业人口。阎星表示，要让这些农民进城，或者实现城乡居民平等享受各项基本公共服务，首先需要政府投入庞大的资金来解决。

“在方案制订时有估算，一个人大概15万，成都500万农民就要7500亿。2009年成都财政收入387.5亿元，政府不吃不喝也要20年。”阎星表示，这笔庞大的改革成本单靠政府投入，远远不够。

成都大学城乡协调发展研究中心研究员吴建瓴则认为，成都市这次户改方向肯定是对的，但关键是细节、管理上如何落实和操作。他亦表示，政府能否承受住农民进城之后的压力，也将决定户改成败，特别是教育压力，2001年郑州就是因为对城市教育承载力估计不足，最终导致其户籍改革陷于困境。

事实上，《意见》一出炉，就引发了学生家长们的大讨论。按规划，成都市2011年将全面解决义务教育阶段学生按户籍所在地就近入学、公平就学。一旦实现了全域成都内自由迁徙，则意味着农村居民在城市租房就可落户市区，享受就近入学的待遇。因此家长们纷纷担心，城区名校可能会越来越挤，学位越来越紧张。

而成都中心城区的教育承载力已明显不足。今年8月，成都市大部分小学门口，家长们彻夜排队等候报名；不少家长因孩子报不上名而围堵聚源路小学，“跪求”教育局。更有家长因孩子没有分配到省实验中学，到教育部门“抗议”。

成都市教育局正在制订与户改配套的政策，目前尚处于研究阶段，他们拒绝透露其中细节。但该局负责人坦言，家长们所担心的问题正是政策制订过程中的难点。

此外，我国户籍管理制度相关法律法规调整更新的滞后，也将是成都推进户籍制度改革面临的现实难题之一。相关专家称，过去七年来成都户改上的“先行先试”，实际上已多处突破现行户籍法规，此次农民“无条件”进城，更是在原法律文本下无法想象的。

“这些户籍管理法律上的空白点，都需要在此后的配套制度设计中进行突破和完善。”成都市公安局治安防范人口管理处处长马力说。

中国大堵车刚刚开始

2010-11-26T16:12:00.001-08:00

出处：柴静博客

一 “以后你出门就随身带副牌吧”

星期一下午五点，晚高峰还没来，我坐在副驾驶座上，车以每小时两公里的速度在中关村路向前开，我转头问开车的陆化普，“你说中国城市很快要经历严重的整体性交通堵塞，难道这还不算吗？”

这位研究交通规划二十多年的清华教授说：“中国的拥堵还没上档次呢，北京这种拥堵刚开始，中国的所有省会城市，计划单列市，副省级城市，也就三五年，全都得进入这种状态。”

他说我们这个国家进入了史无前例的机动车爆炸发展期。“长沙现在机动车增长率30%，现在75万辆车，武汉我看了一下是100万辆车，增长率是20%，非机动车没处走，进入人行道”

他说：“一切都被机动车的洪水冲刷。”

按其他国家300-500的千人机动车拥有率计算，北京可预测的数字是五年后会有750万辆车。

他说“那会真的瘫痪了。所有城市功能就会瘫痪，所以我的观点，坚决要采取，立即采取果断措施，机动车保有量绝对不能突破这个，我觉得600万都不能突破，甭说700万。”

“会有人问，有这么严重吗？”

他笑一下，说你以后坐车出门就随身带副牌吧。

我愣一下，他举泰国的例子，“曼谷前些年放任，结果是什么呢，车在路上走，走不动，大家就下车开始打牌，在路边打牌一打就是几个小时，由于大量尾气排放，大家上街都戴口罩。它付出了极其沉重的代价，经济发展速度减缓.它现在过来了，是痛定思痛，迅速地不惜一切代价建轨道交通，轨道交通建好了，然后大多数人放弃了车，是这样过来的。如果说你还坚持说我不放弃车，也会过去，这是永远过不去的。”

“北京现在汽车生产跟销售，对整个工业的生产消费拉动接近50%，这么高的一个比例，这是支柱产业。你现在要把这个产业影响了，有人会觉得谁负这个责任？”

“如果城市交通瘫痪，不仅仅瘫痪一个汽车工业，还会波及所有的行业，交通成本我们夸张一点说变得无限大的时候，你的所有成本，你的销售覆盖不了你的成本的时候，不都垮掉了嘛，何况解决交通问题现在并没有说就到了要么交通问题得到解决，要么中国汽车企业停滞不前的矛盾状态下”

二 “到了收拥堵费的时候了”

我问他，就北京来说，现在一天增加两千辆车，谁拦得住？

他说：”这个势头取决于我们有一系列的，我们有多道防线，你比如说第一道，就是收拥堵费”

我有点意外，因为我记得三年前他是鲜明反对收拥堵费的。

“因为那个时候没到收的时候，收不收完全取决于这个城市的供求关系状态，也就是道路上的交通拥挤程度，当不拥堵的时候，我们收，既没有必要，也很难得到老百姓的支持，但是当你拥挤发展到了这样一个程度，如果不加干预和调节，城市的功能就会大大遭受损害的时候。”

“会有一种声音说，拥堵我作为车主我就是受害者。我受了害，然后我现在还要再付拥堵费，他心理会觉得不平衡。”

“这个也不对，这个是缺少一点经济学的概念，你既是受害者，也是加害者。因为由于你整个车队，由于你的加入带来额外的拥堵，那这个拥堵产生的后果不但是付出了时间代价，还有环境污染，还有噪声，还有其他，这个后果你是一个贡献者，所以就应该你支付经济成本。我们每一个城市居民，不应该仅仅考虑自己，也应该考虑这个城市。”

“他会说你们为什么觉得我们车多了？说你看香港东京的车一点不比我们少，交通密度也挺高，但人家香港就不堵。”

”香港的公交分担率是89%，也就是说11%的人才是其他的方式。机动车出行比重极小，反过来说，如果大家都能理性用车，平时有车不用，假日才开。”

“有人觉得，我买了车不开干嘛？”

“你买车，我不剥夺你的购车权，我现在我要保护全体人们的利益。尤其要保证城市功能的正常，那我就哪拥堵哪收费，这是新加坡最成功的经验，它现在全方位，全智能化，实时检测每条道路上的速度，车速低于15公里，马上收费。然后收费走的人少了，超过20公里，再放行，就这样一个状态。如果这样的东西也遏制不住，那就是现在这个，尾号管理，尾号管理再发展，严厉一点，不就是单双号，单双号就掉一半。”

我确实有点惊着了，“但是谁能想象单双号成为常态？”

他一笑“大家现在觉得不可思议，当北京全面瘫痪之后，大家就会认识到不这样不行了，那你就只能走到瘫痪之后，回过头来说，你看我们不控制不行吧。”

三 “两条线各干各的，根本没想过衔接的事儿”

但开车的人都说，你以为我想开？我倒想坐公交呢？你去西直门地铁试试。

我平常走路上班，坐地铁都是一号线，没坐西直门转乘过，原因是每次一听到要在这儿转乘，同行的朋友一定会叹口气“还是打车吧”

陆教授约我转一次。

我上楼梯，下楼，再上，再下，转弯，再转，走啊走，走到了地上，再下去，……

我气喘吁吁地问：”现在咱们能算到了吗？

他说“没到呢？我们还得沿着这个通道继续走。”他说，他上次去开交通研讨会，就坐这条线去，最后晚了整整一个小时。

我就不明白了，换乘为什么要绕这么大个弯子，他说“明显的两条线离得太远了。”

“这一点在设计的时候原本可以解决吗？”

“技术上不难实现，这是一个协调问题。两条线各干各的，所以压根儿就没在一起讨论过两条线的衔接。建完了，然后说，反正我们的得连在一起，就设计了一个长长的通道，这个通道这么长时间，到现在才走到这个地方。”

“协调一下有什么难么？”这在我们局外人看来不就是开个会么。

他说“这不仅仅是一个信息沟通的问题，它有利益的分配问题。比如说你这个要进入我这个地方，那不行，我有红线划定，北京13号线建之前，原来方案是要充分利用北京的郊区铁路，但是就是谈不拢，只好自己建一条，有些是沟通信息的层面，有些就是涉及到部门利益”

四 “这个我回答不好”

我有个同学，住在回龙观，她每天挤不上十三号线，只好想买车，想着买了车没地方停，只好蹭邻居的车上班，每天五点半，冷风里站人家楼下等着。晚上七点再打车到人家单位，在冷风里站人家楼下等着。到了家只剩睡了。

陆化普把回龙观，天通苑，通州都叫睡城，“因为城市结构，就是这样一个结构。大家工作都在市里，只能回家睡觉，轨道运输能力是有限的，必定成这样”

我不太明白，“在做睡城规划的时候，难道没有考虑到交通的问题吗？”

“可能有它的背景，比如说现在北京市内住房极度困难，急需疏散一部分人到外面去，那大家考虑当前主要矛盾，没有精力考虑我们交通会不会出大问题，如何来解决它，目前这种层面的分析还没有。”

这个层面的分析没有？------我问“你们的工作不就是干这个的吗？”

“但是由于这样一个脱节的规划模式，交通规划发现了问题，无法反馈到城市规划上面去。所以是很被动。”

我问：“现在我们规划时候要求要做交通影响性的评价吗？”

“对。”

“必须要做的？”

“要求。”

“那么为什么会出现很多像您所说的，大量的项目实际上是在明确的知道会有不良影响的情况下还建设？”

他脸上挣扎了一下，欲言又止“这个我回答不好。”

五 “为什么他们在深刻地反思，而我们还在继续走这条路？”

我上次采访城市规划设计院的杨保军的时候，他说他在地方上看到了两百米宽的车道。

陆化普：“如果支路不畅，主干道也很难发挥作用，这就像排水系统一样，干线管子来了，到了老百姓使用，你必须有配水管，所以你光搞了几条主干道，车子在主干道上很快，到了头儿上，就堵住了。”

我问：“形成拥堵，这不也是很难看的城市形象吗？”

他说：“因为我们还有任期，所以我觉得对领导干部的考核机制要做一些更精细的研究。因为业绩的创造是在两三年内创造的，然后可能就调任了。那么这个后边的拥挤大家不会认为说是那一任他修了大宽马路拥堵了，而是说现在车多了，反正当时的业绩已经成为一个事实了。缺乏事后评价我觉得有这个问题。”

“美国人现在对自己小汽车主导方式一个反思说，如果不断地建设道路的话，带来的结果只能是……”

他接话“对，新的更大规模的拥堵。洛杉矶是美国教训最大的一个城市，这个城市无比巨大，低密度开发，公共交通无法运营，高度依赖小汽车,这样一个城市，它的道路面积率37%，中国城市是绝不能模仿和走洛杉矶这样的道路的。因为就连美国城市,洛杉矶都是反面的典型。因为它浪费了大量的资源，首先是土地资源，然后是环境造成的环境破坏，就是我们以更加高昂的代价来支撑这样一个城市。现在美国推进公交主导，自行车叫复兴，鼓励人们走路，这个势头现在已经非常迅猛了。”

“为什么他们在深刻地反思，而我们现在还在走这条路？”

“很少有人愿意总结失败的教训，所以失败教训的案例书到迄今为止，世界上都没有一本，我总是期待，我说如果什么时候写出教训这个案例集，可能对大家反思理性化有好处。”

“你们的工作不就是提供给决策者依据吗？”

国家可以走多远

2010-11-15T15:11:00.000-08:00

来源：南方周末

作者: 王书亚 2010-11-01 17:15:45

坊间新出陶涵先生的《蒋经国传》。记得1985年我上初中，书摊上买到江南的《蒋经国传》，16开本、以刊带书。心里震惊极了，想不到对岸的国民党这么坏。一时间，激发了我读书向上、报效国家的情怀。

这是第一部描写台湾白色恐怖的好莱坞电影，片名取自1965年的小说《Formosa Betrayed》。1544年葡萄牙人来台，称她是福尔摩沙（美丽岛）。影片杂糅了1981年的陈文成案和1984年的江南案。1981年7月，密歇根大学的数学家陈文成，常在美国华人报刊上批评台湾。他回台期间被警备总司令部秘密“约谈”，后猝死于台大校园，留美学生纷纷示威。2009年3月，马英九就任“总统”后，指示“最高检察署”重新调查28年前的陈文成案以及林义雄灭门案。7月，“最高检”对涉嫌陈案的5位当年情治长官，作出了不起诉决定。

电影在主人公身份和案情设置上，化用了陈案，但故事大纲是参考江南案。1984年10月，写《蒋经国传》的美籍作家江南（刘宜良）在自家车库被暗杀。FBI指证凶手是台湾“竹联帮”的头目陈启礼和助手吴敦。美国要求国民党引渡凶手，但施压无果。后来FBI宣称，他们已掌握陈启礼的一卷录音带，显示有台湾军情部门介入，元凶直指“总统”之子蒋孝武。蒋经国被迫于1985年1月，下令逮捕情报局局长、副局长和三处处长。1月13日，他透过中央社承认情报部门卷入了江南案。8月接受《时代》周刊采访时，他黯然宣称蒋家将不再有人承继大位。1990年，刘夫人在美国起诉“中华民国”，胜诉，获民事赔偿 145万美元。蒋经国晚年解除党禁、报禁，他的荒凉心态和此案有莫大关联。

最近几日，出门不便。在家读教育家洪堡的书《论国家的作用》。1792年，24岁的洪堡就写出这部名著，直到60年后才出版全文。有意思的是，德国近现代史上，凡遇国家主义溃散之时，这本书就会被刊印。1848年革命失败后，人们发现尘封已久的书稿，惊呼为德国自由主义的《大宪章》。后来，1918 年威廉帝国垮台，1945年纳粹德国灭亡，德国知识界都再次重印和讨论此书。

你写的书，每逢亡国就有人读，先知的痛苦莫过于此。

洪堡对国家的看法是古典自由主义的，也是基督教的。前者的意思是人的最终目的是与国家无关的。国家只是手段，而不是目的，甚至在成就人的最终目的上也使不上什么劲。国家只能向公民提供“负面的福利”，就是在人实现其目的的过程中，保障公民的权利不受侵害。后者的意思是，国家必须是一个世俗国家。国家本身不能成为宗教或信仰的对象。这与从黑格尔到马克思的国家崇拜的立场是针锋相对的。

洪堡最精彩的论述，是对宗教与国家关系的看法。一方面，他从实证的角度论证，国家对宗教和人类灵魂领域的任何干涉，都会导致某些意见对另一些意见的粗暴排斥。另一方面，他强调人的内心对宗教信仰的接受是不可能以技术手段理解、规划和控制的。国家，是且只是一种技术手段。“有关宗教的一切事情，都处于国家作用的界限之外”。

人们对专制的理解，往往是形而下的或制度主义的。表面上，国家容易滥用的，都是形而下的资源（刀剑与枪炮）。事实上国家更容易滥用的，是它的形而上资源，即它的身份、主义和荣耀。从自由主义的角度说，所谓专制，就是把一种虚构的国家目的置于人权条款之上的体制；所谓自由主义，就是认为国家是可以侵犯的，但人权条款是不可侵犯的。从基督教的角度说，所谓专制，就是把国家当作神的政治体制。

电影给了我反思的机会：当年国民党为什么一定要杀江南？因为假神需要不断地献祭。在一个专制时代，江南触犯的，不只是蒋家的政治利益；他的言论如滔滔江水，冲的是一个拜偶像的政权的龙王庙。

江南被杀那一年，有些人冒险成立了“台湾人权促进会”，之后坚持每年发布“台湾人权报告”。几年前我曾有机会，搜集了他们20年的报告。他们的“年度人权新闻”，有个很打动我的编配方式，就是以《世界人权宣言》的30个条款为框架，将每年的新闻事件都仔细区分，罗列在每一条款之下。年复一年，很多人都背得出人权宣言了。不但背得出，还学会了分类。看到报上的一件事就晓得是和哪个人权条款有关的。如果某年开始，某项条款下一个事件都没有。那时心里的快乐，正如洪堡所说的“负面的福利”。

譬如，第18条，“人人有思想、良心和宗教自由的权利。此项权利包括改变他的宗教或信仰的自由，以及单独或集体、公开或秘密地以教义、实践、礼拜和戒律表示他的宗教或信仰的自由。”1990年开始，这一条款下面，几乎每年都是空白。

又如第13条，“人人有权离开任何国家，包括其本国在内，并有权返回他的国家。”陈文成案后，台湾取消了出入境须经警备司令批准的规定。到1991年，清理出限制出入境的黑名单439人。1996年开始，“政治犯”成为历史名词，这一条款下面，也从此空白。

我就想，媒体能否也这样。年终岁首，都按《世界人权宣言》或宪法的权利条款，将一年大小事件挂号分科。看看这个社会走了多远。

国家可以走多远，是一个令人害怕的假设。我们可以走多远，是一个温暖的邀请。

等待流转的土地：周其仁详解小产权房蕴藏的大机会

2010-11-12T11:09:00.000-08:00

来源：南方周末

作者: 南方周末记者王小乔发自北京、上海 2007-10-10 20:12:00

变革土地制度的时机已经成熟

今年以来，各地的小产权房纷纷浮出水面，在北京、成都、济南等地都出现了大面积连片建设的小产权房。

小产权房大量出现的深层原因是什么？小产权房背后，又蕴藏着怎样的变革现行土地制度的大机会？

7月7日和9月10日，南方周末记者在北京和上海分两次采访了北京大学中国经济研究中心、长江商学院教授周其仁。周其仁是国内最注重实地调查的学者之一，他二十余年来一直关注农村土地制度的变革，亦是产权研究领域的专家，深有建树，影响力广泛。

小产权房应合法化
　　房能交易，地不能交易，而房又是盖在地上的，这种令人尴尬的制度碰到房价高企的现实，就逼出一个小产权房来

南方周末：2007年，飞涨的房价中，价格低廉的小产权房大量出现，成为一个引人关注的现象，以北京的房地产市场为例，小产权房就占了20%以上。为什么会出现这种情况？

周其仁：这是经济规律使然，当物品的相对价格发生重要变化时，权利人必然会做出反应，从而引出权利关系的变化。

所谓小产权房，大都是建在农民的宅基地上面。农民住在宅基地上的自用房里时，他的效用可能并没有变化，也许就是500元/平米。但是，当周围的商品房价高达7000－10000元/平米时，相对价格发生了巨大的变化，农民住在同样的房子里，机会成本就变高了。

小的反应和变化早就开始了。两亿多农民随着城市化进程涌进城市，他们住在哪里了？大多数就是租住在城郊结合部农民的房子里。这些靠近城市的农民比较幸运，他们的宅基地因为涌入来的巨大需求而导致租金上涨。这些农民有权出租他们的房子吗？有的。早在1962年中共八届十中全会通过的“农村人民公社60条”，就规定农民自己的房产可以出租、也可以买卖。

最近的情况是，因为相对价格变化太大，所以更多近郊的农民干脆拆掉平房，统一盖成楼房，除了自己住的，剩下就卖给城里人。

当然这种反应，也满足了很多人的需求。我去问过买小产权房的人，很多老人和刚工作的年轻人，他们买不起城里的商品房。

南方周末：这种更大的改变是否就不合乎法律规定了？

周其仁：这一点是模糊的，这正是小产权房现象大规模出现的一个空间。《农村人民公社60条》承认农民房产的交易权利，但又禁止宅基地的交易。问题是，房与地密不可分，不准出租、买卖宅基地，却可以出租、买卖盖在宅基地上的农民房，那老乡们交易了房产就等于交易了宅基地，不过大家都不提这个事情罢了。再说，租和卖之间，本没有明确的界限。人家把农民房“出租”七十年，不等于城里的大产权商品房？

话说回来，地和房不一致，说明现行制度是个令人尴尬的制度。这种制度碰到房价高企的现实，就逼出一个小产权房来。

除了相对价格的推动和模糊的法律空间，商品房的建设经验也是一个条件，农村集体看到国家征地、卖地、搞房地产大发利市，他们也可以学的。

南方周末：所以虽然先有建设部的风险提示，接着有济南市政府的强行拆除，到最近北京再次强调土地督察中加强对此类违规土地的审查，但终究没有一个明确的说法。

周其仁：是的，还没有明确说法。国土资源部的一位官员说，集体建设用地流转情况很复杂，正在调查研究。我认为这一说法符合实际，也是聪明的说法，就是没把这条路完全堵死。实际上，小产权房价格比商品房低一半以上，由于银行不给按揭，要一次性付款，所以基本都是中小户型，这不正好跟政府宏观调控房价的目标一致么？

从常识看，小产权房增加了供给，满足了部分住房需求，肯定是平抑房价的因素。要是这部分住房需求没被满足，那么市场的住宅需求一定更大，房价的压力就会更大。目前它的平抑作用没有从数据上体现出来，因为现在计入各地房价指数的，仅仅只是国有土地上大产权的房价。

政府不必非做惟一“地主”

　　为什么农民和农村集体不能直接参与土地的转让？为什么政府非要当惟一的 “地主”？为什么农民无权分享城市化带来的地租收益？

南方周末：那么，应该允许小产权房合法化？

周其仁：这至少不失为一种选择。近来地价房价屡创新高，政府面临很大压力。小产权房怎么看也是帮你解决问题的，顺势给予合法通道，在承认的基础上规范、完善，是值得考虑的。

南方周末：这就要触及到土地制度了，您曾提出，“小产权房是对现有土地制度的一次挑战”。

周其仁：我也认为其中包含一个很大的机会。小产权房对现有国家征地、批租制度形成了挑战，它实际上在现有的商品房体系之外，又开辟了另外一个体系。不管我们承认不承认，被这几年的地价房价逼的，小产权房在规模上也突破了临界点，不再是农民个别的零星行为，而是村集体和镇政府的成片开发。买房和盖房的人都看到了一个新选择、新机会。这是一个拐点，表明改革城乡两元土地流转制度的时机已经成熟。

我国现行土地制度将土地按所有权分为国有和集体两类，1987年修改《土地管理法》之后，国有土地已经可以通过“招拍挂”直接转让使用权和收益权，但农民的集体土地进入市场的合法通道至今悬而未决。从整个土地制度看，农地有了2002年的承包法，已经明确了使用权、收益权和转让权都归承包农户。农村建设用地的使用权，多少年来，实际上就是农民、村庄集体和乡镇企业占着，问题是转让权不明确。现有农地转为非农用的建设用地，农村自用的建设用地要转让他用，只有国家征地一条路。

为什么农民和他们的集体就不能决定土地的转让，就不能参加土地使用权的市场交易？更进一步问，为什么政府非要当唯一的、垄断性的“地主”？

从世界范围的工业化和城市化进程来看，农民的收入增长要靠三个来源：出售农产品的收入、打工的收入以及分享地租上涨的收入。中国经过这么多年的改革，农民得到了农产品买卖和打工的权利，但绝大多数农民还是很少分享城市化带来的地租收益。

现行土地制度不适应经济发展

　　有一句话说得好，“城里的房子买不起，乡下的房子卖不掉”。这个困境是城乡土地转让制度没有打通造成的。

　　南方周末：类似的对土地制度的挑战是第一次吗？为什么会出现挑战？

　　周其仁：挑战的出现根源于现行土地制度不适应经济、社会发展的要求。一方面，是房价高涨，很多城市人买不起房；另一方面，是两三亿人离开出生地常住城市，他们原来居住的房子和农村建设用地大量闲置。你们的一位记者访问广州的农民工，有一句话说得好，“城里的房子买不起，乡下的房子卖不掉”。这个困境是城乡土地转让制度没有打通造成的。

问题不断在发生。早期改革开放，村集体有地没资本，外来企业有资本却不能使用集体建设用地。后来村集体就与外来投资方“合作办”企业，实际是出租标准厂房，等于部分集体建设用地进入了市场。这种情况在南海、昆山都出现了，其他地方也不少，例如最近重庆的“农地入股”。

不过，对土地制度的这些挑战，仍然限定在工业生产领域、招商引资的范围，社会影响不那么大。到了小产权房，挑战就涉及城乡的千家万户。所以这个挑战更大，涉及人口更多，也许能得到更多公众的理解和支持，为全面改革准备条件。所以说，小产权里可能有大机会。

变革可从两方面突破

　　复垦可以给当地农民带来工作机会；买卖土地指标可以给当地政府和农民带来收益，用来建设新农村、改善农民生活；更多的土地供应则可以降低城市的房价，这是一石三鸟之策。

南方周末：怎么把握这个大机会？一下子完全放开集体土地流转权，肯定会带来市场动荡和权力寻租等一系列问题，如果渐进地改革现行土地制度，又该从哪里突破？

周其仁：可以两条路并进。一条路，小产权房规范和合法化。另外一条路，开放农村建设用地的指标流转，在试点区域建立农村集体建设用地的交易市场。

要看到，只有非常小部分靠近大都市的农村，才搞得成小产权房。但是农村建设用地流转的文章，比小产权房要大得多。这就是允许、组织集体建设用地的指标转让。

我国是一个实行土地用途管制的国家，为了保护有限的耕地，法律要求城镇搞建设占农地的，一定要占多少、补多少，也就是土地管理的占补平衡原则。补农地的办法，一种是到人口密度不高的农村去造田造地，还有就是重新整理、建设现有农村，把大量未经有效利用的农村建设用地腾出来，再复垦为农地。

用后一种办法，这块复垦为农地的土地，所有权还是农民集体的，还可以由农户承包耕作，但从中也“分解”出一个建设用地的“指标”来。农村地价不值钱，此指标就无人问津。但是，城市地价大涨，旺盛的需求就推动买方争夺这高度稀缺的指标。

对农民来说，转让这份指标可能获得的收益，恰恰是他们重新整理村庄、节约农村建设用地的动力。多腾土地，多卖指标，就可以筹措更多资本，来推进农村建设和帮助农民进城。
举一个实例，9月我到云南开会，顺便在大理市喜洲镇的文阁村看了一户农民，他家宅基地面积共400平方米，户籍人口5人，但常住的只有爷爷奶奶加一个7岁的孙子。儿子儿媳在大理打工，是常住城里九年的“农民”。大理最贵的地价多少呢？345万元一亩！我想不要多，你们只需付2万元的代价来买200平米的指标，这家农民就一定高兴地去旧布新，再把腾出的200米土地复垦为达标的农地。

不要以为是我凭空想象。两年前在浙江长兴，今年7月在成都市的邛崃，我实地看过在城乡通开条件下，合理配置土地资源的尝试。基本办法就是市县财政垫资，改造旧村建新村，腾出农村建设用地，垦复后再把稀缺的建设用地指标置换到中心城镇。特别是邛崃做得实在好，很值得你们向更多读者详细报道。惟一让人着急的是地方财力有限，而农村又那样广袤，要更大规模推进，非考虑引入市场机制、动员更多社会资本参与不可。

要紧的是，这个方向的试验，可以在不减少耕地总量的前提下，增加城市建设用地的供给规模；可以从旺盛的城市房地产需求中，为建设新农村、改善农民生活、帮助农民转移筹措更多的资本；也可以通过增加城市土地的供给，缓解地价房价的过快上涨。实话实说，如此一举数得的好事，近年还没有遇到过。

所以我一贯的观点，是我们国家真正缺的并不是土地本身，而是有效利用土地资源的制度。农村建设用地转让的制度化试验，是推出的时候了。难题和风险不会少，但权衡利弊，不敢试一试，就什么也谈不到。

要明确，城市化总的说来是可以大大节约土地的。现在看不出这等效果，主要就是大批农民进城后，原来乡下占的建设用地还占着。为什么不放弃？留条后路可能是一个理由，但我认为，更大的阻力是农村建设用地没有退出机制，没有补偿措施。不占白不占，大家就占着。启动土地指标交易给予补偿和奖励，数目惊人的闲散土地会流转出来的。

最后，通过土地指标交易传递的市场信号，还可以优化城市建设规划，不再完全按照行政级别规划。行政主导的工业化城市化，有可能带来第二层意义上的土地资源浪费，比如规划和指令失误，划定的“城市”没有人去；看不起眼的地方却人气很旺。比如义乌只不过是个县级市，可是万商云集，那里的地价就高得离谱。如果竞价取地，义乌胜出的机会大，与经济的实际要求容易相符。一位在那里搞投资的朋友说，义乌商业用地奇缺的状况，甚至把前些年异地交换土地指标的“老办法”也重新激活了。不知详情，有机会要去看一看。反正该发生的总会发生，主动去做、去试，发生的成本低一点，于国于民、于城于乡，都是有利的。

土地指标交易具备可操作性

当时我确实感觉无路可走，成为一个两难的问题。如果放开土地流转，即使只是指标流转，也会伤害农民；如果要保护农民，仍然是一潭死水。意想不到的是，小产权房的出现捅开了另一个口子。

南方周末：中国很多改革措施都是自下而上做起来的，土地指标交易是否也在实际生活中存在，您的这个设想来源于哪里？

周其仁：受实践的启发。因为农村集体土地的流转，一直都小规模地存在着，过去苏南和苏北就曾经用土地指标交易的方式来配置建设用地。但2004年宏观调控、关紧土地闸门、严查指标交易之后，类似的做法几乎消失了。

今天看，不是土地指标交易本身不对，而是当时指标的来源有问题——在征地制度下强制占用农民的土地，补偿很少甚至完全不给补偿，严重损害了农民的利益。那种局面，不叫停不得了。但是停了，往市场化方向走的一条试验之路也封死了。

真的是两难的问题，一时无路可走，只好靠强化行政管制。但意想不到的是，小产权房的出现捅开了一个口子，提出一个新问题：在不动耕地的前提下，能不能把农村建设用地的文章做起来，在监管和法律规范下能不能尝试走出一条新路来？

南方周末：但是这样就能解决现在土地市场和房地产市场出现的所有问题了吗？建立土地指标交易市场是不是也会带来利益分配不均的问题？政府如何能做好监管？

周其仁：集体和农民之间的收益如何分配的确是个大问题。所以政府首先要做好法律法规建设，明确利益分配等关键问题，保障农民权益；其次建立一个统一的指标市场，这个市场负责验收复垦后的农地，负责监管指标交易；最后做好监管，这种监管成本远低于现在的事后土地监督，因为权利主体为了上市获益，必须照章办事，并接受事前审查。就像证券交易所和上市公司的关系一样。

任何市场都会出现违规、侵权的行为，所以法律和公众监督非常重要。我们要比较的是土地交易市场的设立，是不是可能因为土地的集中交易，反而降低了发现问题和执法的成本？我认为存在这个现实的可能性。不准交易，违规数量也不少，而且因为土地案子都是分散的，查办的难度很大。国土部的新闻发布会介绍说，今年全国要查处的土地违规案件，多达1万多件，国土部差不多变成办案部，长此以往，也不是个办法。

能够抓住这个机会吗？

　　小产权的登堂入室和土地指标交易的激活，表明我国土地制度改革的机会正在来临，但能否抓住这个机会，不十分令人乐观。这里面的阻力，一是观念上对土地流转有根深蒂固的恐惧，二是既得利益太大了。

南方周末：建国以来，土地制度一直在进行或大或小的改革，一个基本的演进逻辑是逐渐放开使用权、收益权和流转权，但显然流转权的合法化难度最大。这一次又会碰到什么样的阻力和困难？如果能够突破，动力在哪里？

周其仁：土地改革的推进确实非常困难、缓慢。1950年代末，就曾经出现过将农地承包给农民的制度，但农地的使用、收益、流转权，经过1980年代全国包产到户的浪潮，中央发过五个“1号文件”，直到2002年国家才真正有一部农地承包法。前后加起来，46年时间过去了。

现在是建设用地转让权的改革，难度更大。能否抓住这个大机会，我没有那么乐观。

这里面的阻力，一是观念上对土地流转有根深蒂固的恐惧，二是既得利益太大。如果改不动，就是一个进退两难的僵局。

当然，也有巨大的动力。除了市场推动之外，维护现行征地制度、政府当独家“地主”的成本也越来越高了。比如政府主导的拆迁，成本越来越高，逼着要考虑其他的招数。

最大的希望，还在于第一线的改革实践。

地产新说﹙十一)：人多地少的错觉与城市化道路之争

2010-11-12T11:06:00.000-08:00

来源：南方周末
作者: 士恒 2010-09-16 14:42:13

“人多地少”是畸形体制下的错觉，真正稀缺的是包括基础设施在内的人工资源，其根本原因是计划经济体制下的政府投入失衡。城市和乡村的概念是相对的，“让农民进城”不如把更多的农村变为城市

有种说法由来已久，甚至已成为政府决策部门的首要依据，那就是“人多地少”的国情和18亿亩耕地红线，这也成为房价刚性上涨的最佳理由。其实像俄、加、澳这样地广人稀人口负增长的国家，也存在中心城市、中心地段的高房价问题，可见笼统的人口红利和土地稀缺并不能和房价上涨划等号。

我国人均耕地少于1.5亩固然是事实，但耕地不等于土地，土地更不等于空间，高附加值产业不必非要占用耕地，更何况可耕地和荒地的概念本来就不是绝对的。天津滨海新区过去是盐碱滩，不能耕作如今产值反而更高。

我国国土总面积中，除去新疆、西藏、青海、内蒙古等高寒荒漠地带，以及不能开发的自然、文化保护区，人均可居住面积要远高于日本和欧洲。我国总人口密度132人／平方公里，即使沿海13省市也仅407人／平方公里，远低于欧洲。全国还有超过16亿亩荒地，几乎等于现有耕地面积，加上滩涂等可改造荒地，这个数字是40亿亩，如果再加上可改良的沙化、石漠化地带，这个数字还要再多上几倍。

在“人多超挤”的北京，荒山荒滩荒坡也占总面积的15％，超过五环内城区面积三倍还多，京城中心人口密度高达5万－8万人／平方公里，远郊区却低至百余人，所以站在王府井感叹“中国人多地少”是盲人摸象的逻辑，是畸形体制下的一种错觉。

所谓“地少”不如说是七通一平的熟地少，更确切说是高度计划体制下的规划偏心，导致基础设施齐备、适宜居住的区域稀缺。“城市化”被开发商和部分专家挂在嘴边，并引以为房价上涨的理由。的确，世界范围内城市化都是不可阻挡的趋势，由于人口更加聚集，产业向高端靠拢，乡村的撤并反而实现了对土地（空间）、水、电、气、热资源的节约集约利用。

长久以来城乡分割的二元结构，使绝大部分现代生活的必备资源都投入在城市，如交通、自来水、电、气、热，还有商业设施、学校、医院等等，在广大乡村，这些投入相对而言极少，所以才有购物难、上学难、看病难甚至用电难、吃水难、高收入工作机会少。中国至今还有2　.5亿人无清洁水可用，更别提完善的商业、医疗、教育设施了。

与此形成鲜明对比的是，近几年北京仅为奥运的基础设施投入就近2800亿元，合五环内4亿元／平方公里，这种强度的投入的确无与伦比，即使沙漠也能变成高档社区。从全国看，各省区的基础设施投入也基本按照省会、地级市、县级市、乡村的权力次序递减，所以造成了居民的“小富进城、大富进京”现象，这才是城市房价持续上涨的合理解释。

需要强调的是，城市和乡村的概念也是相对的，地球上从没有天然的城市。随着人工设施的增加和功能完善，过去的乡村就可能变成未来的城郊和繁华闹市。 1626年的纽约曼哈顿还是个丛林密布的荒岛，荷兰殖民者从印地安土著手里买下只花了24美元；20年前的北京奥运村也仅是一片农田。

计划经济体制下，走的是以城市为中心向郊区和乡村被动扩展的路径，目光短视，导致如今城市化过度与城市化不足并存：什么都往具备一定基础设施的中心城区装，装不下再往郊区扩，俗称“摊大饼”，这在京沪等特大城市尤其明显，形成了奇特的房价与交通环线的等高线现象。

这种被动扩张模式，不但给区域资源造成极大压力带来城市病，客观上也通过土地级差、容积率陷阱给地方政府和开发商创造了非同寻常的套利机会。

大城市往往集中了过多的功能，以北京为例，就大而全地集中了政治、经济、文化、科教中心和历史名城，单就经济功能而言，又集中了制造业、贸易、金融、旅游等等，中央、市属部委办局、几乎所有央企市企、驻京办、外企、名医院、中小学都集中于五环甚至二环内的狭小区域，带来的是基础设施的巨额集中投资，人群被迫涌向城市中心地带，这是向往良好居住和工作条件的本能。

即使不能正常买房置业，仍有人选择私搭乱建城中村的方式，牺牲居住条件也要强行分享城市便利与就业机会，这几乎成了大城市的通病，此外还有交通拥挤、空气混浊、水电气热基础资源紧张、抗意外能力差，甚至一场大雨雪都能导致整个城市瘫痪。

改革户籍制度是很多人的美好愿望，从而有了“创造条件让更多农民进城”的说法。农民只是一种职业，户籍制度却把这种职业强行叠加了身份、等级的色彩，一个人的出生地域决定了他的教育机会、福利水平、医疗条件，当然也很大程度决定了他的终身命运。农民更需要平等的社会福利、公共服务从而与市民机会均等，而不是维持二元结构下的特别关照。

强行让农民进城将迫使更多人口争夺有限的城市生存空间，一旦超过合理的土地承载量（比如1万人／平方公里），城市病的爆发将不可避免，而所谓提高容积率的城市化方式不过是通过“容积率陷阱”变相加剧了城市病。

如果把适度城市化比作健康的人体，过度城市化（城市病）就像营养过剩的肥胖症患者，城市化不足则更像营养不良，这样很容易导出城市化的另一个途径——农村和小城镇的主动城市化建设。

作为一个飞速发展中的人口大国，追求幸福生活是人的本能，也是经济增长的原动力，因此，不管多么偏远的地域，都要以长远的眼光，以未来宜居城市标准规划和设计，各种基础设施和配套建设一定要考虑发展的前景。如果规划合理，政府投入充足，完全可以像深圳、浦东、京郊、滨海新区那样在农村、荒地上诞生新的宜居城市、宜居区域。

要扭转人口单向涌入现有城市、大城市的趋势，不能靠户籍等计划经济手段，必须要从分散、均衡区域功能着手疏散人口，不但很多高端产业、行业、部门要从市区向郊区疏散，公共福利资源也要从大城市向中小城市和广大乡村疏散。

（待续）

（作者为独立评论人）

台湾版“土地财政”

2010-11-12T10:54:00.000-08:00

作者: 南方周末记者向熹邓瑾邓科黄惊涛 发自台湾 2010-11-03 20:43:59

我不想贴原文了，感觉其实文不对题，提供有关“土地财政”的关键信息很少；其实是记者的“台湾采风”。

只是这篇文章提醒我了，单纯地说中国地方政府靠土地养财政是不准确的。不动产税(Property Tax)其实是世界上很多不同体制的国家都采取的一种税收，也是靠地生财。区别是在中国，土地是国家所有，地方政府生财其实是直接卖地（对农民补偿不足，农民的产权没有得到保护等等细节先按下不表）；而在承认私有土地和房产产权的国家，地方政府生财的方式是“获取价值”(Value capture), 即通过收税把个人财产升值的部分返还给政府，因为个人财产的升值往往是因为公共投入（基础设施、经济开发等等）、而非个人投资产生的。是所谓“用之于民、取之于民。”

池州市长放言：20天内铲平梅龙镇村民愤起暴打

2010-11-12T10:41:00.000-08:00

（实在查不到原始出处，只能贴一下转载网站的地址了）八阙

11月3日中午11点多钟，安徽池州市梅龙镇村民因政府强行征地赔偿不合理，导致村民不满拒绝搬迁，当村民与前来的负责拆迁的市长谈判交涉时，因其态度恶劣，双方发生冲突，村民多人被打伤，市长轿车被愤怒的村民推翻砸烂，市长本人在特警解救下逃离现场。

事发后，当局出动特警、交警封锁交通要道，并将整个镇的网络切断。与此同时当地乡政府组成的临时工作组挨家挨户摸底收集村民想法。

11 月3日中午11点左右安徽省池州市市长方西平带武警、城管、公安等参与梅龙镇拆迁谈判。由于他的态度恶劣，声称不干市长也要铲平该镇，激怒了村民，双方发生了冲突，方西平在特警的保护下才逃离现场，但是他轿车则被愤怒的村民砸烂并四脚朝天。当天也有一些村民被打伤住院治疗。村民现场大概有上千人，当天现场的特警至少有二百人，还有公安和交通大队。

村民还告诉记者，目前梅龙镇的网络都被切断了，同时主要的交通要道全被封锁了，任何车辆都只能绕道而行了。村内的车子开不出去，村外的车子也进不来。这几天村民每天都上马路抗议。

据村民介绍，事发第二天，当局在封锁的同时，开始态度软化，乡政府带领三、四十人的临时工作组，挨家挨户上门征求村民的意见。村民还说：“乡领导没有说具体答复的时间，他们只是听取了我们的意见，做了记录回去了。”

村民认为，政府官员上门其实主要是不想让他们上街头，并不是真正想解决问题。

村民向记者分析，这场冲突的发生是由二个原因引起的，他说：“第一，当地政府和开发商要拆我们房子和征我们土地，要求我们在第一个月之内搬走，但是又不给我们房子，要求我们先到外面租房子。”

“第二，安徽省征地补偿每亩田是3万左右，但是池州市要求其中二万作为养老保险金，实际村民到手的只有一万元。”

村民还表示，10月30日政府才向村民召开动员大会，提出补偿标准，并要求在11月30日内搬走。之前村民也听闻要搬迁的事情，不敢肯定真伪，现在突然宣布要求他们搬走，而且补偿不合理，因此村民们都拒绝。

“目前村民每人大概平均2亩地，村民住房平房补偿500元/每平方米，楼房补偿760元/每平方米，而政府集中将村民搬到楼房则需要村民自行购买1,100元/平方米。政府采取拆一还一的做法，就是一个平方还一个平方。”

另据村民介绍，这次征地的开发商是来自上海的老板，属于工业用途，该项目涉及四、五个村，总体大概有2千户人家。

村民们对政府将他们集中起来，圈在一起相当不满，村民告诉记者，尽管是说给村民城市户口，但是农民是靠地吃地，现在搬走后，靠什么为生？政府官员说，我们可以重新找工作，但是小孩和60岁以上的老人，他们怎么能找工作哪？

村民还告诉记者说：“方西平跟省里保证他二个月内搞定，但我们的诉求要住房，要安置，赔偿按标准，不给我们解决，我们是不会答应搬迁的。”

河北超指标撤村圈地卖地收益多归政府

2010-11-07T16:52:00.000-08:00

2010-11-03 01:48:20　来源: 新京报(北京)
网页出处：网易

河北违规开发农村宅基地面积超国家指标数十倍
核心提示：河北城乡建设用地增减挂钩政策被指违规，河北拟3年改造7500个村庄，将增加建设用地50多万亩，超出挂钩指标1.2万亩数十倍。农民称改造获益没有返还农村，返迁楼质量差而补偿未兑现。有人称拆村并居补偿过低部分还存在腐败问题。

（图） 10月14日，河北永清县董家务村新民居楼内，有村民在院里饲养家禽。
（图） 10月13日，永清县南朝王村新民居建设工地。本报记者涂重航摄

新京报11月3日报道杜德清家的住房，耗了他整整7年心血。

他从2000年筹备建房。头年卖点粮食买点砖，第二年再卖点粮食换些檩。就这样，建筑材料积攒了4年，2004年终于把新房盖起来了。他又积攒了3年，到2007年，5间正房装修完毕了。

今年，杜德清接到通知，村里的住宅全部都要拆除。

“这不是糟践东西吗？”10月14日，这位53岁的农民说，村里的房屋多数是2000年之后新盖的。

杜德清是廊坊市永清县大麻子村农民。现在，村边农田里建起了“新民居”，六七栋6层高的住宅楼。

这片楼房，将安置大麻子和小麻子两个村的村民。按政策，原来的村庄，将复垦为耕地。

这是近几年河北省新民居建设的一个缩影。河北计划利用3年时间，“改造”15%的村庄。

去年，河北省国土资源厅《关于做好农村新民居示范工程建设用地管理工作的实施意见》提出，新民居建设中，“要充分利用好国家‘城镇建设用地增加与农村建设用地减少’相挂钩的政策”。

根据国土资源部（下称国土部）“城乡建设用地增减挂钩”政策，在农村整理复垦建设用地，增加了耕地面积，可在城镇置换相应建设用地。

根据《河北日报》报道，至2012年，河北将完成7500个新民居建设示范村，保守估算，将为河北增加建设用地50多万亩。

不过，去年河北省获得国土资源部的城乡建设用地增减挂钩指标是1.2万亩。

10月13日，大麻子村一村民说，他们村去年将2000亩耕地租给浙商拟建服装城。他认为，先已占了耕地，村庄拆迁了就算复垦也无法占补平衡了。

宅基地被发展“温泉”

2006年，董家务村被评为省级文明生态村，政府还拨款重修了道路、围墙，未过一年，就启动了拆迁

距离杜德清家所在的大麻子村约15公里，是永清县董家务村。

这里是河北新民居建设的样板工程。

10月15日，该村的李老师住在别人的房屋里，等待自己的补偿房。

她和儿子本来在村里有两处房子。拆迁时，李老师不同意，但被威胁要停发工资、开除公职。而李老师是做了30年民办教师，才转正的。

10月15日，李老师说，当时，村干部彻夜坐在村民家里不走，直到对方签字。

2007年时，李老师夫妇用半生积攒的钱，为儿子盖好了新房。还没来得及装修，就被“强拆”了。

原村旁为村民建了二层“别墅”。李老师不认同这些新房，她说这些刚建了一年的房子，下雨渗水，墙皮已脱落。

村里答应给她另外建一处房屋，事过两年，补偿还没兑现。

当日，董家务村一张姓村民代表说，2007年，村里跟福建榕源公司合作，将旧村拆除，另外在村旁建设了新村。

按照村支书刘怀的说法，新村只占地60多亩，原村则占了236亩，节约出176亩地，今后将发展温泉度假旅游等项目。

刘怀介绍，董家务新村的建设，确实是福建榕源公司投资的，村民获得一套住房外，再无其他补偿。节约出的土地，交由该公司使用，村里不占利润。

刘怀认为，这样一“置换”，村里环境和居住条件变好了，而企业盈利，将会给县里增加税收。

多数村民不认同这个观点。他们认为，自家房子被拆、宅基地被拿走，换到的只是一处小面积的房子，而且住进楼房后，收入没增加，生活开支更大了。

村民认为，通过建新民居节约土地一说，不成立。张姓代表说，新村是占耕地建的，住宅楼加上道路、广场、家禽饲养场等占地超过180亩。村子原址则全拆平拉上了铁丝网，准备建温泉山庄。圈起的地，比原村大了。

张姓代表说，董家务村原来的住房，多数是2000年后建造的。2006年，该村还获评为省级文明生态村，村里的道路、路灯、围墙，都是政府拨款重新修建，未过一年，村里就启动了拆迁。

偏远山村建起高楼

建设厅领导说，偏远山村不宜建高楼。但村民说，刊登讲话的报纸，被镇上扣押不让村民见到

在河北省其他地方，新民居建设工程也在如火如荼开展。

河北秦皇岛市抚宁县麻姑营城里村，村民们已被村干部的高音喇叭“轰炸”大半年。不过没有多少村民愿意搬迁住楼。

这是一个距离抚宁县城30多公里的山村，面朝洋河水库，背靠大山。98%的村民以种地为生。

9月18日，一名董姓村民说，从今年4月开始，村干部就动员拆村建楼。不过村里一些老人表示“死也要死在自家院儿里”。

董姓村民说，村里连续召开党员会，不过建新民居的方案一直都没通过，“党员会上都吵翻了天”。

现在，每天的高音喇叭里都在动员，“明白纸”（类似拆迁通知）发了三次，补偿标准都不一样。

村民说，村里一无工矿企业，二无大规模集体养殖，是个完全靠种地生活的山村，“要住到楼里，还咋种地呢？”

据了解，抚宁县计划今年将全县609个行政村整合为194个中心社区，年内，计划启动27个项目106个行政村的新民居工程，涉及7.8万人。

9月18日，秦皇岛市农工委常务副书记陈宝奎介绍，按照该市新民居建设目标，8年内，所有行政村将全部完成新民居工程。

这些项目当中，无论是偏远山村，还是靠近市郊的村庄，都开始建设楼房。

距离麻姑营城里村约10公里，抚宁县大新寨村，目前5栋6层住宅楼已在一片玉米地中间建起。

当日，村里一名许姓党员说，原计划先拆旧村，在拆迁的土地上盖新楼，但未获得村民同意。于是，村里用2.9万元一亩，购买了村民300多亩耕地，盖起了5栋楼房。

在大新寨建楼房期间，河北省建设厅一负责人说，新民居建设要建适合村民居住的房屋，偏远山村不宜建高楼。据许姓村民讲，刊登这位领导讲话的报纸，被镇上扣押，不让村民见到。

裂缝的搬迁房

楼房没有电梯，没有阳台，其中一栋盖到一半裂缝了，又重新盖

抚宁县大新寨村民认为，他们被骗了。

当初建楼前，村里跟村民代表商量要以房换楼，无论原住宅新旧和大小，都换同样楼房。当时有些房屋较旧的村民表示同意。

随后，村里又推翻了补偿方案，评估村民的原住房。按每平方米600多元估价，而楼房按每平方米800元卖给村民。

村民们给这片楼房起名为“鸡架”。9月17日，村民们说，那些6层的楼房，没有阳台，没有电梯。其中有一栋楼，盖了一半裂缝了，又重新再盖。楼房地基未使用圈梁，用的钢筋也非常细。

这些，都被村民看在眼里。楼房现在封顶了，动员搬迁，只有少数村民同意。

村里一名许姓村民说，新楼房从选址到盖房，从未跟村民商量过。

不过，大新寨村这片楼房，被作为秦皇岛市新民居样板工程之一。剪彩时，河北省市领导前来，评价颇高。

这是中冶集团在秦皇岛市开建的400个村庄中的一个。9月18日，秦皇岛市农工委常务副书记陈宝奎说，为解决新民居建设的资金难题，今年秦皇岛市向中冶集团融资300亿元用于400个村庄建设新民居。

对于这300亿资金如何归还，陈宝奎称，将在置换出的城市建设用地中“卖地筹钱”。

陈宝奎认为，农村的公共服务与城市差距很大，新农村建设长期以来效果甚微，农民自己没钱，政府也没钱建设，新民居建设，是解决这些问题的突破口，“是新农村建设的有效途径”。

被剥夺土地发展权

除了得到一套补偿房，宅基地置换后产生的效益将与农民无关，全由政府支配

公开报道显示，秦皇岛市打算在新民居内开展产业配套，例如促使村民就业等。

不过，目前真正落实到农民的，是拿着自己原房屋的拆迁补偿，购买新房，如果新房面积大，还需再多出钱。

在河北省新民居建设中，多数启动的建设项目中，都曾提出将招商引资发展产业经济，不过记者调查的廊坊、秦皇岛等地，并没有对土地级差收益形成一套反哺农村的方案。

在河北廊坊市，新民居的补偿跟秦皇岛类似。

廊坊市新农村建设的目标是：从2009年开始到2030年，整治出土地30万亩。

10月15日，廊坊市国土资源局总工郭立平说，政府拿钱给农民补偿了旧宅，置换出的建设用地，由政府统一调配使用，收益将归政府，农民不再享受土地级差收益。

有学者指出，这是剥夺了农民的发展权。

而郭立平认为，农民的宅基地无论是集体还是国有，终归属“国家所有”，这个所有权决定了土地的发展权的归属。他认为，是政府的配套投资，使土地出现级差收益，那么收益当然归地方政府所有。

而国土资源部2008年出台的《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》明确规定，土地级差收益要用于相应农村和基础设施建设，“并按照城市反哺农村、工业反哺农业的要求，优先用于支持农村集体发展生产和农民改善生活条件”。

2010年的中央一号文件明确规定：“农村宅基地和村庄整理后节约的土地，仍属农民集体所有。”

不过从秦皇岛、廊坊等多个地方的新民居工程看，政府将置换出来的建设用地，全部归政府支配。

廊坊未获批先“挂钩”

正在向国土部报批试点的廊坊市，已通过“挂钩”腾出建设用地两万亩

目前河北省各地出台多项措施，刺激新民居建设快速推进。

在廊坊，当地国土局组织建立了“廊坊市国土土地开发建设投资有限公司”，代表政府，参与农村土地整治项目的实施。腾出的建设用地指标，由市政府统筹安排使用。

目前，该公司与银行等金融机构合作，已融资60多亿元。

另外，从2009年起，廊坊市委、市政府将农村土地整治工作纳入对各县（市、区）政府的考核内容，并加大考核权重。

公开资料显示，廊坊市目前通过新民居建设已腾出建设用地2万亩，其中通过城乡建设用地增减挂钩，可置换出7000亩用于支持城镇建设。

10月15日，廊坊市国土资源局局长孙大起说，廊坊市新民居工程，就是利用了城乡建设用地增减挂钩政策，将农村零散的建设用地整理、复垦后，同等面积调剂到城镇，作为新增建设用地使用。

不过，据廊坊市国土资源局总工郭立平介绍，廊坊市正在向国土资源部报批城乡建设用地增减挂钩试点，目前尚未获得部里批准试点。

而根据《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》，挂钩试点必须经国土资源部批准，未经批准不得自行开展。

昨天，中央农村工作领导小组副组长陈锡文接受本报采访时强调，没有周转指标，“一动土就违规、犯法”。

先占后还的“探索”

去年河北得到1.2万亩的指标，未来，河北计划通过新民居建设，“节约”出50万亩建设用地

据了解，廊坊的新民居建设用地多数占用了耕地。

根据我国《土地管理法》，禁止占用基本农田，确需占用的必须经国务院批准；占用基本农田以外的耕地超过35公顷、占用任何性质土地超70公顷，都需要国务院批准。

不过，据廊坊市国土资源局总工郭立平介绍，建新民居占用耕地，是根据河北省相关政策。

目前河北全省推开的新民居工程，均是依照去年河北省《关于农村新民居示范工程建设用地的指导意见(试行)》。其中规定，新民居建设，“需要占用农用地的，可采取先占后补的方法周转使用”。

也就是，可先行占用农用地进行建设，后将旧村宅基地复垦为耕地返还，并返还占用面积的1.2倍。

据媒体报道，去年，河北省列入计划的2000个省级新民居示范村，有928个村通过办理周转用地开工建设。

来源于河北省国土资源厅网站的报道，河北国土资源厅厅长张绍廉说，新民居建设需要先建后拆，占用一定数量的农用地，但每年国家下达给河北省的新增建设用地指标，只能基本保障省以上重点项目用地，省国土资源厅“为有效破解这一难题……按照城乡建设用地增减挂钩政策精神……探索性地提出了实行周转用地政策。”

不过，国土部2009年批给河北的增减挂钩周转指标仅为1.2万亩。河北省“探索”的周转地，远远超过了这个指标。

2009年河北启动了1000个村的新民居建设，预计到2012年全省15%左右的行政村将完成新民居建设改造，将腾出50万亩建设用地指标。

国土部土地整理中心副主任陨文聚曾在接受媒体采访时说，周转指标的使用流程，至少包括确定项目、拆建、复垦、验收等程序，周转指标归还和使用，要接受国土部监督，最终归还的耕地也需要通过国土部验收才能有效。

“这个指标不可能有”

陈锡文指出，去年国土部给20多个省市共20万亩指标，河北一个省不可能有那么多指标

被河北省作为政策依据的“城乡建设用地增减挂钩试点”，对于土地周转指标有严格限制，并提出，“对于擅自扩大试点范围，突破下达周转指标规模的，会停止该省（区、市）的挂钩试点工作，并相应扣减年度用地指标”。

另外，《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》还规定，项目区应在试点市、县行政辖区内设置，封闭运行。

国土资源部的几次会议也强调，增减挂钩要封闭在县域内进行。

不过，河北省的地方政策，则是指标还可以跨县流转。河北省国土资源厅编发的《河北省新民居建设用地政策30问》提到，指标可有偿转让，原则上在县域范围内转让，“对确需在市区市范围内进行置换的，经省政府批准”。

对于河北涉嫌违规的地方政策，记者联系采访国土资源部，至发稿时未有回复。

昨天，中央农村工作领导小组副组长陈锡文接受本报采访时说，从河北省出台的新民居建设规定看，省国土资源厅就可以拿出周转指标，事实上“这个指标根本不可能有”。

陈锡文介绍，去年一年国土资源部总共才拿出20万亩周转指标，而试点单位就有20多个省市。他说，动土建设就需要指标，“没有指标，那就是违法”。

对于这些地方政策和国家政策，村民们难以了解清楚。他们当下注意到的是，生活要变了，生活开支也增加了。

“住进楼房里，再无立锥之地。”9月18日，抚宁县大新寨村一名许姓村民说，现在是收花生的季节，各家各户都在院里晒花生，住到楼上怎么办；当地产苹果，各家院里都打了地窖，以后苹果怎么储存；养殖的牲畜，种的蔬菜怎么解决？

在永清县，董家务村的村民去年5月即搬迁新居，时过一年，村里的“别墅”内，近7成人家在院里搭建了烧柴的土灶。

10月14日，村里一名范姓村民说，村里水、电、气跟城里一样，需要拿卡到县城去购买。去年冬天，有些人家在新房内打眼，引蜂窝煤取暖。有些村民舍不得用气，睡觉铺一层电热毯再盖一层电热毯。

陈锡文:各地城乡建设用地增减挂钩违规严重

昨日，本报专题报道———“消灭村庄背后的土地财政之手”和“山东诸城一刀切除村庄”见报后，中央农村工作领导小组副组长陈锡文接受本报专访时表示，中央出台城乡建设用地增减挂钩，意在加强乡镇建设，而一些地方擅自扩大增减挂钩试点，把建设指标置换到城市以地生财，这种现象非常严重。

非试点地区让农民上楼违法

作为最早对此现象提出预警的官员，陈锡文在今年两会上，曾直接痛批一些地方利用城乡建设用地增减挂钩，本质是拆除农民房屋，节约出来土地，变成建设用地指标，然后再转变到城市中使用。

陈锡文说，现在很多地方根本不是试点地区，也没有国土部借出的周转指标，就大拆农民房屋，让农民上楼，这明显违规、违法。另外，陈锡文还注意到，一些地方虽是试点地区，但存在擅自扩大指标，增加指标范围，“这个现象很严重”。

陈锡文说，增减挂钩只是试点项目，是否纳入试点的标志是，当地是否获得国土部的增减挂钩周转指标，没有指标，一动土地就是违规、犯法。

增减挂钩本意是建设村庄

陈锡文介绍，2004年，中央在18号文件中提出“城乡建设用地增减挂钩”概念，本意是为了加强乡镇和村庄的规划建设。

自2005年始，针对“城乡建设用地增减挂钩”办法，国土部总共出台3份规范性文件，每份文件中均提出，增减挂钩的指标只能在项目区内置换。另外，今年中央一号文件又对此进行规定。

陈锡文说，今年中央一号文件对置换范围稍微扩大，但只是称在县域内置换，“不能超出县级单位内，不能从乡里整理完土地，将指标调到大中城市使用。”

陈锡文强调，城乡建设用地增减挂钩，本意绝不是缺地大城市可到农村拆房拆村，置换土地指标，如果那样，“不就乱了吗？那个不行！”

陈锡文指出，目前有些地方政府，把增减挂钩节约出来的土地指标，调出县级范围，拿到大中城市使用，这种现象很多。

陈锡文认为，地级市政府把在乡镇整理出来的土地指标，拿到城市使用，这违反了规定。

增值收益必须全部返还农村

按照国土部要求，增减挂钩制度主要是用来增加农村集体建设用地，为农村留足建设用地。陈锡文说，这项制度要求整理完的土地，复垦之外，要优先保证农村建设用地，“就是说，你不能把新村庄一建，剩下的土地都转成指标，转到城里去。”

另外，对于农村建设用地存在富余指标可转到县级城镇，必须转成国有土地。陈锡文指出，把指标转到城镇去建设市区，所转土地指标增值收益，须全部返还农村。

陈锡文说，根据《新京报》报道的情况判断，虽然有的地方让农民上楼后每亩赔偿达20万元，较之以前征地赔偿，地方政府“手指头缝比过去松了一点”，但实际上挣钱多的还是当地政府，它没有把钱全部返还农民，“拿到城市里（每亩）到底卖多少万？”

陈锡文介绍，目前，国土部在调研此项制度，9月份对全国试点省市区进行了一次全面督察。据陈锡文了解，国土资源部正在研究是否再次出台约束性文件，用来规范各地滥用增减挂钩土地现象。

反馈

多地读者反映存类似问题

有读者称拆村并居补偿过低，部分还存在腐败问题；也有人认为城镇化势在必行

本报讯（记者涂重航）昨日，本报“消灭农村背后的土地财政之手”报道见报后，众多读者向记者反映所在地农民“被迫上楼”的情况。其中，近九成读者对此现象表示反对，还有部分读者认为农村改革势在必行，农村变社区有利于消除城乡二元化体制。

多地读者反映并居太折腾

河南唐河读者李某称，他们的房屋今后也将被拆，农民也将上楼。让他感到不解的是，以前把他所在的村大片耕地出售建房，现在再把村庄改成农田，“就别折腾了，好吗？”

来自重庆的读者称，当地农村目前实行“双置换”，要求农民用承包地换城镇户口和社保，宅基地换楼房。“每人补偿两千元，如果不转，今后办事，村长不给盖章。”这名读者称，今后他将看不到农村的发展方向，也不知道农民今后能再有什么保障。

另外，来自江苏的读者称，他们村从2006年开始动员搬迁，但无人响应。“农民在自家的宅基地上建的院子，比政府盖的楼房强一万倍，在自家里，无需爬楼梯，爱住一楼住一楼、爱住二楼住二楼，在院子你爱种花种花、爱种菜种菜，不用交物业费，省取暖费，啥费都比城市的楼房便宜。”

同时，武汉、福州、宜兴、沭阳等地读者来电反映，当地的做法和本报报道的农民上楼运动类似。

部分读者称拆村补偿过低

据了解，读者反映的问题大致分为两类，一类是反映农民上楼后居住和生产带来不便，另一类是反映拆迁村庄补偿过低。

河北多地读者反映，宅基地房屋补偿每平方米400到600元，而购买新民居则要每平方米800元。同时，新民居多数是在耕地上建造，占用耕地则对村民补偿很低，每亩1万-3万元之间。

还有些读者反映，在拆村并居过程中存在腐败问题。多个读者反映，当地拆村并居，村干部获得补偿很高，有的村支书能免费获得一套新居。

有人称城镇化势在必行

也有网友评论称，对农村大多数人来说，拆迁是好事，旧房换新房，城镇化后能腾出大量耕地。现在农村的好处是有院子，与城镇化小区相比，水、电、气、污水处理、医院、学校等公共配套缺失。若处理得好的话，可以加速城镇化，甚至提高教育、医疗、环保水平。

近日，受访专家也表达了不同看法。有专家认为，农村承包制已不适应现在发展，农村集体居住，集中土地耕种势在必行，但要用政策引导，自然推进。同时，上楼的主导权应在农民手中，获益也应由农民分配。

我对中国持有审慎的乐观态度

2010-10-14T11:17:00.000-07:00

出处: 刘瑜博客
（文中黑体是我加的）

十月 07th, 2010 | Category: Uncategorized

半个月前给《南方人物周刊》做的一个访谈，忙忙乱乱忘了贴。可能和实际刊出版略有差异。

特约记者：上穷碧落下黄泉之闺密刘天昭
摄影记者：化腐朽为神奇之姜晓明
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1．不是启蒙，是自我教育，分享精神
记者：回国一个月，目前工作生活的状况怎样？

刘瑜：还在转型期，有点忙乱，没有正式进入工作状态。主要是会亲友、办入职手续、打理家务事。第一个学期只有很少的研究生课程，所以主要是自己看书写东西。我手里现在有三四个写了一半左右的论文，想尽快写完它们。

记者：还在写专栏吗？

刘瑜：专栏现在写得很少，基本也就是一个月一篇的样子。目前只给一两个刊物写点“软政治”类专栏。接下来的两三年，专栏随笔肯定是我写作计划中最边缘化的东西。

记者：给媒体写稿的时候，如果目标读者具体化为一个人，能够描述一下这个人么。

刘瑜：我一般会把我比较喜爱和尊重的人当作假想读者，就像我备课时会把班上最优秀的学生作为假想听众一样。

记者：写这些文章的时候，你有自觉的启蒙意识么？

刘瑜：还真没有，很多时候是自我教育，还有些时候是分享精神。

记者：你对你的专栏以及后来结集成的书如此受欢迎，感到吃惊么？

刘瑜：不是特别吃惊。我觉得自己在适当的时候和地点写了一本适当的书。中国在一个转型期，政治上很多人都很迷惘，我针对一些令人迷惘的问题，分享了一些我的看法。

记者：你会不会觉得启蒙这件事，有一点伦理上的尴尬？

刘瑜：是，一个人得多自信才会那么斩钉截铁地居高临下，我没有那种自信。我们都是“红旗下的蛋”，既然如此，自我教育和教育他人只能同步进行。

2．我对中国持有审慎的乐观态度

记者：谈谈你对中国转型的基本看法。

刘瑜：我对中国持有审慎的乐观态度，觉得从长线来看，它在向一个更开放、文明的方向前进。

记者：短线来看呢？比如十年。

刘瑜：在这个问题上，我觉得很难说有一个笼而统之的中国，从社会活力上来说，我觉得它在不断进步，从政治上来看，进步可能慢一些。但政府没有主动进步，也可能在社会的推动下有被动进步。这是很多转型国家的经历。

记者：社会进步和政治慢慢进步，这个差距，会不会造成风险？

刘瑜：会。你看中东欧国家80年代转型经历，就会发现越是拒绝改革的国家，比如罗马尼亚，最后转型的方式越惨烈，越是“把握时代潮流”的国家，比如捷克匈牙利，转型就相对平和。我觉得中国人应该从自己的历史伤疤和它国身上学到足够的经验，防止这个矛盾激化到暴力冲突的地步。

记者：除了暴力冲突，历史和他国经验中，暂时还没有其他的扭曲或者病态么？避免暴力冲突是否就能避免走进新专制的怪圈？

刘瑜：当然有，太多扭曲和病态了，便是中东欧的和平变革，也经历了十年的经济动荡和萧条。陷入新专制怪圈也不少见，比如俄罗斯。中国相比它们，有自己的优势，也有劣势。优势是中国市场经济改革已经十有八九，社会多元化也相应出现，不用像中东欧国家那样政治、经济、社会需要同步变革，那样造成的冲击太大。劣势是中国的专制传统深厚，而且制度的缝隙比很多其他转型国家要小。

记者：这个专制传统，具体体现什么方面？

刘瑜：比如体现在对权威、当权者的莫名敬畏和习惯性服从里。在习惯性服从权威的同时，转过身来又对无权无势的人颐指气使。

记者：这个所谓文化，是有传统，应该也是当下现实激励的结果——解毒的力量在哪里？你刚说看到社会在进步，是不是也包括这方面。

刘瑜：最大的解毒力量可能是市场经济，当社会和经济资源越来越少地为权力垄断，人们对国家的依赖性就会减弱，一旦物质依赖性减弱，精神自主性也会增强。这和女性经济独立后不那么听男人的话了是一个道理。然后就是公共领域的拓展，市场化的媒体和出版业、民间组织、互联网的发展，使得以往一个个孤立的人有了凝聚的可能性，而且是一种横向、而非纵向的人际网络，这对消解那种“威权人格”应该也有好处。用学者Putnam的话来说，这就是“社会资本”，即使这些民间网络不关心国事天下事，仅仅是组织旅游俱乐部、羽毛球俱乐部，用Putnam的观点来看，这都是在积蓄“社会资本”，都是在为良性政治添加润滑剂。

记者：你刚才说到，中国的市场经济已经改的十有八九了，这个判断是怎样生成的？这几年国进民退，即使只从增强国民依附性的角度讲，这是否也是一个退步？

刘瑜：十有八九这个词可能不确切，说十有五六也行，我的意思是在经济改革中，市场化转向的最关键一步已经迈出，“市场”这个词已经非常深入人心了。至于 “国进民退”，这个媒体上现在谈的很多，但说实话，我觉得这是一个需要足够宏观数据支撑的判断，我不知道是不是正确，因为我读到过正反双方的数据。也许这个话题这么热，表达的仅仅是大家对经济改革速度放缓甚至陷入停滞的不安。当然，即使仅仅是一种“感觉”，这种感觉本身也是社会力量觉醒的一种表现。

记者：即使没有国进民退，普遍化的所谓裙带资本主义，也是一个不争事实吧。如果市场化就只是裙带资本主义化，它会不会事实上让人们更加“对权威对当权者莫名敬畏和服从”呢？

刘瑜：我觉得中国的市场化不是那么非黑即白，很多企业未必只靠裙带，也许一边靠裙带、一边也要靠提高产品和服务质量。比如我发现现在去银行办事，服务态度一般都很好。总的来说，我相信市场经济所蕴含的契约精神、竞争意识长远来看是对专制文化最好的解构力量，当然这肯定是一个漫长的过程。

记者：关于公共领域的拓展，我个人有一种悲观，就是在目前制度环境下，拓展到了一个程度之后，就拓不开了。所谓精英与最大多数的大众之间的沟通通道，非常狭窄，并且只能以很间接很暧昧的方式进行。

刘瑜：我也觉得在现有制度条件下，公共领域的拓展比较缓慢，但方向应该不会变的。别忘了历史的改变往往不是匀速前进的，它可能是20年缓慢的变化，然后 3、5年迅疾的变化。对比一下勃列日涅夫时代和戈尔巴乔夫时代就能看到这一点。而且，时代的缓慢变化未必是没意义的，它也是一种积累，甚至在一定程度上，可以说激变需要一个渐变的铺垫和准备，这样当激变来临时，社会是在有相对共识的情况下迎接这个变化的。

3．那是很大的如果，总体我还是乐观。

记者：让你感到社会在不断进步的因素有哪些，个人经验的，调查研究的，分别讲讲。

刘瑜：个人观察到的东西很多。比如，20年前市场经济这个词还是个禁忌，97年15大的时候，还是在说要保障非公有制企业的合法地位，但现在，媒体讨论的是“凭什么国企拿地”，“凭什么垄断企业工资高”，问题意识的边界一直在移动，这本身就是一种进步。

乐观的另一个理由就是对他国经验研究的阅读。比如学者Iglehart的书，他用民意调查的方式，20多年跟踪研究几十个国家政治观念的变化，对“经济发展-观念变化-制度变化”这个三个变量的关系得出了令人乐观的结论。在读到更严谨和有说服力的研究之前，我暂时相信他的结论。关于中国，也有一些类似的研究，结论也类似。

记者：可是我对“历史必然性”这种东西感到怀疑。

刘瑜：我也不相信历史必然性，我只是说如果经济继续保持发展和开放的话，文化和制度会相应变化。但那是很大的“如果”，不排除资源能源环境甚至政治等因素可能颠覆这个“如果”。总体我还是乐观，这种乐观的根基可能是我相信自由的制度安排不单在道义上是好的，而且在绩效上是有最有力的，所以即使你对人的善意失去信心，也不应该对人的逐利倾向失去信心。只是必然这个词太绝对了，我这种天生的怀疑主义者不会使用。

记者：从宏观上相信经济发展导致观念变化，但是微观去讲，这个传导链条里有哪些关键环节？再具体到个人，尤其是职业相关的群体，技术性地讲，如何做才能更有效地推动观念的变革？

刘瑜: 微观地去分析一个一个的职业群体，在这样的访谈里是不可能的，也是不必要的。大体来说，经济的发展和开放推动观念的变化，无非是几个机制：第一，当经济发展到一定程度，会有更多资源流向“基本生存”以外的领域，其中一些会流向公共领域。比如我认识一些商人，他们开始有“余钱”资助一些论坛、出版之类的事情，普通人也会有更多的钱来买书、上网、捐赠慈善事业等等。比如；第二，经济发展之后，交通通讯方式更发达，有利于人们建立更密集的横向交流网络，而人们在交流中可以“撞出更多思想的火花”，网络论坛、博客、微博不都如此？第三，市场经济的契约精神会渗透到文化里，增进人们的权利意识。第四，这是 Inglehart的观点，就是随着后工业时代的来临，越来越多的职业和工种要求人们作出个体化的判断，而不能象机械流水线上的“螺丝钉”那样工作，这也鼓励人们的独立自主思考能力。至于这些机制如何在千千万万人身上起作用，似乎不可能一一分析。

记者：在你的判断中，中国人目前在观念变化这一步，走了多远？

刘瑜：这一点Inglehart、杜克大学的史天健老师、台湾的朱云汉老师等人其实都做过定量研究，他们做了很规范的民意调查和分析，也跟踪了有些年头。基本上结论大同小异，就是随着经济和教育的发展，人们对民主的支持和理解、政治宽容度等都在向普世价值靠近，虽然还有差距。至于具体“走了多远”，你要是感兴趣，可以去搜他们的论文读。不过由于调查研究的滞后性，他们的很多文章数据都来源于05年以前的调查，现在的民意变化应该更进一步了。

记者：在国内做研究的优势和劣势分别是什么？

如果是研究中国的话，优势很明显，就是你离“现场”很近，能即时听到各种声音。我跟朋友说，回国以后，我每个饭局都是一次“田野调查”。而且现在由于网络发达，即使在中国，你要接触到国际上最前沿的研究也很容易。劣势也很明显，由于种种原因，我觉得国内学术研究和对话的水平还比较初级，常常还是一种不讲论据的“侃大山”风格，另一个极端就是用故弄玄虚的“学术黑话”来包装空洞，如果我不知不觉把要求自己的标准换成这些坐标体系，可能就“迷失自我” 了，所以我现在面临的挑战之一就是如何保持适度的孤独。

4．自我教育就是试图更了解和理解这个世界

记者：大家只知道你是政治学学者，你具体研究的领域是什么？

刘瑜：我之前一直是研究中国革命中动员机制问题，最近对比较政治转型问题感兴趣，做了一些阅读，准备写点系统的东西。

记者：你在博客上透露过，要写一本《中国革命十论》，能不能提前介绍一下核心观点。

刘瑜：核心问题是“为什么中国革命中出现那样狂热而真诚的政治参与”，核心观点用极简的话来说，就是利益激励导致的政治参与可能因为人类对“认知一致性” 的心理需求而转化为出于信念的参与。就是说，我既想避免那种把民众当作”投机分子“的看法，也想避免把他们当作”纯洁信徒“的看法。当然这只是极简的说法。

记者：如果人类对“认知一致性”的心理需求是客观存在的，那要怎样才能避免这一心理被政治野心家利用呢？

刘瑜：就是我前面说的，解除民众对国家的经济依赖以及职务、声誉依赖，其实也就是哈耶克说的，没有经济自由，不可能有真正的政治自由。

记者：你是从哪一个角度关注政治转型的？

刘瑜：两个角度：一个是政治转型的动力何在；一个是为什么那么多国家政治转型受挫，比如俄罗斯的新专制怪圈，或者民主化过程中族群矛盾的激化。我对后一个问题更感兴趣一些。

记者：这些题材，都比较适合写给普通读者看。我作为读者，就很有兴趣。

刘瑜：也很适合自我教育。

记者：根据他国经验、历史经验，以及其他学者的实证研究得出的宏观结论，与你的个人经验冲突的时候，你会试图用前者诱导性地说服后者么？

刘瑜：会，但有时也会试图用自己的经验去反思一些理论。人或多或少都有意识形态，但一个骄傲的人会觉得智识上的诚实比什么都重要，主要是舍不得放弃翻阅一波三折的世界的乐趣。

记者：在什么意义上使用自我教育这个词？以前你用过外在世界和内在世界来区分自己的两种兴趣，读者也通过《民主的细节》和《送你一颗子弹》看到了两个至少貌似冲突的你。你觉得自己是矛盾统一的么？

刘瑜：自我教育就是试图理解你所置身的这个世界，如果能通过理解这个世界树立更正确的价值观，当然就更好了。
我从没觉得自己矛盾。每个人都或多或少同时有理性和感性的一面，我只是这两方面比较势均力敌而且两方面都比较自我放纵而已。

5．间歇性热爱生活与间歇性厌世此起彼伏

记者：还有文学梦么？

刘瑜：当然有，不同的文字形式可以表达人不同的侧面，一个丰富的人不愿意放弃自己的某些侧面。我没有文体歧视，比如有些人觉得论文比随笔高级，或者小说比专栏高级，我不觉得。我愿意从各个角度挑战自己。

记者：自我实现的具体目标，有么？比如在学术研究上。

刘瑜：也说不上什么特别具体的目标，但至少要不辜负自己的能力和际遇。有机会去那么多好学校学习，然后还算善于表达，如果不写出点东西，会过意不去。

记者：在公共表达方面呢？现在有没有成为公众人物的压力？

刘瑜：到目前为止基本没有，主要是没觉得自己成了公众人物，也无意于努力成为公众人物。如果你真正热爱知识的话，就会觉得阅读和思考带来的乐趣远胜于被关注的乐趣。你会觉得自己太走狗屎运了，竟然能靠读书和思考生活。

记者：文学方面呢？你以前还说过，想拍电影、导演话剧，死前一定要做的事，列了单子没？

刘瑜：呵呵，估计3年之内我是没有时间去搞文学了。拍电影、导演话剧是技术活，我觉得自己是过了那个村了。但写点小说随笔什么的，技术门槛比较低，有时间肯定还会去做。死前要做的事清单太长，已经排到第八辈子了。

记者：真是热爱生活啊。

刘瑜：间歇性热爱生活与间歇性厌世此起彼伏，呵呵。

记者：间歇性厌世，你怎么治？

刘瑜：扛呗。

记者：除了写写《送你一颗子弹》里面那样的文章。文学表达，对你的幽暗情绪，是一种拯救还是一种强化？

刘瑜：都是。

记者：你对自己的间歇性厌世，有好奇心么？你理解了自己么？

刘瑜：起先有，特别是年少的时候，觉得谁虚无谁酷，谁整天乐呵呵的太三俗了。后来发现虚无这事其实也没什么可拽的，它不就是个虚无么。我是个喜新厌旧的人，包括对自己的情绪。可惜在我已经厌倦了那个幽暗的自己之后，它还是没有离去，所以有时候就是漫长无聊的僵持。

记者：也没揪住个童年阴影啥的当替死鬼？

刘瑜：替死鬼早就找到了，基本上我觉得人的性情是基因起主导作用。关键是找到了又怎么样，你也不能跟基因打一架。

记者：就是当个病接受了？

刘瑜：也不是，也自救。

记者：幽暗的这部分，性格中痛苦的部分，除了浪费你的时间，催生了你的文学化写作，对你的人生安排，现实抉择，有没有过重大影响？

刘瑜：回国的原因之一，基本就是试图在我和那个健康的我之间，搬走那个抑郁的我。

记者：回国为何能够帮助你搬走那个抑郁的你？

刘瑜：由于种种原因，我在国外的时候，基本上就是生活在一个人际关系的真空里，因为这个真空，所以就陷入了自我观察和自我关注的漩涡，在这个漩涡中的挣扎消耗了大量的时间精力，太浪费了，所以我回来解放自己的生产力了。

记者：通过研究中国革命动员机制了解的人性，和通过体验自己的抑郁了解的人性，之间有关联么，有彼此启发么？

刘瑜：前者是置身于“集体”当中的人性，后者是作为“个体”的人性，这两个东西是很不一样的。个体人性是一个和尚有水喝，集体人性是三个和尚没水喝。整个“公共选择理论”，就是试图说明置身于集体的人如何不同于作为个体的人。
总的来说我相信好的政治能让社会更美好，但个体的幸福感肯定不能单靠政治来解决，因为个体的幸福感一般与一定的能力或者禀赋联系在一起。政治可能能让你更安全、自由，但不能让你更漂亮、智商更高、唱歌更好听。

记者：你相信有全知全能的意志么？通常人们爱说的上帝或者神？

刘瑜：不相信。我有时候也用上帝或者神这样的字眼，但仅仅是在智力上想偷懒或者想对自己温柔一点的时候。

6．我对经验世界的重视和对逻辑论据的重视，都起源于网络辩论

记者：从什么时候开始对学术产生真正的兴趣的？

刘瑜：如果把学术不仅仅理解为对书的兴趣、而是对理解书后面的经验世界的兴趣，其实也就是近6、7年左右的事情。

记者：难道你原来对书更感兴趣？

刘瑜：未必多么感兴趣，但我以前以为搞学术就是读书、引经据典、跟别人竞赛谁掌握的生僻人名多。

记者：还跟人竞争过生僻人名储备？

刘瑜：呵呵，竞争不过别人，记忆力不好。

记者：那么必要的学术训练包括哪些？

刘瑜：基本的包括文献查阅、逻辑思维和讲论据的态度，但具体到怎么讲论据，有定量研究、田野调查等等。

记者：考大学为什么会报考国际政治专业？

刘瑜：我爸妈让我报的。

记者：中学的时候，对什么东西真的感兴趣？

刘瑜：虽然在我幽暗的中学时代有过热爱崔健这样的传奇经历，但总的来说我的中学时代特别平淡无奇，基本是个学习机器。我知道很多自由派倾向的人中学时代就有过种种叛逆行为和思想，我中学却几乎没有任何愤青迹象。

记者：读大学的时候，感觉到学习的乐趣了么？

刘瑜：也没有，但大学时代至少知道了学习之外另有天地。

记者：比如？

刘瑜：比如为了当上一个合格的文艺女青年而读萨特尼采海子什么的。

记者：你的意思是，不是真诚地读？没有受到影响？

刘瑜：没有持久的影响，可能当时也会搅动小心脏一下。如果说有影响，甚至有点坏影响。

我觉得90年代自己成长一个特别恶劣的文化环境里，前半段还是萨特海子什么的，后半段就是福柯罗兰巴特什么的，我对这些人物本身没什么意见，但是在当时中国的环境里，他们往往是以这“热”那“热”的形式出现的，对于年轻尚未有强大自我和判断力的孩子，很容易就把他们当时髦来赶而不是思想来读，后果就是造就了一批迷恋姿态远甚于思考本身的青年学子。

记者：那么后来，你自我肯定的勇气是从哪里来的呢？

刘瑜：可能我前面对中学大学时代自己的描述不大公平。我中学也组织诗社、大学也写小说什么的。一直隐隐有种“要和别人不一样”的冲动，但到90末期，还是只有“文艺”的那一面被开发出来，一直没有碰到合适的思想资源浇灌另一个充满好奇心和求知欲的自己。

记者：后来碰到什么合适的了？

刘瑜：我觉得网络对我是个巨大的冲击。我99年左右开始上网，稀里糊涂就上了时政论坛，我被有些人蛮不讲理、是非颠倒的辩论方式给吓坏了，也给气坏了，正义感一下子就给激发起来了。然后这种正义感就开始感召我读一些历史性的东西，而不是萨特福柯这样时髦但实际上跟我的生活和感受没什么关系的东西，结果一根线越扯越长，扯出很多让我非常受震动的东西。我博士论文写中国革命就发源于网络辩论。

而且，另一方面，网络辩论的即时性和直接性也训练我以严密的语言和逻辑思考——因为你的论敌不断迅速指出你的这个或者那个漏洞，你不得不不断调整自己的观点和逻辑。所以我现在思维里很重要的的两种东西，对论据的重视和对逻辑的重视，都起源于当时的网络辩论。基本上，发现互联网对我来说就是《黑客帝国》里 “吞下那颗红药丸”的片刻。

记者：这个好东西，在留学期间被加强了吧。

刘瑜：对。我记得刚到美国那个圣诞节，当时的男朋友从西岸来纽约看我，发现我当时没日没夜“战斗”在网络上，连他都不怎么搭理，伤心坏了。基本上我留学第一年，除了应付基本的学业，就是战斗在网络上。不但战斗，还转战不同的论坛，简直是游击队员。

记者：相比之下，国外大学的教育，反而没有那么大的影响？

刘瑜：国外对我的影响，主要还真不是来自校园教育，虽然我在哥大期间学习成绩很好。主要是当时的课程内容（其实还是一些预设你已经熟知历史和经验世界的理论）和我当时的问题意识（主要是对中国当代史的兴趣）不衔接。不过国外生活最后对我还是影响巨大，主要是两个途径，一个是对他们的社会和政治生活的观察，这个《民主的细节》一书已道出；另一个就是后来我按照自己兴趣进行的阅读，尤其是在剑桥这三年。因为自己做了老师，终于不用活在老师的指挥棒下，可以按照自己的兴趣阅读，就跟发现了一个金矿一样。

7．我还是希望别人能欣赏我身上的复杂性

记者：谈谈你的亲人朋友对你的印象。

刘瑜：不知道啊。在听到的各种形容词中，我最喜爱的一个是“灿烂”。

记者：你希望你爱的人基于何种原因爱上你？灿烂、还是幽暗？不要说全部。

刘瑜：虽然你规定不能说全部，但我还是希望别人能欣赏我身上的复杂性，主要是我也不可能爱上一个对复杂性没有理解力的人。

记者：那你能从复杂性的角度，谅解自己的抑郁么？

刘瑜：心情好的时候能，不好的时候，觉得自己被抑郁劫持的时候不能。

记者：你觉得别人最有可能出于什么原因讨厌你？

刘瑜：咄咄逼人、争强好胜？别人的看法我不清楚，我自己意识到的缺点包括：在一些原则问题上还是有些软弱；有时候还是太武断；虽然面对批评最后往往能反思，但第一反应里往往情绪化的东西太多。

记者：一个读了你所有的博客和已出版文字的人，是否已经足够了解你？

刘瑜：不能。一方面，有些东西我不会写到公开的文字里去；另一方面，我两本书其实主体都写于我去英国前，其实这几年我还是有些变化的。

记者：这几年的变化是什么？

刘瑜：文艺女青年的部分在缩小，对姿态——包括叛逆的姿态——失去兴趣，对理解外在世界有了真诚而热烈的兴趣。

记者：在茂盛的智力生活之外，最主要的生活内容是什么？

刘瑜：基本上我是个没有生活的人。爱听音乐，经常在网上搜各种音乐听。网上看各种八卦。以前还爱逛街买东西，后来发现家里不用的东西比有用的东西还多，不穿的衣服比还穿的衣服还多，就不爱逛街了，改喜欢扔东西了。

记者：在发现了自己的好奇心和求知欲之后，是否逐渐产生一种人生借此安顿的感觉？你的生活是否仍然存在彻底被颠覆的风险？向哪些可能性开放？

刘瑜：希望至少能安顿个三五年吧，之后怎样只能走到哪算哪。虚无主义的危险肯定一直在那，但不想渲染它，希望通过忽略它而被它忽略。

记者：你觉得自己压抑么？

刘瑜：不觉得压抑，但我能想象更好的生活。

记者：觉得幸福么？

刘瑜：读到一本好书，听到一段好音乐，或者买到一只没有倒瓤的西瓜，这样的片刻，还是挺幸福的。

记者：假想，你这样一套基因，投胎到美国，比如说一个中产阶级家庭，最主流的那种，你会长成一个什么样的人呢？

刘瑜：我估计还是现在这个样子，只是少拐30年的弯而已。

城市土地产权——从历史到今天

2010-09-18T22:07:00.000-07:00

http://www.chinaelections.org/newsinfo.asp?newsid=187078

作者：华新民
来源：传行知
来源日期：2010-9-1
本站发布时间：2010-9-15 17:43:13
阅读量：93次　

主持人：

　　我们大家欢迎华新民老师到这里来做讲座。华老师虽然只有四分之一中国人的血统，但她对中国文化的关注，可能是在中国人当中也是比较少见的。我相信今天谈的话题肯定会引起大家很大的关注。在座有很多人以前也关心过这方面的话题，比如中国土地制度。大家可能都知道中国的土改，把农村的土地制度整个改过来。后来搞人民公社，农民的土地是从共产党那里分来的，他还有一个接受的心理。但大家可能不知道城市土地制度变迁，可能没有多少人清楚这里面的细节和故事。现在我们大家都知道，城市土地是国有化的。它有它的历史，它是怎么演变过来的，在中国的城市化过程当中，一座座高楼大厦建起来的背后，是不是有一些可怕的、掠夺的和暴力的故事?华老师是这方面的行动家和理论家，而且这么多年来，尤其是北京的胡同，那些漂亮的院子，华老师是一直在到处呼吁保护，有很多非常无奈的故事，今天可以跟大家分享。

　　华新民：

　　我准备了好多图片。由于时间关系我就不做自我介绍了。虽然长着外国相貌，但我是在北京出生长大的，我家在北京已经100年了，家人也都是参与城市建设的。我直接进入主题，差不多10年以来我一直在保护自己的家乡，就是北京的胡同，在这个过程当中，自己也是慢慢地看到和学到不少东西，都写在了我出的书“为了不能失去的故乡”里，其中就是想纠正一些巨大的误区，我今天要讲的也是这一点，就是对城市土地性质的巨大误区，正是这种误区使大家看不清楚拆房子后面的本质问题。我想纠正一下这个误区。

　　我主要是从1949年以来政府的一些的文件和法律的变迁过程，让大家能够明白这个误区在哪儿。我这里说的是北京，因为一直做的事情都是直接跟北京相关，但实际上我所说的道理是适用于全国的。

　　这是北京老城，62平方公里。这里面1/3是皇家园林，2/3是胡同，这些胡同里面是一个个的四合院，里面住着房主人。从几百年、上千年以来就是这样的一个城市。今天很重要地是要说说“城市土地产权”。这个是过去清朝的时候，很早以前的一个卖房地契，房屋在市场上的买卖在中国来讲历史是很悠久的了。但我现在主要是讲49年以后。这个是1928年制定的土地条例，当时也是为了市民之间的买卖。我祖父当时做过北平工务局局长，是一个巧合，他当时也参与了制订土地条例。这是民国时候的一个四合院，刚才我说过这些胡同里面，整个是由四合院组成的，每家院子基本都是这种状况。一会儿你们会看到图，不单是民国这样，一直到1966年也还是这样;不单是北京老城，我相信全中国历史城市和城区都是这么一个状态。北京当时完全是一个花园城市。

　　我现在说它是由一条条的胡同组成。这个是民国时期的一张照片，是一个院子里的照片。这个是民国时期的房地契，因为当时我们的土地买卖，都是花钱买的地。

　　50年代初期农村经历过土地改革，很多人有一个误会，好像到49年以后土地就全“归了国家”。这个事实根本不存在。今天我不涉及农村的事情，农村有土地改革，另说了。你们看1949年的时候，当时北平军事管制委员会在它的布告里就讲到了城市的土地受到保护，上面写着说：“城市房屋之占有关系，及由于所产生的租赁关系，有别于封建的或半封建的土地制度，现在不单不应该废除，而且应该予以合理之保护，此乃我人民政府既定之政策”。开始进城的时候是这样表示的。

　　这是1949年8月，当时人民日报以问答的形式，说城市的土地不能和农村土地一样，说城市土地的性质不一样。北京老城和各地老城土地基本上都是私人的。从那个时候很明确地说城市私人土地受到国家的保护。

　　我书里也是列了好多法律规定，从那个时候一直梳理到现在。1950年的时候，有房地产登记暂行规则。现在有房主人去找房管局，那些房管局就说那个时候什么法都没有。这是不对的，那时候也有法，当然有法。当时就要求在民国时拿到房地契的房主人到北京市相关部门，去办总登记。50年有这个规定，51 年也有一个规定。

　　当时在北京有一个报纸叫《新民报》。做了规定以后，《新民报日刊》就在报纸上做了房地产登记公告，这是51年某一天的公告，公告了好长时间，一年多的时间内都有这些公告，上面有每个房主人的名字和他的房地产所坐落的位置，具体的门牌，当时不叫东城区、西城区，是第一区、第二区这么分的。这些东西我和一位朋友全部给拍下来了，拍下来之后准备再做成电子版以便搜索。有些房主人现在到房管局，房管局就是不给他看老的产权证，因此我们可以先拿这个来证明自己的产权。这是个公告，后来私产又受54年宪法的保护。因为是已经做了登记，登记就能受到保护了。

　　这个是房地产所有证，你们看房和土地都是自己所有的。1951年房地产证上的土地，是“换”字，凡是49年以前有过民国房地契的，都是注着 “换”字，就是说换成一个新中国的房地产所有证。而50年代以后到1966年以前，在房地产市场上买到宅院后得到的那个房地产所有证就不是“换”字了，那叫“证”字，都是从新中国成立以后的交易上得到的。现在有一种说法，社会主义公有制，市场经济都没有了，80年代以后又开始，这个纯粹是瞎说。社会主义公有制里，从来没有包含我们私人的宅子，私人的宅子一直是私人的。在1966年以前，在文化大革命以前，一直存在房地产的交易。私人住的房子没有变成公有的，从来没有过这种事，现在也没有，这是一个非常大的误区。

　　当时叫“地政局”，就是现在咱们房管局和国土资源局的前身，最早叫“地政局”。

　　你们看这个是“证”字，这个人是在1955年买的房子，然后做的登记。当时当然是房屋和土地一起买的，因为是房地交易，这个地是非常重要的。

　　这是1954年的宪法。前两年出了物权法，很多人就跟我说，中国终于保护私有财产了，这是不对的。1954年宪法就保护私有财产了，早就保护了，这不是新鲜事。我们对私有财产的保护，我们所有的老的房主人在50年代初期登记的房地产，是受到中华人民共和国宪法的保护。我们的登记是中华人民共和国人民政府做的登记。

　　这个是在1956年的公私合营社会主义改造时期。看看当年的各种规定，公私合营等于是政府跟企业有一个合同的关系，有一个买卖的关系。这个是社会主义改造，而且社会主义改造是长期的赎买，但不涉及私人的住宅，私人的住宅没有经过买卖的关系。后来1958年对私人房屋的社会主义改造，那和公私合营社会主义改造完全是两个性质，完全是两回事。那个是国家强行地让房管局拿走了管理权，产权没有变化，没有这么一个表示买卖关系的一纸合同，是完全不一样的。那个叫经租房，被国家经租的房屋，是在1958年以后。从1949年到1956年老城房地产状况是非常正常的。有自己住的房子，有出租的房子，有市场之间的买卖，每个家庭也都是很和平地生活在自己的院子里，这些直到1956年都没有什么问题。除了有一些院子，当时这些院子的主人害怕新政权，跑了，把门锁上了，留下一个空的院子。在这一部分中，有一些被没收了，被法院没收了，其他大部分叫代管产，听了这三个字就能明白了。房管局代主人管理，这个叫代管产。这个代管产到今天也是承认私人所有的，你只要当时没有经过法院的程序。现在“没收”这个词，很随便地就滥用，我跟好多人讲你不要滥用，你有过没收的事实吗?这个没收是法律的名词，是很严肃的，不能瞎说。

　　刚才我说了，那个时候我们叫“极左”的时期，1956年是社会主义改造，到了1958年大跃进的时候，大家都知道那是什么时代，非常荒诞。当时政府认为如果私人出租房屋超过了15间，比如北京超过15间，225平方米的话，就应该要由国家来帮助你管理、修缮、经营管理和出租什么等等。当时搞了一场运动，58年的时候就几个月的时间内。当时怎么动员呢?那都是强制性的。如果私人出租房间超过了这么多间数和这么多平方米的话，你就要交给国家来管理，每个城市标准都不一样。从58年的某一天开始，房租政府拿2/3，你拿1/3，每个月政府退给你这1/3，这就叫做“经租房”。

　　当时说是自愿，实际上当然不是自愿的。但我们可以看出产权登记人，这个产权人是不变的，一直到现在也没有变，产权没有任何变化，就是强行管理了。但是1954年有宪法保护私人的财产，从经租房开始已经是违反宪法的侵权行为。我再给大家看一点照片，我刚才说了点法律文件，再说一下北京这些四合院当时的状况。

　　现在好多人进了胡同，尤其是年轻人进了胡同都觉得这些胡同怎么破破烂烂，但1966年以前的北京绝对不是这个样子的，它就是我照片上这个样子。

　　你们看当时北京整个老城胡同里就是这样的状况。你们看房子上也没有长草，因为这个院子一直是房主人在维护着。我们自己有一个小院，几百年、上千年都是这么过来的。我们的院落状况就是这种状况。现在我们所看到的北京胡同是非正常的状况，它就好像被一场战争弄得破破烂烂的，你不能说这就是胡同和四合院，真正的胡同和四合院是照片上这样的。我们再看近年有些院子是一直保持像原来一样的，也有一些是经过修缮恢复的，我们要明白这个产权跟院子的状况的关系。现在很多人光看建筑，包括很多保护文物的人，他光注意建筑，不去想建筑跟其他的关系，跟房主人的关系。这些建筑是干嘛的?首先是人住的。住的话，人跟房子有什么关系，是房客，还是房主人?这里面的法律关系是什么?这些都是非常重要的。我们不要光看表面上的这些，像现在所看到这种状态。

　　我家里有一本书，全是1959年四合院当时状态的照片。这是我认识的一个房主人，他给我的他家的老照片。再往下看。这是另外一家人，在他们家里，你看那个砖雕，北京这种砖雕过去是非常多，非常漂亮，北京四合院每个院子也是一个艺术品，非常美丽。

　　说实在的这些照片我们现在很少能看的到了，为什么?因为绝大部分在文化大革命被主人烧掉了，或者是红卫兵给烧掉了。1966年8月叫“红八月”，当时的红卫兵冲进胡同里面，杀了很多人，你有房子就变成一个罪过。那个时候为了保命，很多人就拼命地烧这个。我不知道你们年轻人是不是了解文化大革命的事情，把这些照片都烧了，生怕某一张照片就会引来杀身之祸。现在这种照片是很难找到了，能找到一些，不多，非常少。从这些照片里，我们可以看到真正的北京是什么样的，真正的北京的生活状况和建筑状况。

　　这个院子你们看它多漂亮，它已经不存在了。那个时候的北京砖雕都是很多的。你们可以想象那时候的北京城是多美，1966年以前的北京城。我小时候就生活在这么美的城市里。

　　这是文化大革命的时候，有人留下的武汉的一个红卫兵通令。武汉也好，北京也好各地都是一样，就是要求房主人交出土地，城市所有的土地立即收归国有，这是红卫兵提出来的收归国有，限期你们老老实实向当地政府交出土地证，这是红卫兵当时在胡同里张贴的布告。

　　我见到很多亲身经历过1966年8月这个时期的房主人，一说起来就哭，哭的非常厉害。那是一个非常可怕的时代，当时大家为了保命，就到房管局排着队去把房地产所有证，刚才我们给你们看的房产证交到房管局去，当时都留下一个收据，这个收据我们可以看到下面写的接管后要求“房主要妥善保护房屋”。这个行为等于是房管局替大家保管房地产所有证，并不是说交了房产证，政府就没收了你的房子，这是错误的概念。没有没收的行为，而且还让房主妥善保护房子，就是说房子只是被接管，房地产所有证是被逼迫交到他那里，交到他那里一直到今天，都在房管局档案室的抽屉里面放着。

　　很多东西在我的书里都讲到了，在书里面讲的更详细。另外房管局在房管局里的大楼里曾经卖过这么一个册子，这个册子是从1949年一直到90年代之间的一些文件、法律规定。

　　我们回到土地国有化。

　　实际土地国有化第一次是在文化大革命的时候提的，之前是没有这回事的。那是谁提的呢?文化大革命那种无政府状态，红卫兵那种时代，当时讲到什么?讲到1956年当时中央政府的一个文件。你们看有个很重要的东西，当时文件里说的“一切私人占有的城市空地、街基等地产，经过适当办法一律收归国有”。并没有说私人的宅基地收归国有。1956年那只是一个想法，并不是一个什么事实。就是这个想法后来也被红卫兵篡改了，在红卫兵时期就加了一个“其中街基等地产，应该包括在城镇建有房屋的私有宅基地”，这句话实际是红卫兵时期的篡改，现在有一部分法学界的人把它说成是一个事实，这个事实是不存在的。即使在1956年的时候，“极左”的时候，也没有说把私有的宅基地收归国有。这是在文化大革命无法无天的时候。

　　我们现在看后面。文化大革命结束以后，中央明确地要求把私人的住宅还给私人，因为有一个大规模对私人住宅的侵犯。这10年叫做浩劫。等到浩劫之后，有一个政府规定很少有人提到过，在1982年文化大革命以后，国家城市建设总局，就是现在的建设部，当时发布了“关于城市(镇)房地产产权产籍管理暂行规定”，从这个规定里可以看出国家当时没有承认文化大革命中间红卫兵的那种言论：宅基地归为国有，因为文化大革命是一场劫难，是被否定的。规定上面写 “根据宪法规定精神，我国城市房屋存在着几种不同的所有制，应该加强房屋和土地产权产籍管理”。“凡在城镇范围内的房地产，不论属于国家集体或个人所有，均需到当地房管机关办理产权登记，……”。有的人就讲文化大革命以后，就这样继承了文化大革命的这种把大家的房子、土地拿走的事实，实际上是没有这样的。这个是1982年5月份的时候的规定，从这个规定非常明显地看出来，并没有接受文化大革命的说法。

　　这些就是因为我反驳的那些东西，在社会上大量存在的那种言论实际上是错误的。我们的私人财产，尤其是私人住宅,从清代到民国，到中华人民共和国始终是受到保护的。我们现在再说1982年宪法，1982年之前私人的宅基地是属于私人的，刚才说到的建设部的规定是在1982年5月份。在我们制订 1982年宪法时，是82年底12月份的时候。有的人就讲了，82宪法把城市土地归为国有了，这也是不对的。什么叫国有?实际上很多人在提这个的时候，没有提到82年宪法以后还有一个88年的宪法修正案，我发现很多人都不知道88年宪法修正案。在82年宪法的时候，要特别注意，82年宪法说什么呢?“城市土地属于国家所有，”底下一行又表示不可以买卖，不可以转让，不可以转让就是不可以在市场上流通，当时就否定了土地的财产性质。因此国家当时所说的所有权不是土地财产的所有权。土地财产就被关在那里，不置可否6年，从1982年到1988年，到了1988年宪法修正案，宪法就修正了，等于把土地财产权又释放出来,表示土地使用权可以按照法律的规定转让，我们所说国家的土地不带财产性质的所有权，那个不能转让。而从所有权剥离出来的一个独立的土地使用权，它能到市场转让，它就是财产。它的财产性质，土地的财产权、使用权，实际上就是“土地财产权”。其实大家没有注意到，国土资源部后来越来越提土地产权了，土地使用权在这里的意思根本就是“土地产权”。不是别的意思，是财产权的意思。这时候我们还要往后看，到了90年的时候，最高人民法院对城市老宅子的土地觉得有些事情不明白，他就问国家土地局，现在对82年宪法之前的城市宅基地是怎么一个说法。国土局就回答了，说1982年宪法规定城市土地归国家所有后，公民对原属自己所有的土地，应该自然享有使用权。刚才上面解释了使用权就是财产权，那就是应该自然享有土地的财产权。什么叫自然享有?现在我们买商品房,土地是经过国家出让，出让以后你享有土地的财产权。“自然”就是说我自己从原来所有的直接过来的，没有经过国家的手，所以这叫“自然享有”。实际上自己的所有权并没有丧失。它是一个永久的土地财产权。所谓的使用权，这个词我在我的书里也有介绍。我给上面写过信，“使用权”这三个字给大家太大的误解，实际上就是“产权”。而且他们自己也这么说了，只是大部分人不这么理解，尤其是现在的新业主。大部分人认为我只买了房屋，但你买的是什么呢?你买的是房屋的所有权和土地财产权，不是使用这块土地的权利，而是你拥有这个土地财产权，拥有这份土地财产。

　　还有很多人说房和地分离，我说房地是不可能分离的。这不单是我个人或者谁的观点，这些规定里面本身也是写着的：“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则。”规定房屋产权的转移跟土地一块转移。我们这些老房子当然都有房地产所有证。但就是现在大家买的房子，也是应该有一个土地证的。在北京大多数人都不知道这个。因为规定房、地是要一起转移的，包括楼房，楼房有一个分摊的土地财产权，这个后面还要讲到。

　　这个是1995年。95年的“确定土地所有权和使用权的若干规定”，第27条和第28条讲到的就是老宅子的土地权利。房地产开发是80年代以后，当时中国出现了出让制度，还有一部分是划拨，第三种就是老宅子。在第27条和第28条说的是非常清楚的。

　　今天这里讲的规定比较少一点，在我的书里就比较多了，就是说土地方面的规定是不少的。我们怎么做土地登记。国家出让土地的时候，它是有一系列的规定，这些规定全是尊重业主的土地权利的，但事实上我们天天看到的这些规定，行政部门完全是不理会的。我们的土地被土地局违法卖给开发商。

　　现在我要解释一下“地籍”。刚才大家看的房地产所有证上都有一个“地籍号”，地籍调查要查清每一“宗”土地，什么叫一宗土地?我希望每个人都知道什么叫一宗土地。“城镇地籍调查规程”里的这句话是非常非常重要的：“凡被权属界址线所封闭的地块称为一宗地”。比如说小院子，这个院子它有一个边界，整个边界之内是我的权属，我的整个院子，包括房屋和院子的空地都是这一宗地，“宗地”就表示我的权属。实际上宗地不光是院子，我待会给你们看楼房的宗地，我们所说的宗地是一个土地财产权的体现。

　　这就是刚才说的那个复函，关于城市宅基地所有权，好多人问怎么城市的楼房也有宅基地呢?城市当然有宅基地了，只不过这么多年来没有人再提这几个字。农村有宅基地，城市也有宅基地，我们房子下面的土地就是宅基地，院子就更明显了。我们说宅基地的时候，我们的权利就非常明白了。

　　我们再看一些画面，我们所走进的北京胡同里，经常看到破败的房子，实际上大家不知道这里原来都是非常好的四合院，我认识一个房主人，收回他的房子以后，经过他自己的努力就把它修成这样，其实北京的院子根本用不着政府做危改。自己房子自己修就可以了，其实全中国都是这样，我们不需要别人来修我们的房子，我们自己可以修自己的房子。这个我只是举例而已。北京现在这几年有不少院子都是这样修的，恢复了1966年以前的那种状态，破败的都是一种表象。

　　这是《中华人民共和国城市房地产管理法释义》，是人民法院出版社出版的，当时出的这本释义现在早就买不到了，比如这条释义里面就对房地产转让有一个解释，他说房地产权利人包括房地产所有人、经营人和使用权人;房地产所有人包括国家、集体和私有房屋所有人，这里的私有房屋所有人指的是老房的主人。我刚才说了老宅子的所有权是没有变的，至今还是私人的所有权。有时候叫做使用权，实际它什么都没有变更，地籍还是原来的地籍。释义在这一块说的很清楚。

　　我也写了一些关于划拨土地的文章。私人的房子、宅基地不能在不知道的情况下划拨给另外一个人。划拨一定都是作为公共利益的。这里面本来有一些规定，规定什么?如果我要划拨这个土地给你，你要跟原产权单位签订用地协议和相关土地权属证明，这都是政府自己的条文，机关等按照产权单位，私人住宅那我就是产权人了，对不对?实际上你跟产权人，如果说你想把我的土地买走，去做什么，你要签一个协议才能买走。但是在土地部门把很多私人的土地划拨给开发商的时候，或者划拨给其他什么人的时候，从来没有和一个房主人签订过这种协议。我找到了大量的规定，都是合乎尊重私人财产的精神，虽然规定是这些规定，但在事实上完全不是这么发生的。

　　很早以前在2000年，好多人跟我说怎么还要土地证，现在我们已经是2009年，大部分人手里还没有土地证，我们可以上网，我说的这些都可以上网查，都是有一些具体的规定，规定上面讲的不光是平房，还讲到楼房要发土地证。楼房土地证也是非常重要的，证明你的土地财产权。

　　再看下面。这个是北京老城里，在2001年的时候，当时很多老宅的主人都接到一个土地登记申报通知书，当时让大家交这个证那个证的，说我给你们做土地登记，很多老城人都知道，后来做了土地登记而且还发了一个收条。好几年以后就没有消息了。当时是这样，文化大革命以后，一直没有发还五六十年代的房地产所有证，对于他们还了的那部分房子，就制作了一个新的房屋所有证和土地使用权证。八十年代先给了房屋所有权证，刚才说的那个土地登记就是为了发这个土地证。一直到02、03年的时候，老城房主人去要土地证，说你做了登记又不发，所以好多人去要，最后发了一部分，大部分一直就没有发。

　　我现在再讲到房地产开发，前些年基本上是“协议出让”，协议出让本身也是违反部门自己的规定，我先不说大法，如民法通则、宪法这些都是保护私有财产的。具体下面规定上有什么?比如说是关于土地协议出让，协议出让要求一定要有原来权利人的同意。你是一个开发商，申请土地需要提交一系列的东西，这些东西显然是缺的，为什么?如果在正常的情况下，开发商买了你的房子、土地，就拿到了你的房屋所有权证，规定拿着这个再去政府部门申请土地，但显然他是没有的。但老百姓还都蒙在鼓里，什么都不知道。这样东西是不存在的。这些协议出让的合同是不应该签订的，开发商交的申请材料是缺少要件的。我们这是先从技术层次上说。

　　这是2002年的规定，都可以在网上找到，是国有土地使用权出让、转让的规定。下面讲要有房屋所有权证，指的是原住民的房屋所有权证，原来的主人在这块土地的时候，就不可能有另外一个权利人，不可能跳过去、越过去，但事实上在这些主人不知情的情况下，就把大家的地卖给开发商了。虽然规定里都是挺细的。

　　这里也是，基本上是一个意思。总之我的房子还在那儿，是我的房子，不是你房子的时候，就不能去卖我的地，也不能拆我的房子。

　　这是在网上下载了一些房屋所有权的登记，这些登记簿，你们看这个有房屋所有权，还有国有土地使用权证号。实际上房子跟土地是应该都有的。大家老觉得自己跟土地没关系，这是非常奇怪的。

　　刚才说经租房，我们回到1958年的时候，当时一部分私人出租房屋管理权被国家拿走，这些私人出租房屋跟其他“自住”房屋的产权证都是在文化大革命中间交出去的，文化大革命以后清退私房的时候，“自住”的房子还给你了，少量的出租房也还给你，在15间以上那叫经租房，就不还了，说是归国家了。大家问怎么会归国家了，产权还是我的，我们没有变更过产权，但就一直不还。直到1997年发生了变化，在广东、福建、海南这些地方，政府出文，还了相当大一批的经租房。

　　这个是南京的“退还经租房通知书”。是还社会主义改造时候的“经租房”，先把这个关系弄清楚。经租房还的时候叫做什么?叫做“撤销改造，退还产权人自行管理”，这句话说的很清楚，是我退给你，你自己去管理，我不给你管理了，而不是说这个房子发生过产权的变化，这是很清楚的。在大部分城市，包括北京，直到今天，建设部、房管局等很多部门就是不肯还经租房，而且房管局还拿私人的经租房去盈利，把它卖了赚钱，等于说我政府部门是市民财产的登记人，登记的财产我去处分，我去卖，去赚钱。我想这种状态不光对老宅子的主人很严重，现在新买房子的人，也是应该非常小心的。现在很多人老在考虑70年以后怎么回事，我觉得这是一个伪话题，不要去考虑70年以后，你应该考虑现在，考虑7年以后，因为这些产权、这些房子是不是被登记机关擅自处分了呢?这才是最危险的事情，而不是说70年以后如何。

　　在我身边看到的这种例子太多太多了，活生生地在发生着。在还经租房的那些地区，要办的手续有一个叫“撤管通知书”，撤销管理，我这里是为了说清它的关系。这些房管部门、建设部到现在还说，这房子已经归国家了，那怎么归国家了呢，房管局都是拿不出产权证的，这些房子的产权证，虽然至今放在房管局档案室的抽屉里，但是我的产权是登记过的了，这是没有问题的。法院一般不受理这类官司，在个别受理的时候，比如说开发商要去拆房子，房管局去告经租房的主人，说经租房的主人不让他们拆掉那几间屋子，但是告了以后呢?经常发生撤诉，为什么呢?他拿不出产权证，这个产权是老主人的，一直没有变。经租房在整个旧城来说，是非常严重的问题，就是不肯清退、不肯归还。这实际上是我们社会很多人不太了解的事情。

　　我们20多年以来，房地产开发以后，新买的房子也有一个房屋所有权证，你买了房子就应该有这个证，还应该有一个土地证，但现在这个证的封面上缺一个字，按道理它应该叫“国有土地使用权证”，差一个权字，这个小本，在网上你们打这几字，通过百度就出来了，包括它里面一页一页，里面就写的土地使用权，而不是土地使用。缺这么一个字，就给人带来误解，似乎只是使用土地的权利，但其实是土地使用权。

　　一些老宅子的主人拿到这个证，前两年发的时候，写的是土地使用者，后来政府也觉得不对，开始往明确一点的方向去说，最近这两年的土地证写的是土地使用权人，你们别小看一个字的差别，一个字它后面的意思所显露的差的太多了。虽然在本质上我有房子就是有土地的财产权，但是要让大家清楚这些事，这些字眼也是非常重要的。

　　这是一个开发公司，它叫“华富金宝房地产开发公司”，在它申请土地的时候，按照规定土地局要求它填写城镇房地权属的四至表，当时就在这个地方，这个我清楚，因为我自己的家就在这边。我们的房子都在这儿，我们的人都在这儿的时候，他就来个“此处无墙已定界”，他就把这一片胡同，还有人在那儿生活，还有房子在那儿，给作为什么都没有的荒地去报这个表，等于就是谎报，是一种欺诈的行为。

　　一般地来讲“指界”就是说对于两块宗地之间的边界，要由相邻的权利人来确认，但开发商自己的人就签上名给指界了，他把这一块完全作为荒地去报，把我们的老城、胡同，我们人什么都当作不存在了，是空的。明明是在光天化日下撒谎，但下面土地局的人在证实情况的时候，却写了一个“与申请情况相符”。这是有日期的，在03年5月，我是很清楚的，当时胡同里面都是房子，都是人，那时候胡同还都存在，他就说什么都没有了，下面还来个“与申请情况相符”，这是最明显的官商勾结，一起来处分大家的财产，具体的做法就是这样做的。

　　这是我们的一个邻居，他是在东堂子胡同，他当时告政府把这块土地出让给开发商了。他的院子50年代就登记了，一直有这个，而且他这个院子文化大革命后还给他了。其实不管是还还是没有还，都不影响产权。他的院子80年代还给他了，还了以后，他在网上就发现这块地被卖了，就像刚才我说的那种卖法，卖给开发商了，给开发商一个土地证，他就行政复议，说那个土地证不应该给开发商，那个土地证应该是给我的。政府的回答是挺可怕的一个回答，政府是怎么回答呢?政府说土地权利市政府有权收回，不需要原使用人同意。首先不是使用人，是使用权人，使用权是什么意思?刚才我已经解释了，是财产权人。他什么意思?我不需要土地财产权人的同意，等我什么都做完给你补偿就完了。其实全中国都是这么做的，这些这么直截了当地写出来的可能不是太多。我觉得它的危险不光是对于老房子，我刚才讲房屋，现在新买的房屋，也有房屋产权的证明和土地产权的证明。如果我们楼座底下这块土地，不经过我们的同意随时随刻拿走的话，我们的房子还存在吗?我们的房屋就不存在了，根本不要去担心70年，就担心今天，7天以后，7年以后，你的房子还在不在。我觉得真正的话题在这儿。我们有没有财产的安全感，我的这本书也是献给所有希望安居乐业的人。

　　我有时候问政府部门，我说你们不尊重私有的财产，他就跟我讲，他说放心会给你补偿的，但我不能天天搬家啊，天天拆过来我就走，拆过来就走，这叫尊重私人财产吗?不是。尊重私人财产是指我的房子，我要安安静静住下来。你如果是为了商业，要来买我的，这种买不是说政府什么都设计好，最后就是来拆迁了，拆迁补偿跟买卖可绝对是两个概念。

　　政府部门已经是强制性一切都安排好，最后你接受不接受这个钱。还有一个不是说钱的问题，我要住下去，整个生活安排都在这儿。我的私人财产，什么叫财产?不是说你想拆到那儿，今天、明年就拆过来，给你钱你答应不答应?现在社会上很多人在讨论这件事情的时候，有一个巨大的误区，好像尊重私人财产就是给钱给的到位不到位，结果就误导了好多老百姓也这么想，他给我钱给对了，给多了，挺合适了就行了，是吧?根本不是这么一个问题。关键在于行政部门有没有权力把你的财产，在你不知道、不经过同意情况下处分了?是这个问题，现在的视角完全是错误的。

　　这是老城里面。做土地登记它就有这么一个公告，我刚才说50年代报纸也有这个公告，在公告的同时，房地部门有时候也给开发商做了登记，就是说是重复登记。重复登记是目前大量发生着的，非常可怕。

　　50年代的那个蓝图你们看过了吗?没有。先看这个。这是2003年的时候给胡同老宅子发的一个土地证，你们看上面有一个宗地号，刚才说了什么叫宗地，就是“一个封闭的权属”。既然有宗地，就表明土地财产权从来没有属于国家过，从来都是自己的。否则就不存在宗地这两个字了。说实在的，国家对土地是管辖权，不可能去拥有，它是“国家所有”，但它不是拥有大家的财产，如果是这样就很荒诞了。各地政府替国家行使权力，难道各地政府拥有每家每户的财产吗? 那是不可能的事，太荒诞了。但是这个荒诞现在很多人没有去多想，这个事情是不可思议的。“国家所有”这个词大家要重新去理解。

　　我们有宗地号、宗地登记表。待会我会给你们看楼房也有一个宗地登记表，不单是平房，平房大家比较容易理解，房子就在地上落着，我楼在高处我怎么也有宗地呢?楼不是飞机，我们也不是个鸟窝。我希望大家都明白了宗地以后，都明白自己有土地财产权以后，我们才能说得清下面的事情，怎么保护我们自己家宅的问题，如果这一点不明白的话，就提不上下一步的事情。

　　我是想给你们看这个，这是崇文区的一个人，在同一块土地上，他的证是后发的，是05年发的。原来的土地证01、02、03年发的都写的是“土地使用者”，这个词是很不正确的。我们不是土地使用者，管它叫“使用权”也好，“所有权”也好，我们是土地财产权的拥有者，这个概念要非常清楚。这个土地使用权就不叫土地使用者，叫“土地使用权人”。在05年办土地证的时候，就变成这个词了，这样就比较接近事实了。真正的事实真相，应该叫“土地财产权人”。起码使用权人比原来土地使用者这个词稍微进步了一下。

　　我们的老宅子都有一个带“宗地号”的土地证。这是开发商得到的土地证，他有吗?他没有什么号，没有宗地号，是空白的。为什么?一个宗地只有一个主人，不可能有两个主人。开发商在拿到这个证的时候，这个证有效吗?他没有地籍号，当然是个无效的证。但拿着这个证他竟然可以到银行去抵押贷款，巨款贷出来。他们怎么就能变成富豪了呢?

　　这是老宅子新发的土地证。

　　你们看这个是老宅子发的土地证，它是没有终止日期的，对吧?你们要买商品房，现在商品房不是有个70年吗，老宅子为什么没有期限呢?因为是自己买的土地，不是国家出让的土地，没有过出让行为，是永久的。为什么我说讨论“70年以后”是伪话题呢?我们这些老宅子还是永久的土地权利呢，还动不动全部被拆掉了。我们讨论70年有什么意义?什么意义也没有。

　　这是一个现在还在的老宅子，穿粉衣服的人是我，那个房主人正在着急，就这样着急地站在自己的院子里，因为人家要过来拆它。在这之前也是有一系列的侵权行为。无论是北京、南京，很多老城市里这个情况天天在发生着。

　　大家可能在很多城市都看到过“收回闲置土地的公告”。在北京曾经有这么一些公告，所收回的闲置土地，很多都是胡同，都是有房子、有人的，为什么叫“闲置土地”呢?这个词本身就是不可思议的。他解释闲置的意思是“我把这块地出让给开发商，开发商两年了他没有开发，就叫做闲置了”，这是一个什么逻辑?你们处分这么多私人的宅院，把它出让给开发商，而我们都还存在着。现在他没有拆我们，这就叫闲置了。这个词就这样坦然地登在所有的媒体上，坦然的使用着，什么叫“闲置”?难道我们都不存在吗?连存在都不存在，什么闲置?有很多话我们要认真对待，这些话有时候就跟着这么说，实际上它是很荒唐的，是一种强盗逻辑。

　　我的文章也提到了国土资源部官员说的话，这是国土资源部土地利用管理司的官员，他说的是什么?政府不是要储备土地吗?他说储备土地应该先取后予。意思是你得先去买，他这个意思是什么呢?“在征地拆迁引起诸多问题上，对政府未经土地产权人……”，你们注意他用的词也是土地产权人，而不是使用权人，我说土地产权人这是一个正确的词，大家要把土地使用权这5个字彻底地扔掉。“对政府未经土地产权人或者地上附着物产权人的同意，就将土地供应出的行为，已经成为社会关注的一个问题。城市拆迁的深层矛盾在于政府没有履行收回土地使用权的程序，没有完全取得这块土地的处置权。要改变这种供地方式，政府要先取后予，就是说他在供应这块地之前，先要取得完全的产权。”他说这是产权保护、社会公正、公平问题，他就讲政府一直没有进行招拍挂，为什么呢?请你们注意这句话：“没有搞起来其中最大的原因是政府手里没有可供招标、拍卖的实物土地。”(“城市规划与国土资源”2006年第四期)政府有地吗?他们没有真正地财产权意义的地，没有实物土地，所以政府土地仓库是空的。他一定要买，把我们手里的宅基地，把我们的土地买走以后，才能有这个土地，这个事情一定要非常地清楚。这一点印证我刚才说的，82宪法中城市土地归国家所有，那个所有不是土地财产权的所有。

　　近年政府为土地收购，做了一个“土地储备管理办法”，我在网上就看到一个常州人，他是老宅子的主人，他有房屋证也有土地证，他说你们把我的地给了开发商，也没有按照你们的“土地储备管理办法”，给我签收购的协议，是不是?那我手里有土地证有什么用?什么用也没有。土地储备机制这就是非常可怕的。我在报纸上写文章，或者我在书里面也写，我是希望废除这个制度的。这位常州人指责政府没有按照土地储备办法做，但我说的是首先你为什么要储备我的土地?先要说明你要买我的土地，你买了为什么?你要不是为了公共利益，政府不可以买我的土地。现在我们所发生的甚至是连买都不买，就把你的东西卖给别人了。刚才我说了诈骗的具体手法。现在各地的土地储备部门都在强占和出卖大家的土地。我现在再说说照片上的这所四合院，前两年在《法制早报》登过这个事情，它是刚才说的经租房，就是还没有还给私人的房子，结果房管局自己办了一个开发公司，完全是私人的宅院但是住着好多别的外人，他就给做一个模型，摆在他的柜台、橱窗那儿，哪个投资人想要一个新的四合院，我就告诉你在这儿，我将来要造一个新的四合院，你先给我一个定金，我拿定金去拆住在里面的老百姓，最后我把院子盖好了，你就把全款交给我，他们就是这么运作。这个院子没有卖成，为什么?经租房的主人看到这个模型，表示这是我家，一看门牌这是我家的院子，你把我家的院子卖了，那不成。后来又有媒体披露，所以这个院子到今天他没有敢卖，这是因为房主人在那儿盯着。但是有很多房主人并不知道这些情况，包括有些老人在文化大革命中间已经去世了，他的子女都不知道，他自己在某一条胡同、某一个院落的家，实际上是他自己的房产，至今都不知道，因为房管局把这些经租房的事情都像秘密一样，锁在柜子里面。

　　还有一种卖的方法，就是拆迁的时候。拆迁都是两榜公告，贴第一榜拆迁公告的时候，内容中表示要跟住在公房里的老百姓签一下卖公房的协议。问题是这里面所谓的公房，有相当的一部分不是公房，是私房。本身已经违宪的拆迁管理条例里面，有一条规定“被拆迁人是房屋所有人”，但是里面住的很多居民不是房屋所有人，他就来这么一个变戏法。是每平方米300块钱也好，500块钱、1000多块钱也好，我把这个房子卖给你，但是房管局自己成立的公司是没有权利这么做的，他等于是把私人的房子在名义上卖给了住在里面的居民，把它变成所谓房屋所有人，虽然这里面谁都没有见钱(说是要在拆迁补偿款里扣除)，谁也没有房产证，什么都没有，但他们就是自己跟自己做了这么一个东西，这样的话好像就是执行了拆迁管理条例的要求似的。这种买卖在所有拆迁的地方都有这个行为。房管局对这个房子有产权证吗?房管局应该对这个房子有国有资产产权证的。因为房子不是私产就是国有资产，没有中间的，没有房管局产，没有这么一说。对房子没有国有资产产权证，不是产权人，怎么去处分别人的财产呢?当然中间经过了一个文化大革命，大家都知道文化大革命是负面的，是一场劫难。把劫走的东西，当成自己的战利品，今天去赚钱，这个是最卑鄙的。这是在动手拆房之前发生的这种事情。

　　还有一个是大家要注意网上可以找到大量出让土地的信息，我们可以看发展和改革委员会的网站，去看那些立项，在规划局的网站看规划，在土地局的网站看土地出让，什么叫土地出让?就是卖地。卖谁的地?你看土地位置在哪儿，包含不包含你的家，他把你家底下的地卖了。现在我们大家要经常上网，经常注意，盯着自己的房子在一个什么样的位置上。卖了多少钱都写着合同地价款。市民财产登记机关把市民的财产卖给另外一个人，发生的就是这么一个事情。拆迁是最后的表现，现在整个社会注意的是拆迁本身，而没有注意拆迁之前发生的这些事情。我所说的是：凡是经历过拆迁的人，都知道拆迁的时候，根本就挡不住，很凶，很多人都被气病了，我们不可能在那个环节阻止，我们要从源头拦住。这个源头上就是刚才我所说的这些。如果说在出卖土地和立项的时候就发现这个问题，我们就从根上去解决了，而且也不是没有成功的例子。

　　这个是自2007年以来，国土部要求要做全面的土地调查和土地登记，但土地调查里面有很大的问题。根据什么材料，刚才我已经说过，他把我们的胡同认作是荒地报上去了，他根据报上去的谎言再把它作为调查的依据，这就很可怕了。他说要确定城镇内部每宗土地的界址范围，我们按法律规定界址的变化是由原权利人和现权利人共同签字。在什么地方签字?不该是拆迁办替你签字，按法律规定应该是在土地部门，你同意界址的变化以后，他才有变化。现在的是什么?是别人替你变，还做了那么多假的东西，土地调查和土地登记，我认为现在是非常可怕的一件事情。土地登记它所要求的这些东西，你的基础是什么?土地登记，你的调查，他以调查成果为依据，你的调查是什么?你的调查说这儿有一座大厦了，这就成了。大厦怎么样来的，这个土地怎么来的他不管了，完全按照原来他自己的谎言去做。像我刚才讲的开发商的土地证上没有地籍号，这次做土地登记的时候，很可能在他的证上就填上号了。原来产权人合法登记的就不存在了，就给偷偷划掉了。

　　这个土地登记好像是今年年底就要完成了，正在进行中。

　　这个我也是在网上看到的，几年以前的消息，物权法出台以后，当时不是已经说要废除拆迁管理条例吗，当时就要准备做一个土地征收的条例，无论城市还是农村。你为了公共利益征收是对的。为了制定这个征收土地的条例，我看到相关机构还要开讲座，后来就听不见消息了。就好像我们的土地用不着征收似的，你买的房子也白买，本来就不是你的。不用征收啊，这里说的是城市，实际上他准备征收的是土地产权。假如我这一块真正为了公共利益，要做军事基地、医院等等，那国家可以征收。我们应该做的是土地征收条例，而不是任何拆迁条例，全世界不存在这种拆迁。什么叫拆?拆房子只能拆你自己的房子。等你把土地征收以后，就是你的了，你就可以拆和建了，现在我们是倒过来的，倒过来的时候就完全不对了。

　　这个是我认识的房主人，他发现了土地局又在同一块土地上给开发商做土地登记。在1992年他自己的私宅被强行地拆走，他至今手中还有产权证，他在网上看到开发商有另外一个土地证，他就向政府要求复查，我有合法登记的土地，你又给开发商办一个证，你重复登记，在我的产权上覆盖着。得到的回答是“所答非所问”，他们现在就是说这个答复不了，你上法院就得了，可是现在的法院，现在行政部门都是一样的，我看了很多房主人找到行政部门的时候，一律都推走，推完了以后，说你找法院。但现在法院根本就不是依法判决，完全是胡来的。

　　国土资源局违法在同一块土地上重复登记，同一个土地部门在50年代给我登记，有的在80年代又登记，其实80年代的登记也是依据50年代的登记，现在你又给别人登记，以前的登记还有效，还没有变更，你又给别人登记。我想这件事不单是老宅子的主人，所有现在新买房子的主人都要非常警惕。

　　这个是文化大革命以后发的房屋所有权证。

　　刚才我们给大家看了房地产所有证，这个证现在还在房管局档案室抽屉里。应该把那个还给大家的，既然是劫难，劫走的东西应该还回来的。文化大革命以后发的房产所有证是在80年代，是给那些想还的房子办的，证里面有很多是篡改了原始登记的。原始登记它有蓝图，80年代发的新的房产证里有一部分，蓝图是被篡改了的，房管局把自己文化大革命里在私人四合院中间插建的一些小屋子，就放在这个图上，按道理那个是违章建筑，应该是被拆掉的，结果他来了这么一个图。这个图下面写着“粗线范围内为产权人所有房产”，我认识的好多老宅主人，他们在80年代以后得到的房屋证是这么一个蓝图，这个蓝图是绝对不符合过去的。他也不说细线是谁的，他就说粗线是你的，细线是谁的?他也不敢说细线是我的，房管局也不敢这么说，那细线里头有老屋子。那个老屋有的是刚才说的经租房，也有的是文化大革命给插建的这些屋子。实际上真正有效的是50年代的蓝图。我们就说最近发生的事情，北京在大规模地修缮四合院，就把这里面的违章的那些小屋，房主人一直希望拆掉的那个，他给修了，修成正式屋子了，房主人让房管局拆了，但他非要修好，还说既然盖了这间屋子，屋子下面的土地就是国家的，不是你的了。我的院子怎么来一块别人的土地?这是很荒诞的。在我的那本书里面也讲到具体的事情。而且这是很普遍的。房管局还公开说这些屋子修好以后，还拿它赚钱。他们在我自家私人的院里赚他的钱。比如说有人住在单元里，你能想象吗?你住在一个单元，门被打开了，其中有一间屋子别人进来，他说是他的，他要怎样怎样。

　　大家可能说，我是一个单元，我锁起门就是，在楼房大家都觉得这是不可思议。在一个院子是一样的，这个院子，一个封闭的空间，也是属于私人的，跟单元从产权来讲是没有区别的。

　　这是当时修房的时候，发生很多的问题，这是老宅主人他给我看的，他家就是这个位置，这是他们家院子的老照片，同一个角度你们看这就是后添加的。我们现在看到破烂不堪的院子，基本上是这样子，实际上都是处于侵权的状态。这些房主人你们可以想象他们有多着急。现在这种修缮房屋里面有巨大侵权的问题。不要表面上去看，他把房子给修了，实际上这里面的问题是非常多。

　　我再说到外地，其实全国都是一样的。刚才就讲到我们有私人土地产权，不能让人家给卖了。这是发生在广东佛山市，有一片保护区，保护区都是一些非常漂亮的老房子，你们看就贴出拆迁布告，就好像前门那边，还有很多类似的地方，全国现在都在做这个事，我们的历史城区都在做人房分离的事情，就是把人撵走，房子先暂时留在那儿，不能直接拆。把人撵走后，下一步再以修缮的名义几乎全部都给拆掉。

　　再回到文化这一块来，文化和产权都是联系在一起的。中国所剩下的一点历史城市、历史城区正在遭受巨大的毁灭，最后的毁灭。毁灭的途径是什么?就是挂牌出让。佛山东华里片就是把这片老百姓拆迁走，把这块土地拍卖给了香港的开发商，香港的开发商就是上海做新天地的那个开发商，当地的房主人不太懂得自己还是有一点保护自己的途径。比如北京就成功地让他撤拍了，就是前门的几个业主，他们也是被撵走，但是手里有产权证。去年年初的时候，前门鲜鱼口那块土地准备卖给潘石屹，潘石屹到今天也没有买成，为什么?撤拍了。为什么撤拍了?几个房主人拿着自己的产权证，拿着登出消息的报纸，找政府，你看就在这块土地上，我还有产权证呢，怎么就要把土地给拍卖了呢?因为招标是透明的，当时就通知土地交易大厅撤拍了。很多人都知道潘石屹没有买到这块地，为什么没有买到? 至今大部分人都是不知道的。这也是在我的书里讲到的。我没有提潘石屹的名字，但提到前门鲜鱼口这个事情。

　　我现在只是举例子，我说话的时候，此时此刻全中国都在拍卖老城区的土地，就是房子还在，产权人还在，就在那儿拍卖，招拍挂。

　　还有前段时间协议出让的，不单招拍挂不行，协议出让的也不行。招拍挂是公开透明地卖，协议出让是桌子底下卖。卖跟卖性质上没有什么区别。只是一个偷偷地卖，一个大声吆喝地卖。这些买卖都包含了很多土地管理部门无权处分的私人财产。现在我再说菜市口这一块，是大前天发生的事，就这个小楼被强行拆了。是一个私人的宅子，房主人还被关了两天，这件事情是非常卑鄙的。这些主人在拆迁的过程中，去找过土地局说你怎么把我们的地卖给开发商，你应该撤销给开发商的土地证，土地局怎么说的呢?说我们是错了，但已经是这样了，怎么办?最后就是这个结果，这是一种强盗逻辑。这边是菜市口，大家看那儿的情况是非常悲惨的。我还讲一个正在发生的事情，这是我在网上看到的，上海的一个老宅子，这个老宅子他现在以什么借口去拆呢?刚才我们说了拍卖、协议出让。现在另外也是普遍发生的，就是以土地储备的借口。这个房子要被拆掉，你们看这是上海的老宅子，这是马上要被拆掉，是一个私人的。这是一个建筑文化遗产是没有问题的，非常漂亮，我们还要回到私人产权的保护上去。现在不是达得成协议和达不成协议的问题，现在很多视角是这方面：达成协议就可以拆，不达成协议就不可以拆，达成协议就是尊重私有财产，不达成协议就不可以拆。问题根本不在这儿。问题是：在这之前这块宅子的宅基地怎么能作为土地储备，这是什么借口?什么叫土地储备? 我的文章里就是要求撤销土地储备的机制。你现在什么叫土地储备?土地储备这4个字构成一个什么意义?你等于把我房子下面土地拿走放到你的仓库里。按道理来说，私人财产除非因为公共利益国家可以征收，那是征收的程序，如果是非公共利益，是一个买家，一个商人来买我的，应该是一个市场的行为。土地储备是什么? 什么都不是。我这土地储备了干嘛?谁都不知道你干嘛，如果按国家的法律来讲，土地储备这4个字是必须用来储备了土地为公共利益的。我将来用这块地是为公，我都不知道我以后干嘛，这个四个字本身就构成一种什么理由了吗?什么理由也不构成。现在很多地方是这样，为了土地储备，这个也在我的书里讲了，就是一条龙服务，土地储备机构先给开发商垫钱，开发商拿这个钱去拆迁，都给拆光了，拿着土地就去储备了。在中国现在这种情况下，我不明白为什么没有更多的人来反对土地储备的机制本身。我认为土地储备这件事情应该引起全社会一个共同的质问。我们任何一个房子，他都可以过来收复储备房子下面的土地。我刚才说你不要去着急 70年以后，你房子下面的土地随时随刻都要被拿去储备了。

　　刚才一直说老宅子，我现在要说很多商品房也是有土地证的。这是我一个朋友的，就是楼房商品房土地证，他的土地证是这样的。你们也可以看到，这是朝阳区，有一个私房的“私”的字，这个“私”指的是商品房的，这是80年代以后的建的单元。

　　这个房子也有一个宗地登记表，我已经解释宗地的意思了。因为它是分摊，也就几十平米，这几十平米很重要，哪怕你有三平米也非常重要，它表示你的土地财产权，表示你的土地财产没有人有权利侵犯，在什么阶段侵犯呢?在发改委立项的时候，规划委规划的时候，土地局卖地的时候，他卖了你的土地财产，他侵犯了、处分了你的财产。现在首先你要明白，除了房屋以外你还有宗地，这个宗地非常重要。但现在大部分人不明白。

　　大家每一个人都应该拿到土地证。现在北京只是有很小一部分小区里有这个土地证，大部分没有，大部分人也不知道去要。这很危险，除了我刚才说的这些危险，另外如果开发商资金上出现什么问题，银行要去抵押他的财产了，他就把大家的房子给抵押了，因为你自己都没有土地证，房子的土地证还在开发商手里攥着，到时候银行去清算开发商的财产的时候，是不是把你的财产给清算了?这里面有很多危险。基本上这些法律上的事情都讲清楚了，我们再看一下胡同里的四合院照片就完了。

　　这是胡同，胡同都已经绿化得非常好了。这是一个四合院，已经被拆了，变成金融街了，拆掉了很多这样漂亮的院子。这些都是已经拆掉了。这个还在，但是我也很担心，如果这个房子下面的土地被卖掉了，这个房子就不存在了。这是一个拿着民国房地契把自己房子找回来的主人，他修了修，这是他房子的现状，在北京的胡同里。这是被拆了的一个王府，都是近年的事情。这就是我在书里写的孟端45号，但是书里没有这张照片。

　　问：

　　这个已经拆掉了?

　　华老师：

　　这已经拆掉了。在04年的冬天。这个是砖雕，北京有很多有这样砖雕的房子，有的已经被拆掉了。这个院子还在。这个院子也还在。这个院子也还在。这个院子还在，但差点被拆掉，当时我敲门去找到里面的老太太，她说当时准备要拆掉这房子，说是危房，这就是院子里的垂花门，非常美的四合院，它状态好的时候是非常美的。这也是四合院。这是一个胡同里。这是现存的一个，还在的院子，主人正在着急。这个也是现存的院子。北京就是由大大小小这样的院子组成的。这个就是很多细部了，这是那个象眼，就是那种画。这个院子也被拆掉了。这个胡同现在只剩一半了。这个也被拆掉了，这个非常漂亮的，非常让人心疼的，就在菜市口那边，里里外外都非常美。这也是个院子，宣武区那边，其实宣武区那边也有非常漂亮的房子。这个砖雕还在，这是崇文区。这是西城区被拆掉的一个院子。

　　可能都说过时间了吧!

　　主持人：

　　谢谢华老师!那我们接下来是提问环节。华老师你看谁举手你就点名。

　　问：

　　华老师，请您给我解答一个疑惑，就是刚才您讲的，目前进行土地确权登记，但是它规定里要把这次确权登记作为初始登记。刚才您讲了1950年解放建国初期进行过登记，以后又多次发布文件并进行过登记，这一次他还要作为初始登记意味着什么?是不是把以前做过登记的内容都要给颠覆掉?

　　华老师：

　　刚才有一个事我还没有提，是可能有这种意图。在去年11月的时候国土资源部在它网站上有一个征求意见稿，要把1995年的土地确权规定进行修改，出台一个新的，当时我就写信给温家宝总理表示反对，后来还有1000多个人签字支持我。因为新的土地确权规定很明显想把以前的登记都抹掉。实际上那个征求意见稿就是为了做这个事情，除我反对以外，中国人民大学有一个专门研究农村问题的教授，她是从保护农民的角度，也反对新的土地确权规定的出台。当时是征求意见稿，我就把给温总理这封信附给了国土资源部作为意见，总之我们做了这件事情，这个法至今还没有出来。我希望有更多的人反对这个新确权规定的出台。这个事情在我的博客上都有。这个里面不单涉及到老房子的问题，还涉及到新的房子，为什么?因为最重要的权利依据是什么?是你的财产登记。对不对?我们买了房子，有一个登记，这个登记是我们权利的依据。在这新规定的征求意见稿里面没有这个，它没有你昨天的登记，它是以政府文件为依据，以法院判决为依据，以政府部门和开发商之间的合同为依据，这是不对的。不论对老房子还是新房子来说，等于说我们昨天的登记可以随时被另外一个人抹掉，这是很危险的，我认为这涉及到所有的人，不单是老宅子的主人，可能是大家都不知情，实际上反对的声音应该是非常大的。你不是征求意见吗?那我们就告诉你这个意见，这个意见是绝不可以这么做。等于是视大家的财产权不存在。

　　问：

　　可不可以这么认为，这是在中华人民共和国建国史上国家级的政策造假?

　　华老师：

　　我这个就不知道怎么回答了。

　　问：

　　条款说我不认这个，无效了?

　　答：

　　50年代的房地产登记发生在我们的同一个国家同一个制度下，是中华人民共和国登记的，应该是永远有效的，它不应该是无效的。现在房管局很想否掉50年代的登记，

　　问：

　　在宪法里面…

　　答：

　　宪法是保护私人财产的，我刚才一直在讲。

　　问：

　　宪法不是修改了吗?人家不是没收了吗?

　　答：

　　不是，宪法哪说没收了?

　　问：

　　你刚才不是说82年吗?

　　答：

　　我没有说82年宪法没收你的财产，我什么时候说了?你没有理解88年宪法修正案，它其实肯定了大家的土地财产权，没有没收你的土地，这是一个误会。宪法也没有没收你的土地，根本没有没收，这是好多人的错误解释。

　　问：

　　我给华老师和大家也提供一个证据，这是我5月7日跟北京市房管局，现在叫“房地经营管理中心”，打一场确权官司，就是打的文革接管私人土地房屋产权的官司，这是他提供的证据，这是房屋产权登记表，他为了证明刚才华老师讲的插建是“合法”的。在我们的私人院子里头，盖的所谓的公房，他认为他是合法产权人，他提供这个文件作为他合法产权的证明，这里头我先讲一下：

　　第一，他在登记里面说产权来源是收购，我们要求说：你是收购就要拿出证据来，因为房子是我们的，没有转移，他没有证据。

　　第二，就是刚才华老师讲的宗地号，这个宗地号是我们产权证用的宗地号，他也用这个号，我们认为他是侵权，他收购我们认为是造假，另外里面的房间他写的是8间房，实际上他盖的是10间，我们认为他是造假和侵权。我们提出这以后，因为他拿出这个做产权证明，他又说我撤除这个证据了，我不做证据了，我跟着就说了，你没有这个证据说明你财产来源不明，属于刑事犯罪，属于财产来源不明罪，我现在已经向法院提出申请，由民事案件转为刑事案件。

　　问：

　　华老师，我和刚才那位老师提的意见差不多，现在怎么着呢?刚才讲的这些，在座的很多人可能有同感的，现实生活当中有很多无奈和愤怒，我们怎么样去制止将要发生的和现在已经发生的维护权利的尴尬境地，怎样有一个好的办法促进一下。我就是以维权人物的面目出现的，我现在在媒体工作，你曾经参加过我的研讨会，在中国青年政治学院，07年4月3日南方周末大篇幅报告过，就是“史上最牛幼儿园”的事情，显示整个的政府部门联合造假，到现在它的造假仍在继续当中，但是包括我们比较前沿的，还有算是百姓当中的汉子，比较站的靠前的地方，遭到你想都想不到的打击，现在有什么比较管用的、比较直接的办法去制止他们，或者抵制他们一下?

　　华老师：

　　我现在也不知道，我们自己对有些概念上还糊涂呐，等于在无意中帮助了这些侵犯我们的人，我们的财产权是怎么回事，我们的房屋是怎么回事，土地是怎么回事，如果大家都清楚，社会上都清楚的情况下，维护权利可能会更成功。我现在说对已经发生的事情，怎么办?我也不知道怎么办，因为现在中国就这么一个状态，但是对还没有发生的事情，我就希望我提供的这些东西有助于让没有发生的能不发生。

　　现在法学界很多人也是沉默的，有的人他也是真的不懂，有的懂他不说话，我也是想逼着他们说话，因为有些东西是非常清楚的，这对没有发生的事情，希望能起到避免发生的作用。已经发生了那怎么办?可能每个事情有每个事情的解决办法吧，我真不知道，我只知道中国整个情况是很乱的，非常乱。

　　问：

　　国土资源部宣布征求意见，要说征求民意的话，有效期是多少天?他仅仅是这几天的时间，而且我们给他信发去以后，不做回音。

　　华老师：

　　你也看到征求意见稿了。

　　问：

　　对。在网上给发过去了，不知道是什么原因，到现在没有回音，去年12月份做的。

　　问：

　　你主要是对它做了研究，我也算是给大家提供一点启发。现在世界上200多个国家，到底有多少个国家在宪法当中明文规定国家的土地都是公有，或者是国家所有，或者说集体所有?因为有这样的规定，实际对现实权力的运作有一个巨大的影响。对强者解读法律来说，对他是有利的，所以我现在质疑的是82年宪法全民讨论的时候，为什么大家接受了文革时候红卫兵制定的这样一个规则，文革的时候红卫兵说属于国有，之前没有那个规定。结果82年宪法竟然也帮着写进了宪法，写进去的时候，全面讨论的时候，可能有人提出来，但是也没有起作用，就这样形成了。世界上到底还有多少国家是这样规定的呢?不太清楚，我想可能不会太多。

　　华老师：

　　1988年修正案大家没有注意到，那个宪法修正案实际否定了这一条。我们现在说土地财产权，因为所有权国家是不可能拥有，国家只能对土地有行政管辖权，不可能对土地财产有所有权，这是大家对82年宪法的一个误会，88年宪法修正案很明确地表示国家没有对土地的财产权的拥有权、所有权。土地只能说把它作为土地财产权去看待，大家现在没有跟88年宪法一块去理解82年宪法，而是单去理解82年宪法，以为这个宪法已经把大家的财产拿走了，实际上没有这么回事，至于别的国家就更不用说了，别的国家也没有这些弯弯绕的东西，也没有这种宪法。大家对宪法有一个误会，我们必须把88年和82年宪法一块看才行，你们去看那些专家和学者都是单说82年宪法，没有去说88年宪法修正案，所以这是一个误区。

　　问：

　　事实上，普天之下莫非王土，现在他可以随便地处置土地。

　　答：

　　你不要说那个，我们先说法律上是怎么规定的，他实际上是“违法”和“违建”的，而不是说事实上，如果说事实上，现在就有很多事实，那就讲不清。

　　问：

　　杭州被强拆的人是因为政府相关部门和开发商组成了利益集团，利益集团包括政府、包括法院，强拆了很多人，刚才您讲课的时候也说储备用地，储备用地他跟开发商还没有形成利益关系，他先要给开发商准备今后得利的途径，这里有拆迁问题、政府征地的问题，政府无偿划拨给开发商土地，政府在这里面能取到多少大的利益?他肯定有巨大的利益，要不然房管部门、国土部门、建设部门全是积极地保护开发商，积极地保护强拆，保护违法。虽然谢光飞记者在《中国经济时报》里面说的，强拆违法，现在政府还是一直保护强拆的行为，而且用一个谎言掩盖另外一个谎言，然后再编造一个谎言，去掩盖现在的谎言。

　　华老师：

　　你让我说什么呢?。

　　问：

　　土地储备问题。

　　华老师：

　　我刚才已经说了，土地储备机制必须得废除，这是当下最紧急的一个问题，你别的还有些掩饰，这个直接就过来。什么叫储备?直接把你房子下的土地抽走了，那我房子还存在吗?为什么我现在说让我们的民众先明白土地和房子的关系呢?如果大家都不明白的话是不成的，先得有一个社会基础，房子拆到自己头上的人可能有一部分开始明白了，但是更多人是不明白的。

　　问：

　　土地是国家的。

　　华老师：

　　他老说土地是国家的，土地不是国家的，土地是自己的。

　　问：

　　假设这个开发商也很合法，就是一块一块地买。

　　华老师：

　　他买，应该不是通过政府，而是直接找你买，这叫转让。

　　问：

　　买了以后，假设他买了8块宗地，那么他到土地局再办他的宗地手续，那么这8块宗地就合理?

　　华老师：

　　对。合并宗地的时候，按照法律规定，我书里都讲到这些法律了，必须是原权利人和现权利人都到土地部门登记认可，我要签名认可界址的变化，这8块宗地变成一块。这个签名不是拆迁办找你在拆迁协议上的签名，那是两回事。

　　问：

　　是一个买卖合同吗?

　　华老师：

　　是一个买卖合同，这是正常的市场合同。我们说的就是一个商人，跟政府没有关系，这个商人看中了几块土地，我们同意卖给他了，经过我们同意以后，他拿着这个认可去找政府，问规划上可以不可以，那个时候才谈得上下一步的手续，但现在不是这样发生的。

　　问：

　　华老师我觉得你今天这个讲座确实太必要了。纠正了我们常识性的误区，我们确实都认为中国的土地，不论是农村还是城市，土地是国家所有，因此说政府有权处置，只是说补偿的问题是否合适，比如说老百姓你现在那儿住着，完了以后把这些人全都给迁走了，完了怎么安置别人的问题。你今天这个讲座使我明白了，国家从来没有法律上认定过它拥有土地的所有权。

　　华老师：

　　国家是个虚的概念，什么叫国家?当然你中华人民共和国是国家，当然这片土地你有行政管辖权了。政府主体是存在的，你政府替国家行使权力，但你政府也不能拥有我的财产，对不对?你要拥有的话，你得先买了吧?当我已经拥有的时候。

　　问：

　　我觉得您的常识性质的普及非常地有必要，因为很多人不明白。

　　华老师：

　　我希望你再去跟更多的人说。

　　问：

　　让更多人的知道这个事情。

　　华老师：

　　对。

　　问：

　　关于宗地的事情，其实我们今天来到这儿听课，绝大部分都是受了高等的教育的人才来听这个课，我们对宗地这个概念，征收的事，几乎是很多人不了解，包括刚才提的这个问题，包括我们在拿到房产证的时候，是没有关于宗地角度去说的。

　　华老师：

　　你说你的房产是现在的商品房还是老的宅子?

　　问：

　　商品房。刚才你教我们去维护我们自己的权益，我们怎么去维护?就像你所说的，等到开发商出了问题，他把这块整个一抵押，连我们楼房几十层全部抵押掉，那我们现在怎么办?

　　华老师：

　　你现在有很多事情可以做，就是要防备。不管你多忙，你这一礼拜工作很忙，你可以抽出半天的时间，预防性地保护自己的权利。这种预防性的事，比如说你在某一个小区，因为我去过土地局问，我说××这些小区，怎么不发土地证呢?他说这个东西计算起来太麻烦了，我说麻烦也得算，我说谁应该来做计算?他说如果小区的开发商拿着怎么计算分摊的材料到土地局里去，他就能给办土地证，他是这么说的。我就说每个人，比如说你在的小区，你要去找开发商，或者你先找你房产所在地区的土地局。同时到网上去找一下国有土地使用权是怎么回事?实际上这些都是有规定的，要看一看。我这个房子是合法的，就必须有房产证，也有土地证，要不然我连转让都不可能，从法律上的规定是不可能的。我要得到土地证，那土地局应该怎么办?他要是说谁都没有什么的，他会这么说的，说都没有你要它干吗，你就好好住着吧!那你就说那你要不给我的话，是不作为，我会到法院告你，你要威胁他一下。

　　要采取种种办法，包括你去找，你到任何一个中介去问，你们卖的房子都有土地证吗?他会告诉你哪个小区有，哪个小区没有，朝阳区就是这样。你自己去调查一下为什么这个小区有，那个小区没有。我就说这件事情每个星期只要半天的时间，觉得好像花费时间，实际上不是。比如说这个楼里，你还要跟楼里的邻居们去普法，大家都拿到土地证以后，还有下一步呢?你可以去找发改委，你们集体去写信，这块土地我们是有财产权的，你们不要在我不知道的情况下在这里立项，不能在我们不知道的情况下我们的楼座上就出现了未来的一个写字楼计划，或者公寓，我们都不知道是不是。把这个招呼事先打好了。给所有的部门，这三个部门都要去，丑话说在前面，我就说先费一点劲，现在费的劲比你将来要费的劲是比不了的。我跟不少人去说这个话，但没有人去做。

　　问：

　　因为没有什么多大的用处。

　　华老师：

　　不是。你要有信心。那为什么鲜鱼口的老百姓没让潘石屹买到那块地呢?他就是做了这件事了，怎么没做呢，做事是管用的。

　　问：

　　在这个问题之下，在您的调研中，有土地证的占多大比例?指现在的小区，不是说过去的老城。

　　华老师：

　　在北京是很少的，据说外地还是不少。

　　问：

　　那能达到什么程度?

　　华老师：

　　那我就不知道了。北京我知道是很少的，原来的外销房，过去分内销房和外销房，外销房的都有，内销房的没有。后来就分小区，到底比例多大我不知道，我知道我碰到的绝大部分北京人都说没有土地证，但是外地有不少地方都有。但外地他有是有，光有证还不行，那只是第一步而已。你要知道这“证”是干什么用的，它表示什么权利，你下一步应该怎么预防。

　　问：

　　最后的结论就是政府在知法犯法?

　　华老师：

　　那当然，这是大家都知道的事不用我说。

　　问：

　　还是归到新的起跑线，你刚才一直说的，这个东西本身在法律上有什么在支持我们，我们在法律有什么合法性的问题。原来戴晴老师在这儿讲的时候，1954年中国第一次出现宪法的时候，毛泽东一看，中国有宪法了，毛泽东说这么一句话：“不错，不错。有宪法了。”其实根本就没有把这些东西当回事。说有宪法了怎么了，到时候该违背的还是违背，包括到了现在，我忘了是季卫东老师说的，还是贺卫方老师说的，“中国有宪法无宪章”，这个宪法实际在法律上不起作用，它号称宪法是中国的根本大法，说是违宪是不行的。实际上法律没有具体的作用。比如说志愿者去调查一下地震死难者名单，警察说抓起来就抓起来，关多少天，然后给弄回去了，您说这能合法吗?这种事天天在做着，北京也是，周曙光在座的好多人知道，就是坐火车，昨天来一个人把身份证拿走了，来了一个警察，把你的身份证给我吧，把身份证就拿走了，你说这个事能合法吗?在中国很多人心里，中国这个法律就不太起作用了。

　　华老师：

　　有的时候在某些事情上…

　　问：

　　您说那些人共同努力把自己的家赢回来了，这个事情一般是什么现象呢?假如说我们家就那一块地，你拆了我就没地方住了，这个人肯定到时候豁出一头去，我不管了，怎么着我也得守住我们家这一块地，这是人的这么一种心态。但尤其像我这种独生子女的，生活环境比较好了，不可能要求我们这样的人也参与，我不可能说这件事根本就跟我没关系，但拆也不可能拆到我们家头上，就算拆的话，拆到我们的概率也非常小，就算拆到我们，非常的不幸，我们还能继续往下活，不是说纪念碑那种情况，就说死了跟我没关系，那个死了跟我也没有关系，最后死到我头上才跟我有关系。大多数人肯定还是这种心态。比如说您说的这样，我觉得它不好实践。

　　问：

　　先从自己身上开始。

　　问：

　　自己都不争取谁争取。

　　华老师：

　　现在就先说我们能做什么。比如说我们不要一来就说尊重私有财产就是拆迁补偿到位不到位。一些糊涂的概念我们自己先不要了，咱们先说这个基础，因为有些东西，正因为我们可能有些糊涂，给他们增加了机会。我就觉得先把自己弄清楚。

　　问：

　　华老师我补充两句。刚才你说的那个，在中国生活过的人都有这种感觉，都知道国家的政权是不怎么讲理的，问题在于我们自己想不想讲理，或者我们想不想让他变的更讲理一些，问题就在这儿。

　　问：

　　我们应该讲理，讲一套理，而不是讲他那个理。

　　问：

　　我有一个考虑，咱们是不是在往深讲一下，突然之间反过来想，我理解你说的拆迁，按道理是一户一户谈好了，跟开发商谈好了，再归总，再协商。

　　华老师：

　　你误会我的意思了，我不是这个意思。我根本就是反对这种拆迁的。

　　问：

　　我不是说拆迁，开发商是想买?

　　华老师：

　　买卖，不能提拆迁。

　　问：

　　我给你提一个意见，现在如果是那样的话，大家闭上眼睛想一想，从解放前一直到解放后一直到现在，如果采取这种方式做，有没有今天的高楼的大厦，有没有政府大规模的建设，有没有大家现在，比如说咱们在座的90%是外地人来的，不是北京本地人，如果我们把所有的这些房产、地产，所有的东西，按照原来的传统一步一步来的话，那对不起可能会没有，将来不是说没有，我没有说现在大多数开发商，全是合理合法的，我不是这么说，在这里头毕竟解决了一部分问题，我知道的问题是什么，跟我们中国相对照的，了解的不是很清楚，印度到现在为止的话，几乎没有什么高楼大厦，为什么?因为他拆迁也好，买也好，他拆迁不动，他买不动，一个老百姓无论他多穷，他有多富，开发商想要来的话，政府可能也很腐败，政府让开发商自己去一家一户地去谈，一个地一个地的去买，这样的话，所谓的现代化建设几乎是难以实现的。

　　问：

　　你要它这个有什么意义。

　　问：

　　请问大家理解一下，在座的也可能是既得利益的船上的一小撮，我是这么一个意思，所以大家考虑深一点，如果你不这样的话，我们一直按照传统从封建社会一直到现在一直下来…

　　问：

　　我不得不打断一下，因为没这个思维，要么就是中国模式，要么就是印度的模式，恰恰不是这样的。多元的发展思维，我们可以看一下韩国发展的模式，台湾地区发展的模式，他们的土地是私有制的。还有我要说一个反例，农村的糟糕跟土地机制有很大的关系。如果农村要是延续原来传统制度，相当于我们文化的传承。比如说我是农村人，如果现在想回农村买地不可能了，法律禁止了。我想弄点二亩薄田回去繁殖饲养都不可能了。这个东西中国传统的精华部分也被土地集体所有毁掉了。所以思维放开一点，不要只盯着说中国。

　　华老师：

　　其实民国的时候也在一直进行建设。比如我们现在就说北京，北京老城实际上是很小的，这一块的老城区，我们还让它那些四合院保留着，我们在外面可以建楼房。可以合法地去建楼房。你这个老城就这一点地方，并不是说这点就影响什么，我在我的书里就讲，您说的这种现代化叫“伪现代化”。不是真正的现代化。

　　问：

　　把地主的土地采取赎买的形式，把地主变成资本家，政府再买了这些土地，再去建高楼大厦，而我们恰恰不是这样。

　　华老师：

　　比如说我们在老城之内，我们看一下二环以内盖的那些高楼，是什么高楼，是给大家住的高楼吗?是写字楼，豪华的商厦，豪华的写字楼，有多少是北京市民还能住在里面的?根本就不是，而且是浪费空间，比如王府井有大量的商场都是空着，没有人去，还在盖商场。除了刚才说的，本身盖的这些并不是给本地居民解决住房的，而是你把大家都给轰走了，我们在这儿盖豪华的这些建筑，我叫做废物大厦，这种废物大厦是非常多，不单是北京，全中国都这么发生着，中国的现状是哪都没有办法比的，太可怕了。

　　问：

　　华老师您刚才讲到公私合营，其实公私合营也是一种掠夺，白天敲锣打鼓，晚上回家抱头痛哭。中国近现代史事实就是这样。

　　华老师：

　　我明白，咱们今天先说私人住宅这一块，不说远的了，要说远的那就太多了。

　　问：

　　针对他这个我再补充两句，中国跟印度的比较，这方面的说法特别多，印度有一个经济学家叫阿马蒂亚森，阿马蒂亚森之前也说过，尽管看起来印度发展没有中国那么快，但当时印度也没有发生像中国这么大的灾难，像饿死几千万人这种灾难在全世界历史上还能得到第二个例子吗?你看起来装作是有效率的，其实从长远来看它是很致命的。就像今天中国，是各个地方，上海高楼大厦都建起来了，北京也建起来了，但民众这么不高兴，怒气这么大。你说有一天社会代价有多大呢?这个要拉长来看的话，你就会发现其实这个是很可怕的。

　　问：

　　其实现在高楼大厦只是大城市，城市是欧洲，农村现在是非洲。你到农村去看一下，我们最广大的国土还是非洲境地的。

　　问：

　　我觉得你的这些行为，包括今天，是一个人的战争，你会面对无物之阵，有没有觉得你这样路会走多远，到什么样的程度?

　　华老师：

　　实际上不是我一个人，我觉得屋子里的人绝大部分人都跟我一起的。我不是一个人，只不过可能是我出来在公众场合、在媒体上说话的机会多一些，我从小在这儿长大，我见过真正的北京是什么样，我非常爱这个城市。我接触那么多人，尤其老年人，他们那种伤心特别让人受不了。总之，我知道我不是一个人，如果我们大家说话的机会能够多一些的话，我还是挺有信心的。

　　主持人：

　　大家还有问题吗?那就结束。谢谢华老师。还有书在这，想要的到这边来买。

　　(根据讲座录音整理，已由主讲人审阅)

陈锡文：不能再对不起农民

2010-09-01T16:59:00.000-07:00

柴静博客

（《面对面》节目视频http://news.cntv.cn/china/20100829/102773.shtml）

一

4年前我采访陈锡文的时候，他说，中国农村的水利设施，长则七八年，短则三五年，会出现全面的崩溃。

今年的局面我们都看到了。

结果就是今年首次出现夏粮减产。

很多人觉得没粮有钱可以买，但陈锡文说这条路走不通。

他说我们现在从全球买粮，只能从全球四大公司手中买，他说“96年初我去芝加哥的期货市场中，总裁是非常好心，请我们去在那儿吃早点，因为他的办公室就在交易大厅的上面，大玻璃是透明的，吃完早饭我们想过去看，这个老总一把拉住我说，你千万不能过去。我说为什么，他说底下一看中国人又来了，今天玉米一定是涨停板。确实是这种状态，所以中国人一出手，人家就炒你这个概念。”

他说这吃不吃亏都不是最重要的，而是如果你真要不够了，出手之后，“第一全球从量上来说救不了你，第二你可以把全球的粮食市场搞得所有人都吃不起粮食，要闹到这个程度。那你说那时候中国被人看成是什么，你是个搅局的人，你是个生事的人，你是个威胁，你是个压力。”

二

我当记者十年，采访陈锡文多次，这一次觉得他格外忧患。

2010年，他就怕这十八亿亩的耕地，守不住。

各地要加快城镇化，都盯着这地呢，纷纷说房价高就是因为你不放地。

他说“如果说我们960万平方公里的国土，把它折成市亩的话，合144亿亩，就是耕地在国土面积中所占的比重不过12.5%，为什么一定要盯着能长庄稼的地来盖房子？那不是自己毁自己的基础？所以你到欧洲，你到哪里去看，为什么人家有很多山城，为什么要把房子都建在山丘上、丘陵上，不就是为了保护耕地吗？而我们呢，城市建设又一味地铺大饼，城镇郊区的地是我们耕地中的精华，最好的地，水利设施，排灌设施健全，人们对它是最精心照顾的地，流失的最快也是这个地。”

这两天总有读者在我博客留言说当地拆村并庄的事，搞得如火如荼。

陈锡文说这就是变着法儿要农民的地，再把这些挪出来的地变成建设用地，也是违法的。

“农地农用，你把农民挤出来了，你让他们干什么去？”

我说“现在不也有很多地方说，我取消户籍差别，我给你一个市民户口。”

“宅基地换房，承包地换社保，两换这个事，你跟城里人跟哪个公民敢讲两换？法律规定承包地和宅基地，农民的住宅是我的合法的财产权益，而社会保障是应该政府给我提供的公共服务，在哪个国家，在哪个地方，可以跟老百姓讲，你要获得我的公共服务，你就要拿你的财产来换，没有过这种事情，所以这是在制造新的不平衡。”

三

农民不愿意，但是很多没办法。我在调查工作的时候，观众来信的一半是农村征地问题引起的冲突，我做了七年调查，做的最多的也是这个题材。

我问他“有一部分农民声音很强烈，他们觉得说，我们不是不愿意种地，是因为很多时候被剥夺了一个选择的权利，你的耕地很容易就被征走了，用不着征求我们的意见。由此而生的很多群体性事件也很多”

“是，我自己下去也见过，就是说镇里来征地，或者说最多是县里发了个告示。农民确实他没有获得了解，你告示是贴了，但是你的征地的权力是经过哪一级的批准我就无从知道，/那么现在你可以看到很多大量的我说违法用地的现象，但是没有人去纠正，没有人去处理。”

“很多时候，比如说农民向新闻媒体来反映这些事情的时候，他们所提供的材料你可以看得到，地方政府可以拥有警力来强制性地征土地”

他说“从强制这个角度去看，当然它会把一些矛盾更加激化起来，第一讲理我跟你很难讲的了。第二，我从保护自己的能力说，你盖的公章，你说东西发下来了，所以大部分都不得不忍气吞声，就走了，离开自己的家乡，离开自己祖祖辈辈生养的地方，不得不是这样，它积累下这种社会矛盾是非常之多的。”

他说，所以第一，你不管是什么方式去征地也好，拆房子也好，拆村庄也好，一定要遵守国家给你多少建设用地，你就是多少建设用地，不能随便乱超，第二个，如果是拆村并居，把指标拿过来了，那么你得跟农民讲清楚，我拿你的指标我在哪卖，上市卖了多少钱，是100万就得还人家100万，是1000万你就得还人家1000万，你不能说你看我给你盖的一个好房子，你就行了，其实你连三分之一、甚至五分之一的钱都没有，大头还是你赚走了。”

“那他会觉得说，农民也是愿意的呀。”

他这话在地方上听得多了，有点激动“农民愿意？你告诉他我拿你的地卖了多少钱吗？你只要敢跟他讲，农民说你把我的地卖100万，我只要20万就行了，这事你就随便。你不能再对不起农民，老让农民吃亏。”

四

两年前我在调查工作，和老范一起做了一期《征地破局》，也是采访他，说到征地这事情本来应该象卖大白菜一样，买的卖的直接谈就可以了，现在一定要政府征地，再倒一手，农民拿的只是百分之五的小头儿，吃亏吃大了。

当时他说源头是在1982年的宪法修正案里的一句话“城市土地收归国有”

这一收，一旦农村土地要转成建设用地，政府就有权力征收，于此埋下了日后中国大地上的很多冲突。

我们采访他时，说到征地改革的突破，就是在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。这也就是说，农民可以直接和开发商谈，是出租还是入股，还是以其他的形式参与经营，有了自主选择的权利。

两年后我问他“但也有人说，这个口子是不是开得太小了？

陈锡文说：是不大，但是这件事情的意义大在哪，它就是朝缩小征地规模走的。

这句话里埋着很深的意味，我想问明白“那这个口子的方向是不是政府以后要逐步地退出非公益性的征地呢，可以这么理解吗？”

他说“我觉得是这样。”

但什么是公益，什么是非公益，这个目录编了好几年，但还是没有出来。

陈锡文说得很干脆：“据我的了解来看，世界上还没有一个国家能够把公益项目把它说完。”

意思是根本用不着这么去分，那靠什么界定呢？

他说在成熟的市场国家，这事儿就是常识-----这件事情是不是确确实实对社会有好处，对绝大多数老百姓有好处，还是你用来挣钱的，大家一望可知。当事人不愿意，也上法庭，陪审团一议，大家都能看明白。

他说“还有一个很重要的，就是我们现在有一个很片面的理解。似乎我一说公益性，你个当事人你就得吃亏。这个事怎么讲也讲不过理去，我把这个地让出来，我可以让更多的人得到好处，我凭什么要叫我经济上还要吃亏，那就讲不过去了，对吧。”

我都有点讷讷了“那政府会讲说，公益性征地我也按市场价格给你吗？”

他说“现在你不按市场价格，这个是说不过去的。你比如说北京，我已经从市中心，繁华区，最便利的地区，你叫我搬到三环、四环、五环以外去了，我做的牺牲还不够嘛，但是我的住宅你是不是应该我让有所改善了。面积略大一点，条件略好一点，我没别的要求，你让我买得起那样的房子行不行。”

我确实有点忍不住了：“但是主任您说到这儿，一定有一种声音说，您这样的说法会鼓励出更多的钉子户。”

陈锡文说“我觉得从哪个角度去想，其实钉子户在任何国家都有，大多数人，在拆迁的过程中，在征地的过程中不是不讲道理，绝大多数人都是这样，你比如特殊的问题，我觉得应该特殊对待。对农民来说，你征的是土地，你去盖房子，但你拿走我的土地是拿走的我的工作岗位，我的就业机会，你光说你补我房子，补完了我就业怎么办。”

五

他曾经遇到一位老农民，跟他说，现在总说城乡统筹，“统筹统筹，我们都很欢迎，但是你们多帮我们筹着点，不要只想着统我们的地。”

这话让他很感慨，所以他说真正的城乡统筹，房子的形式，房子的大小这还是个次要的。“如果能把这条路铺平，让一个人，无论从犄角旮旯，走到最繁华的地方，他都觉得我在这张社会保障网的保护之下，我都有生存的能力，那这个就成功了。”

这些年我采访他，有两句话，给我印象很深，一句是他说中国经济如果出问题的话，一定是农村经济出问题。还有第二句话是中国未来的一个大的坎就是几亿人进城，就看这个坎能不能过得去，我问他这两句话怎么理解？

他说“我想从整个国民经济的角度来看没有人否认农业作为一个产业来说，在整个国民经济的所有产业中比较，它是最弱的一个产业。”

“但也有人认为说，现在中国农业占GDP也就是11%上去一点点，反正比例也不太大，你用不着太去在意农业的事。”

陈锡文说“像美国农业只占GDP2%都不到了，日本也占5%都不到了，离不开，哪怕只有1%，还是每一个人离不开它。那么从现在的情况看，我觉得农业越来越有点不堪重负。就是人越来越多，地越来越少，所以我说如果中国出问题，很大的问题是出在农业上，第二，你想要越过这个坎，这么多人进城往哪里放，来做什么，以及城乡关系怎么处，所以我想今后的发展，有两个方向要把握好，大中小城市、小城镇协调发展和推进城镇化与新农村建设并行不悖地双轮驱动，这才能做得好。”

陈锡文，60岁，中央农村工作领导小组副组长中央财经领导小组办公室副主任。

拆迁办主任缘何不懂《物权法》

2010-08-18T14:54:00.000-07:00

经济观察网杨涛/文

8月11日记者接到报料，一名绥化市绥棱县居民在政府部门强拆自己的房屋时，和前来强拆的工作人员发生争执，身体大面积被火烧伤，目前正在哈尔滨市第五医院烧伤科接受治疗。记者迅速赶到医院和绥棱县了解相关情况，原来当地遭到强拆的不止一户，其背后的官民拆迁矛盾引人深思。（《燕赵晚报》8月17 日）

对我来说，这件事最为惊讶的的是，当记者问到“居民称根据《物权法》除非公益项目否则不能强拆”时，此事件的主要责任人、黑龙江省绥棱县建设局副局长兼拆迁办主任王洪军(音译)回答的如此干脆：“我只懂拆迁法，不知道什么《物权法》。”

天啊！一个建设局的局长、拆迁办主任，居然不懂得《物权法》，这不是将我们从中央到地方到处开展的轰轰烈烈的“普法活动”的成绩全否认了吗？不过，这样的理解肯定会犯错误的，牛气哄哄的拆迁办主任在说这句话时，他分明不是在说“不知道什么《物权法》”，而是在说“我根本就不鸟什么《物权法》”。

按理说，《物权法》是2007年10月1日实施，由全国人大制定，《城市房屋拆迁管理条例》是2001年11月1日实施，由国务院制定。按照新法优于旧法，上位法效力大于下位法的原则，政府拆迁显然应该按照《物权法》的规定执行，即除非是为了公共利益的需要，否则不得强行拆除所有人的房屋。但是，试问，今天的各级政府，那个拆迁时遵循了《物权法》的规定？在今天的中国，在适用法律方面，俨然已经形成二个“潜规则”：其一是宪法不如法律、法律不如行政法规、行政法规不如地方规章，地方规章不如红头文件的“潜规则”；其二是地方政府有权选择性地适用法律，那个法律对于地方政府有利，地方政府就适用那个法律，不管这一法律是否失效或者与上位法冲突。以往政府选择性地适用的《收容遣送条例》是如此，今天，政府选择性地适用《拆迁条例》、《劳动教养条例》同样如此。流风所至，小小的绥棱县建设局副局长兼拆迁办主任王洪军当然敢说“不知道什么《物权法》”。

当然，王洪军主任敢于说出这种话，更是有实力做支撑的。开发商要征地，政府做了开发商的后盾，像对绥棱县这户居民进行拆迁时，110、120、 119等二三十辆车停在门外的马路上，急救、灭火、抓人，公权力俨然形成“一条龙”服务。区区“屁民”，不要说提醒王主任有《物权法》，就是拿捧着《宪法》，在力量悬殊之下，大概只能连同《宪法》一起葬身火海。

更可怕的是，王洪军主任所依托的不仅仅是行政公权。行政公权张牙舞爪并不可怕，就像那位德国的磨房主对强拆他磨房的德国皇帝威廉一世所说“为帝王者或可为此事，然吾德国尚有法律在。此不平事我必诉之法庭。”然而，我们的被拆迁户却没有这种幸遇，因为地方党政控制了地方司法机关的人财物，那么，在拆迁这种问题上，法院还不是一屁股坐在了地方党政的一边。在绥棱县这起强拆事件中，甚至是公检法一齐冲锋陷阵，“当时在场的公检法司人员全部为便装，也没有人向她出示任何有效身份证明。”天啊，有这样的司法与行政的“大团结”，王洪军主任下次说出“不知道什么《宪法》”也不会让人惊奇！

如果没有独立的司法机制，没有权力的相互制约，没有权利对权力的监督机制，那么我们制定出再多的法律也只是废纸一张，《物权法》被蔑视不是第一起也不会是最后一起。

中国官员警告地方政府融资平台贷款风险

2010-08-07T10:27:00.000-07:00

2010年07月27日 06:19 AM
英国《金融时报》吉密欧

据中国高级官员表示，在中国各银行贷给全国各地方政府的7.7万亿元人民币（合1.135万亿美元）贷款中，有五分之一以上面临严重违约风险。

在应中国银监会(CBRC)要求进行的初步自我评估中，中国各商业银行确认了大约1.55万亿元人民币贷给地方政府融资平台的问题贷款——这些资金多数用于资助地方基建项目。

中国银监会一名高官告诉英国《金融时报》，这些贷款未必都会变成坏账，但中国的不良贷款率在今年年底几乎肯定会“略有上升”。

在中央政府面对金融危机而下达的扶持经济的指令下，地方政府直到不久以前还在大兴土木。不过，从今年初开始，中国银行业和监管机构的高级官员就一直警告，用于资助基建支出和房地产繁荣的许多贷款可能变成不良资产。

据评级机构标准普尔(Standard & Poor's)估算，如果贷给地方政府融资平台的贷款有30%无法收回，那将使中国各银行的总体不良贷款率上升4至6个百分点。“整个行业的痛苦将是不均匀的；大型银行应当能够把影响保持在可控水平，因为它们的信用风险控制比较有力，但较小的机构可能会比较艰难，因为按比例而言它们对地方政府融资平台的风险敞口较大，盈利能力也较低，”标普分析师廖强表示。

中国各银行去年新增贷款达到创纪录的9.6万亿元人民币，比2008年的新增贷款量高出一倍以上。但是，监管机构要求银行减缓放贷的严厉警告，似乎正对经济产生影响。

中国经济第二季度整体增长率从第一季度的11.9%下滑到10.3%，而中国央行的数据显示，第二季度贷给房地产开发商的贷款比第一季度减少62%，至1216亿元人民币。

但分析师们表示，遏制放贷的表面成功，掩盖了一种令人担忧的新趋势，即银行与监管宽松的信托公司合作，把贷款放在账目以外。

银监会本月初下令停止这种放贷。

中国银行体系的不良贷款率在10年前曾达到50%。如今，中国涌现出世界上最大、最盈利的银行，上月底的平均不良贷款率只有1.3%。

译者/和风

中国经济重心开始内移？

2010-08-07T10:25:00.000-07:00

2010年08月06日 06:08 AM
英国《金融时报》杰夫·代尔

中国几乎每座城市都有一两个工业园，但很少有名字像合肥大桃花工业板块那样吸引人，能赶上它那种增长迅速的就更少了。不到两年前，中国最大空调制造商格力(Gree)在这里建了一家工厂，如今已有雇员1万人。另一家空调制造商美的(Midea)在隔壁也有一家大型工厂。

这些新厂最引人注目之处在于它们的地理位置。合肥是安徽省省会，这个内陆农业省份距上海400公里。在过去30年的经济热潮中，安徽的主要作用是向东南沿海工业城镇输送劳动力。但如今，沿海地区的现代工业正在向内陆、向安徽进军。

现代工业向内陆转移，对于中国未来几年的经济前景可能至关重要。在中国保持高增长的能力面临不确定性之际，中部地区的加速发展将成为中国经济的重要推动力量。

在从全球危机中有力复苏后，中国遇到了新的困难。中国政府正在逐步撤销大规模货币刺激，造成经济活动增长放缓。与此同时，中国无法再依赖美欧消费者对出口需求的增长。越来越多的迹象表明，世界其它地区的复苏日趋不稳，因此国内需求的扩大变得比以往任何时候都更重要。然而，对于新增长将来自何方，人们还存在很多疑问。

要回答这种疑问，从经济地理的角度去思考问题会有所帮助。中国可以大致分为3个区域。首先是北起北京、东至上海、南达广东的沿海繁荣工业带。其次是幅员辽阔的西部地区，虽然中国对这里投入了大量公共资金，少数地区实现了繁荣，但整体上仍然相对贫困而且不够发达。

第三个区域是正在为中国经济提供新的增长动力的中部地区。在安徽、湖南和江西等省份，一些以前默默无闻的城市正在进入“工业腾飞”期。沿海地区成本和薪资上升，内陆铁路和公路基础设施改善，再加上刺激性支出，正鼓励中国企业纷纷涌向内陆地区，将10年前开始的涓涓细流变成了汹涌洪流。合肥就是最引人注目的例子之一。

“这个过程的时机已经到来，”麦格理证券(Macquarie Securities)的保罗•凯维(Paul Cavey)表示。“中国中部地区有可能从成熟的东部地区接过发展的指挥棒，这对于全国的增长显然是个好消息。”

安徽和中国中部其它地区的繁荣，是政府推动和市场拉动合力的结果。交通基础设施领域的公共投资，改变了一些过去感觉与沿海地区更为隔绝的地区的距离感。

例如安徽，就将成为大规模高速铁路投资的最大受益者之一。这些铁路包括纵贯南北的京沪铁路线和横跨东西的沪蓉高铁。过去，从合肥到上海乘坐火车需要8个小时。现在已缩短为3个半小时。

中金公司(CICC)经济学家哈继铭指出，日本上世纪六、七十年代对新干线(Shinkansen)高速铁路网的投资，重新描绘了日本的经济版图，降低了东京和大阪的优势地位，使名古屋和福冈等城市得以成为工业中心。新的铁路线将加快“中国中部地区的赶超步伐”，他表示。“这正在形成一个良性循环。企业搬迁会创造新的就业机会，进而刺激消费的增长。”

然而促成中部地区城市开放的不仅仅是政府的规划者，也有市场力量。特别是最近几个月，中国南部沿海地区受到一波员工加薪罢工潮的冲击，许多企业开始质疑在当地生产的竞争力。少量企业认为，解决办法是迁往越南或柬埔寨。然而，更多的企业选择了迁往中国内地。

10年前，安徽几乎没有任何来自其它省份的直接投资。然而，从2006年以来，来自外省的直接投资几乎每年翻一番。安徽省政府的数据显示，去年，安徽的省外直接投资达到4640亿元人民币（合690亿美元） ——对于一个相对较小的贫穷省而言，这可是一笔大数目。除了物流得到改善外，更廉价的劳动力也是一个主要吸引因素。上海的最低月工资为1120元人民币，而安徽为720元。

格力就是省外投资飙升的一个例证。该公司于上世纪90年代初在毗邻香港的珠海市创建，如今已是全球最大的空调制造商之一。18个月前，格力在合肥投产，厂房面积现已达到73万平米——相当于18个大型足球体育场，年产空调为600万台。

安迪尔电器(Andier Electrical Equipment)在深圳的工厂有100名员工，生产铝管和钢管。今年，该公司在合肥建了一家类似规模的工厂。总经理王刚表示，该公司之所以这么做，是因为这里的生产成本比沿海地区低10%，而且许多客户也把生产迁到了安徽及中部其他地区。

投资流向的变化正在改变移民的格局。安徽以将年轻人输出到沿海地区建筑工地和工厂工作而闻名。安徽的6700万人口中，有五分之一在省外工作。在春节期间，数十万安徽人需要挤火车回家过年。

随着本地创造的就业机会增多，这种情况正在开始发生改变。21岁的安徽人刘二林的第一份工作是在南部沿海地区的一家工厂。但他去年回到家乡，如今在格力合肥工厂的质量控制线上工作。他说：“我现在回家方便多了。”

何德球在合肥经营着一家名为新安人才网(goodjobs.cn)的在线招聘机构。他表示，最近几年，该网站上本地职位的招聘数量每年增长30%至40%。“你可以非常清楚地看出，经济正从沿海地区向中部发展，”他表示。“很多人回来工作，特别是从南部沿海地区。”

如果投资流和移民返乡的趋势保持下去，当地经济的其它方面也将随之发生改变。拥有可靠工作的员工会需要住房，进而促进房地产领域的投资。他们还会寻找更时尚的场所进行消费，从而促进消费增长。迎合高端客户需求的汇丰银行(HSBC)已在合肥开了一家分支机构——表明那里拥有一个蓬勃发展的管理阶层。特易购 (Tesco)、沃尔玛(Wal-Mart)和家乐福(Carrefour)也开设了超市，为新兴中产阶层服务。

不过也有迹象表明，中部地区的增长有可能搁浅。与许多其它新兴城市一样，合肥也有许多形象工程。政府在距离市中心10英里的地方建了一个政务文化新区，包括一座市政大厅和两座弧形设计的30层大厦，前面是一片名为天鹅湖的人工水域。规划中的新机场设计成鱼的形状。

过去一年许多城市出现的房地产热潮也蔓延到了合肥。巨大的广告牌上满是托斯卡纳和滨湖时代广场等楼盘的名字。在合肥市中心南部，多达50个高层住宅项目正在建设之中，即将形成一片巨大的新社区。当地房地产经纪机构安徽房产网(Ahhouse)的李新华表示，合肥房价去年上涨了50%，主要受到当地人购房的推动，但也有来自外省的投资者。他表示：“确实有一些投机性买房。”

然而，就像其它城市一样，自中央政府今年4月宣布了抑制房地产投机的措施以来，合肥的房地产市场一直陷于停滞。当地观察人士相当乐观，认为这里不会出现大规模崩盘。他们表示，房价会下跌10%左右，然后将重回上升通道。但没有人能够确定，政府能否令市场实现软着陆。

更广泛地看，合肥及其它中部城市面临的风险是，它们最近的增长过于依赖公共投资，而随着中央政府退出去年出台的部分刺激方案，公共投资必然会减少。

实际上，根据安徽省政府的数据，2009年，投资占安徽GDP的90%以上——似乎预示着存在巨大的投资泡沫风险。我们对这些数据不能偏听偏信，因为地方政府往往会低报服务业收入，高估投资项目。不过，这些数据确实表明，安徽等地很容易受到公共开支减少的影响。

未来有两种风险特别要注意。与许多地方政府一样，过去两年，安徽通过自己控制的投资公司借入了大量资金。然而，中国银监会上周估计，近四分之一流向地方政府融资平台的贷款属于“高风险”贷款。一旦未来几年有大量贷款变成坏账，对各省的投资就可能减少。通胀飙升也可能造成同样后果，因为这会导致利率上升，放贷减少。利率上升还会对许多在建投资项目构成资金压力。

因此，中部地区的繁荣并非没有危险。随着刺激放缓，产业向内陆转移可能会为国民经济提供有利的缓冲。然而，尽管发展迅速，但合肥等城市的经济及大桃花工业板块仍显脆弱。

译者/梁艳裳

重庆户籍制度改革“破冰”十年将让千万农民进城

2010-08-02T21:14:00.000-07:00

人民网

从8月开始,作为中国统筹城乡综合配套改革试验区的重庆市以解决农民工城镇户口为突破口,开始全面启动户籍制度改革,力争到2020年全市户籍人口城镇化率达到60%以上。

　　这意味着,10年内将有1000万农民转户进城成为“新市民”。这被认为是中国大城市以破除城乡二元体制藩篱为目标,有组织地向农民敞开胸怀,使农民能够没有顾虑地带着足够财富和尊严进城。

　　8月1日11时,重庆渝中区解放碑派出所向合川区龙市镇龙头村村民陈刚发放了居民户口簿,陈刚成为重庆市户籍制度改革启动后转户进城的第一个农民。

　　这位45岁的农民告诉记者,从2000年到重庆主城经商之后,他就一直盼望能有一张城市户口。虽然此前曾两次提出申请,但都因子女超龄、自己学历不够等原因达不到入户条件。

　　户籍制度改革后,进城门槛明显降低,使陈刚顺利获得了城市户口,可以享受和城里人一样的待遇。陈刚转户后的第一个愿望,就是马上去办理过去想都不敢想的城市居民养老保险和医疗保险。

　　重庆市城乡统筹办主任杨庆育说:“‘农民’转‘市民’并不难,难在身份背后的‘市民权利和福利权益之变’。重庆农民大规模进城并非是剥夺农民权益的‘农转非’,而是通过以户籍制度改革为核心,匹配完善的土地处置、住房保障、养老保险等配套改革,保障公民自由迁徙和居住的权利,实现城乡人力资源自由流动。”

　　重庆户籍制度改革以农民自愿为基础,设定合理的职业、收入、住房等门槛,避免农民“一窝蜂”进城。其户籍准入按宽严有度、分级承接为原则,适度放宽主城区户籍准入条件,吸纳有条件的农民进入主城,防止出现“城市病”和“贫民窟”现象；对31个远郊区县则进一步放开落户条件,扩大城市规模；同时,全面放开乡镇户籍准入条件,鼓励农村居民到乡镇聚居区居住。

　　重庆户籍制度改革配套方案明确1000万农民转户进城分“两步走”。2010年至2012年,重点推进有条件的农民及新生代转为城镇居民,力争在两年内新增城镇居民300万人,实现转户人口在主城、区县城和小城镇三级城镇体系内的合理布局。

　　2012年至2020年,通过系统的制度设计,建立完善土地、住房、社保、就业、教育、卫生支撑保障机制,进一步放宽城镇入户条件,每年转移70-80万人,到2020年新增城镇居民700万,非农户籍人口提升至60%。

　　重庆市长黄奇帆告诉记者,要实现千万农民有尊严地进城,首先必须妥善处理户籍问题。户籍问题是城乡统筹一体化的核心。农村户口捆绑了宅基地、林权、承包地“三件衣服”；城市户口捆绑着养老、医疗、教育、住房、就业“五件衣服”。在城市保障不到位的情况下,要求农民放弃“三件衣服”,是对他们权利的侵犯。

　　户籍改革不是简单地让农民脱掉捆绑在农村户口上的“三件衣服”,不是让农民“裸身”进城。重庆户籍改革的关键,是尝试通过建立转户居民宅基地、承包地和林地的弹性退出机制,以合理的过渡期保障农民合法权益。重庆的思路是,即使农民穿上城市的“五件衣服”,其在农村的“三件衣服”中允许最多3年内继续保留承包地、宅基地及农房的使用权和收益权,在承包期内允许保留林权。

　　重庆市副市长刘学普认为,设立3年农村土地退出过渡期的制度安排, 是重庆户籍制度改革的创新和突破。这样的制度安排,有利于减少社会动荡,促进农民转户进城真正融入城市生活,避免把转户农民推向无地、无房、无业的“三无”行列,同时也为实现转户农民“三大保障”和“五大保障”的置换腾出时间,这个置换一般需要2-3年,从而确保城乡居民身份的平稳过渡。

　　重庆市统筹城乡办副主任徐强说:“如果宅基地通过村落整治或退耕,通过设立重庆的全国首家土地交易所交易,产生的‘地票’收益归农民所有。目前一亩”地票“可以卖10多万元,这就成了农民进城的资本。另外,对于林地和承包地,有大户或企业愿意流转时,可以进行流转,收益仍然归‘新市民’所有。”

　　面对目前中国城市高昂的房价,农民进城最难解决的就是住房。今年年初,重庆20多个市级部门对5.1万名进城务工经商的农民进行问卷调查显示,重庆农民在城镇拥有合法住所的比例仅占13%,绝大部分农民工第一盼望的就是在转为城镇居民后,政府能解决住房保障问题。

　　对此,重庆市在全国率先将转户农民工这些“新市民”纳入公租房、经济适用房、廉租房、农民工公寓等完善的住房保障体系之中。

　　以解决范围广的公租房为例,根据规划,在未来10年,重庆市将建设4000万平方米的公共租赁房,到2012年将有2000万平方米公租房建成,这些房源主要针对进城落户的“新市民”、新毕业的大学生等城市夹心层。

　　据了解,重庆公租房主力户型以50平方米至60平方米为主,适合一家三口居住。50平方米住房的租金在400-600元左右,要比市场价低1/3-1 /2,这样的价格是“新市民”群体能够接受的。将农民工纳入这样的住房保障体系就为农民进城大大降低了门槛。（记者李松王晓磊）
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我的评论：问题不在于农村或者城市户口，而在于农民有没有自愿选择的权利。农民对自己收益损失的判断，比政府敏感多了。如果这样的改革主要目的是为了政府能更快地腾出整块农地进行建设，那这项改革只是征地补偿的高级版而已。

不过看到黄奇帆的评论还是很欣慰的。这位多次操刀改革的老手，对问题的总结还是很到位。而现在的关键是出发点是什么。

上半年拿地超去年全年万科抄底

2010-07-23T09:17:00.000-07:00

经济观察报记者廖杰华李保华

年368亿元的销量，1220万平方米的土地储备。当众人还在讨论，2010年谁将第一个超越万科时，万科却早已将追赶者抛下。

“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，万科副总裁肖莉说，上半年的成功缘于两点：一是销售均价比新政前约有15%的下降，二是普通自住中小户型占比达到了创纪录的89%。而与价格下降、销售靓丽相伴随的是万科市场占有率的进一步上升，5月份万科在全国14个重点城市的市场占有率已经达到6.8%，较2009年全年的3.5%有大幅提高，6月前三周的市场占有率更是进一步提升至了8.2%。

左手卖楼的同时，万科的右手也没有闲着。在土地储备上，2009年未能进入行业前十名的万科进取心十足，通过多种方式在二、三线城市攻城略地，一千多万平方米的土地储备已然赶上去年全年，这一规模是保利的1.5倍，老对手中海的5倍，招商地产的10倍还多。

销量大增

调控之下，万科再次展现了其独步江湖的能力。7月15日，一项被万科内部称为“千里马”行动的招聘计划对外启动。

这个被喻为万科史上规模最大的招聘计划，范围涉及旗下36个城市，所需人才高达600余名。职位覆盖公司管理层、经理层和专业人才。

当然，与招聘相对应的是万科上半年出色的成绩单。

此前的7月5日，万科公布6月销售业绩，在降价策略的刺激下，万科再次领跑，6月实现销售面积85.7万平方米，销售金额87.7亿元，分别同比增加27.8%和27.9%。综合之前万科公布的数据，万科今年上半年累计实现销售面积320.2万平方米，实现销售金额 367.7亿元，成为房地产行业中住宅建造唯一一家半年销售超过300亿元的企业。

外界把万科靓丽的销售数据归结为降价。对于降价一说，万科副总裁肖莉并不否认，“从月度销售数据来看，万科销售均价比新政前约下降14.3%，上半年在售楼盘许多是新盘，大多低价入市”。

在肖莉看来，万科有着清晰而又明确的销售逻辑。“任何一个楼盘，拿到预售许可证之后就会开盘，这是万科的第一个原则，首先是不捂盘；第二个原则是希望开盘后一个月内就能卖掉60%，如果达不到这个要求，我们就会调整价格。”

肖莉把销量增长的第二个原因归于中小户型的畅销，肖莉告诉本报记者，2009年万科产品中90平方米以下的小户型占比为57%，144平方米以下的普通住宅占比为86%，今年上半年这两个比例进一步提升至90平方米以下小户型占比59%和90到144平方米的改善性户型占比30%，两部分相加占到整体销量的89%。“万科的产品面向刚性需求者的普通住宅，这是万科的竞争力。”肖莉说。

保证销量的另外一招是均衡发展。“万科上半年的推货量是40%，下半年是60%，这个比例已经是非常平均了。”肖莉说，其他一些地产公司的推货比例可能是3：7，甚至更为失衡，这就造成了上半年无货可卖，下半年的销售压力巨大。

策略的成功保证了万科的销量，也保证了万科在规模和速度上的优势。

数据显示，今年上半年保利地产实现签约金额217.55亿元，同比仅增长3.33%；而被郁亮认为是万科真正对手的中海地产，2010年上半年中海地产累计实现房地产销售额281亿港元，同比增长7.0%。对比万科368亿的销售额和同比19.5%的增幅，无论是规模还是增长速度，万科的敌人们都被甩在了后面。

疯狂扩地

6月，4块地、20.2亿元；5月，8块地、28.2亿元。

销售强劲之外，万科在土地储备上也异常凶猛。中国指数研究院发布的2010年上半年房企拿地排行榜中，万科以 251.44亿的拿地总价和1040.28万平方米总规划面积占据着总价以及总面积两榜榜首。万科提供的数据也显示出了其在土地储备上的扩张步伐：万科上半年共取得39个项目，规划建筑面积1220.4万平方米，权益土地面积929.8万平方米，权益地价205.28亿元。

但6个月前的万科却是另一番光景。2009年年报显示，万科全年获得权益规划建筑面积1036万平方米，未能进入行业前十名。那时，万科在土地市场是“踏错鼓点”和“保守”的代名词。

进入史上调控最严厉的2010年，“保守”者最风光。到目前为止，没有一家房企可以与万科相抗衡。在上半年的拿地排行榜上，紧随的是绿地的635.06万平方米和保利的616.00万平方米，两者都相差万科400余万平方米。万科最大的竞争对手中海地产上半年的土地储备只有193.34平方米，不足万科的五分之一，而“万保招金”中的另外两家企业招商地产和金地集团则未能进入前20名。

万科的扩张还体现在地域布局上。万科提供的数据显示，上半年所拿的39幅地块中，除了上海三幅、北京广州各一幅地处一线城市外，其他全部位于二、三线城市，占比高达87%，而2009万科在二、三线城市土地储备中占75%。

万科的拿地模式也丰富多样。在万科传统的扩张手段中，并购、收购项目、合作开发、联合拍地最为普遍。今年上半年，这些手段全部发挥了作用。万科内部人士告诉记者，在上半年新增的项目中，通过收购或合作的方式获取的项目包括东莞松山湖北区项目、昆明北京路延长线项目、福州赤壁项目等，此外还有一些项目是万科和其他企业合作共同以招拍挂方式获取的。

事实上，为了避开公开土地拍卖市场的激烈竞争，从2009年年底，万科开始热衷于“走小道”，联姻二、三线城市 “地主”。 2009年11月18日，万科与云南城投成立合资公司。长城证券的一份有关云南城投的研报显示，2009年底，其已经整理好的土地面积为3060亩，预计将在2010年全部出让。另外，预计2010年完成整理的土地面积将超过4000亩。此外，在昆明市336个城中村改造项目中，云南城投参与改造的就有 80多个，涉及土地面积3万多亩。

进入2010年，这种模式被发扬光大。7月21日，浙江滨江集团发布公告，万科将和滨江集团以合作开发的方式分享此前万科以接近底价拍得的杭州草庄25号地块。更早前，该地段曾公开出让了5宗宅地，每一次都是万科和滨江激烈竞夺到最后，得主也最终都在这两家之中。因此，在草庄25号地块拍地之前，业内人士普遍预计，仍会是滨江和万科两家之间的“战争”。现在，最终的结果让所有人惊叹，草庄25号地块无人竞价，万科底价加价100万直接竞得，最后再与滨江集团分享。

万科的拿地，在一些人看来是在抄底。

6月30日，上海万科长宁置业以总价21亿竞得宁波镇海绿核北部4幅地块。万科这次拿地被认为是捡了大便宜，不仅仅是因为独家竞买、底价获得项目，而且项目4291元/平方米的楼面价比商帮公园西侧地块6023元/平方米的楼面价低了近30%。数据同样显示，在5月份购入的8幅地中，除了北京和杭州地块楼面地价稍高，其余地块楼面均在一两千元的价位，甚至成都项目仅870元/平方米。

向左还是右

肖莉把万科上半年的成功归功于普通住宅开发商的定位。

在肖莉看来，2007年之后万科就一直在往小户型方向走。数据显示，2008年上半年，万科销售的住宅中，90平方米以下住宅占了46%，这是多年以来小户型住宅第一次占到如此高的销售比例，而且首次置业和首次改善居住置业的占了72%。2009年90平方米以下的小户型占比为57%，144平方米以下的比例为86%。进入调控最严厉的今年上半年，这两个比例进一步提升至90平方米以下小户型占比59%和90到 144平方米的改善性户型占比30%，两部分相加占到整体销量的89%。

近两年来，万科对中小户型的重视有增无减。肖莉表示，包括去年在二三线城市拿的地，也是以小户型和首次改善性住房的产品为主。

“未来万科的重心仍旧是普通住宅，我们在拿地的时候，144平方米以下中小户型要做到不低于80%，在今年的特殊情况下，这个比例会进一步提高，要达到90%。上半年的销售情况表明，高端的大户型去化速度就比较慢。”肖莉说。

万科靠普通住宅跑赢了史上最严厉的宏观调控，但在外界看来，近几年来，万科一直在普通住宅和商业地产中纠结。

深圳太和资本管理公司投资总监王亮表示，房地产企业发展的两大模式中，除了类似万科专注住宅开发，相当数量的开发商是采取住宅开发与持有商业物业的结合。持有一定数量的商业物业被认为是能提供稳定现金流并抵御房地产周期波动风险的重要业务。而万科现有的普通住宅模式必然要求不断地实现项目扩张，迅速实现销售回款，然后不断滚动。事实上，以万科有史以来最高的年度净利润——2009年的53.3亿元计，其实可能难以买下几栋一线城市核心区的大楼。

万科也试图转向。2009年11月16日，万科总裁郁亮对全国众媒体高调宣布新战略：万科未来将加大持有型物业的储备，并将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8∶2，这被广泛视作房地产商业模式转型的标志性事件。此后，万科分别在北京、西安和东莞拿下了价值超百亿元商业项目。

“现在是涉猎商业物业，不是转型，只是因为有一些土地的获取，需要有一定比例的商业规划，过往只能通过与其他开发商合作的方式来开发商业物业，并不是长远之计，而且合作方式拿地，股东得到的回报也少。”肖莉说。

事实上，万科仍在普通住宅产品上加大步伐。年报显示，虽然市场今年的楼市转向观望，但万科却做出积极计划，万科预计2010年新开工面积855万平方米，同比增长52.5%。万科一内部人士对记者表示，万科看好2010年以后的市场，今年大量开工，而竣工量有限，这就意味着万科在度过了今年的宏观调控期后，将有大量房源上市。而对于刚启动的大规模招聘，万科董事会秘书谭华杰表示，公司此前确实没有过，这是第一次。对于原因，他坦言是由于集团在二三线城市大量增加新项目，“主要由于今年开工量太大，而且预计明年开工量还会加大。特别是在进入二三线城市后，项目的总量肯定会比在一线城市大，这对人力资源的需求更明显。

地方融资平台腾挪术

2010-07-20T12:06:00.000-07:00

原文出处：经济观察网

记者文钊

国务院日前发文要求清理地方融资平台公司，并要求地方区分处置不同的融资平台公司，对于承担公益性项目，且还债要靠财政资金的公司，此后禁止再融资，而对于自身有偿债能力的公司，则要求其实现商业化运作和投资主体的多元化。

地方融资平台的风险到底在哪里？国务院文件要求地方政府承担有限责任，使融资平台的债务风险内部化，实际上是希望实现地方政府与融资平台的债务“切割”，不过从现实来看，这一点很难实现。尤其是对那些县市级的融资平台来说，这是一个几乎不可能完成的任务。

我们观察了临沂城投债、南昌红谷滩城投债、扬中市城投债、漯河城建债、淮安开发债、江西九江城投债、天津滨海城投债、常德经投债、黄石城投债。查阅了资金募集说明书、资信评级报告等文件。

可以观察到几个方面的情况，还是很有意思的。

不断膨胀的资产

大部分的城投公司，最初可能就是地方的地产公司、自来水等公用事业公司，或者投资公司，或者没名堂也不赚钱的皮包公司，但是这几年毫无例外，不断增资，注册资本不断增加，总资产规模也不断膨胀。而且，总的来说，2008年掀起了一轮增资热。要注意到这正是国家开始放开地方融资，调动地方积极性以此救经济的开始。

以南昌红谷滩城投债为例，08年注入土地资产20亿元，这也使得其总资产达到了59.78亿元，淮安的一家城投开发公司是在08年12月，得到政府以应收账款22亿元和现金0.8亿元注资，总资产达到了28.8亿元。漯河城投，也是在2008年，财政专项资金投入10亿元，注册资本达到15亿元，而政府以房屋、土地等注入21.2亿元，成为总资产的一部分。而江西九江城投公司，2006年到2008年，资产规模从1.29亿元，升至26.19亿元，2008年末达到52.81亿元。

目前我们并不知道规模最大的城投债规模可能达到多少，类似于天津等一线城市，城投公司资产规模都在数千亿元。

为什么资产规模如此膨胀？一个简单的原因是，地方城投公司发债，发债规模不超过总资产的40%。各地城投公司只有不断做大规模，才能把发债规模提上去，也才会有持续发债能力。而且，也只有资产规模够大才能从银行获得更多的信贷支持。所以，一场规模大跃进是必然的。

在做大规模方面，各地注入城投公司的大体是以土地作价为主，其次是公共设施企业，如自来水厂、污水处理厂、供水供热厂等，也有一些则将政府所有的各类企业均注入其中，这些企业大部分都有一个特点，就是盈利能力很差，缺乏持续经营所产生的利润，甚至大部分企业提供的是负利润。所以，城投公司最大的资产，来自于土地评估作价。比如江西九江城投，总资产52.81亿元，土地入账就超过40亿元。银川城投，07年资产额是71.62亿元，08年就达到 112.19亿元，因为政府装进去了40.57亿元，包括两块土地的使用权26.35亿元，以及在建工程10.88亿元。

我们可以观察到的最新现象是，随着发债、地方平台的不断出现，可装入融资平台的资产可能也在发生变化，一方面是逐渐减少的土地和房产，另一方面，可能很多其他资产都会被装进去，只要能够做大资产规模。比如说，一些地方开始把行政事业性资产装入城市融资平台。

成功发债的秘诀

在包装完成之后，就是发债，发债主要涉及到发债方式和还款方式。或者说，这个故事要讲好，最重要的是，让想买的人了解有没有还款能力，能否持续盈利或者有资金来源，因为城投债多半发债期限在8-10年，这就意味着发债企业必须有持续的偿债能力。

在这方面，主要的故事是这样的。

一般来说，城投公司发债，主要融资是用在城市基础设施建设，包括各类公用设施，城市改造，或者其他发展类项目，如常德是要建设马拉松比赛道。因为很多项目属于公用设施，回报期会很漫长，还有一些项目的回报从商业上来说是不确定的。所以，城投债的设计，一个关键点是代建回购（BT），就是说，这些融资要建设的项目，政府保证回购，并且从发债之日起，就开始逐年按期偿还回购款项。回购款一般包括融资成本、投资利息和投资回报三部分。

比如说，常德的马拉松赛道，投资加上回报是28亿元，政府确定从发债日起，每年还款一定金额，这样城投公司就有了稳定的收入来源。再如江西九江，融资是要投入到十里河综合整治工程，然后政府确定，项目总投资是22.47亿元，融资成本、投资利息加上回报，总价是44亿元，政府回购的期限是10年。黄石，也是如此，土地储备中心归其所有，这次融资，搞七项建设，建设投资额19.38亿元，投资回报11.63亿元，届时政府将按此两项加总金额回购项目。比如说银川城投债，几项供水等项目，投资24.63亿元，按照11%的投资回报，这部分是18.97亿元，政府回购金额达到43.6亿元。

但是只有政府签署回购协议还是不行的，城投公司自己有没有稳定的收入来源呢？指望城投公司下面的控股公司，那些基础设施企业，或者其他物业公司、酒店等等说实在是不靠谱的，所幸还有一项最大的日常收入来源，就是土地。

一般来说，作为城投公司，都有政府授权的土地一级储备开发整治权力，有些城市是将土地储备中心直接纳入到地方城投公司里的。按照不同地方，土地收入，有时候是全部，有时候是扣除整理成本之外的80%，都作为城投公司的收入，另外一些地方还规定，代建项目营业收入的1%作为城投公司收入，或者帮助城投公司免掉营业税等等方式。但是总的来说，最大的部分来自于土地，以及，政府因为城投公司从事所谓公益性项目而给与的补贴。

比如说，江西九江城投，2008年土地出让收入占收入的97%以上，得到2.74亿元，土地收入占其利润的93.6%，为2699万元，其旗下的其他若干公司，利润只有183万元，占其利润的6.36%，而九江这次发债规模为12亿元，七年为限。

南昌红谷滩城投，公司2008年的主营业务净利润达到了1.06亿元，但是这一年光财政补贴收入就是2.138亿元，也就是说，如果没有财政补贴，亏损将达到1亿多元。杨中城投，2008年财政补贴是16亿元，而扬中政府规定，土地收储中心归其所有，收入80%归公司所有，实际上，08年公司主营收入得到2.05亿元，合并净利润为1.54亿元。支撑收入的同样是政府土地收入和补贴，所以资信评级中说，公司利润均来自土地开发和公益性基础设施建设所取得的财政补贴，无稳定收入的经营性业务。不过这个城投债评级还是AA-.

这是城投债比较常规的发债模式，一般来说，发债公司也还有担保，除了回购外，还包括土地资产，比如说南昌红谷滩，担保就包括总价12.5亿元的自有土地使用权，有时候，其他城投公司也会给发债公司担保，比如说临沂城投债，担保人是临沂担保发展有限责任公司，这是一家类似的地方城投公司。而红谷滩，同时还为南昌市的城建投资公司，公用投资控股公司作担保。实际上，现在很多地方都有多个城投公司同时运作，比如淮安就有6家城市融资平台，去年末，淮安另一家城投也发债了。

完美融资链命门

从模式上来看，或者说设计上来看，这种发债是没有风险的，因为有资产担保，有政府回购合同，有财政补贴。各种利益都是得到保障的。但是实际上呢，如果我们再去看这些公司背后的强大的力量，政府财力，就会发现也是有问题的。

实际上，政府回购项目的本身回报率，都不会很高。比如说宁夏银川城投债，银川城投公司下属有污水处理，燃起供热、市政公交等项目，这些项目都是不赚钱的，市政公用设施受到盈利能力和政府对于价格的管制，本身回报率不会很高，政府一方面要给这些项目很高的回报率，另一方面还要为这些城投公司本来装进去的企业给补贴，比如说，银川如果按照主营公用事业计算，近三年的亏损是不断扩大的，06年0.63亿元，07年1.11亿元，08年达到1.61亿元，但是政府补助也在不断扩大，从06年的1.98亿元，扩大到07年2.37亿元，08年的3.17亿元，所以这三年财务上反而是盈利的，08年净利润达到 1.62亿元。

最典型的一个例子，就是红谷滩。

红谷滩城投，发债8亿七年期，评级为AA，有政府回购，还有价值12.5亿元，849693平米的地产作抵押担保。按理说没有问题，同时还有银行授信22亿元，他的背后是红谷滩新区管委会，也提供财力支持。但是这个链条是脆弱的。其命门就是土地。

新区管委会，主要的收入来源也是土地。2008年土地收入21.53亿元，占了其财政收入的多一半，当年一般预算收入只有4.98亿元。税收收入占预算收入的95.42%，但是与房地产相关的契税、营业税1.61亿元，占到了总的税收收入的87.26%。

城投公司资产虽然很大，但是土地储备账面值26.86亿元，占资产总额的40%。这就意味着，如果土地市场出问题，这个链条就全部断掉了。土地收入没有了，城投公司没有了收入来源，而上级财政给的补贴也多半来自土地收入，如果新区无法让土地不断增值，就无法维持自身运行，更不用说支持下属城投公司的运作了。而城投公司的互为担保，结果也是导致风险的叠加。

所以，城投公司债务链条的维持，基本上是靠地方财政，而地方财政则依赖于土地市场。实际上，从2007-09年，房地产市场的震荡对城投公司的影响是很大的。漯河城建投，拥有土地一级开发职能，开发收入的80%归属公司。07年土地收入2.12亿元，08年就只有0.31亿元，2007年，土地出让收入占到了利润的63.24%，而过去三年中，来自政府补贴4.1亿元，土地出让收入3.35亿元，而其他收入来源包括供水和污水处理项目，这基本上不能给公司提供利润。

顺周期下的怪胎

如此看来，城投公司是一个只能经济顺周期，或者上升周期存在的怪胎。整个链条中最关键的就是土地，没有土地的持续增值和市场的繁荣，城投公司无以维系，债务也不可能偿还，而最终导致的结果就是地方财政背负更沉重的压力，直至实际上破产。

但是实际上，经济周期总是存在波动的，并且，城投公司这种土地市场始终繁荣的假想，还会遇到宏观调控反周期作用的影响，对于房地产市场的打压，可能使得即使处于经济景气中，土地市场也保持低迷。

另外一个风险因素是利率。目前城投公司利率基本上是在6.8%-7%多一点，这也意味着城投公司必须要有比较高的回报，才能保证还款，从项目回购来看，应该说政府承诺的投资回报还是比较高的但是你会发现钱怎么倒，都是政府在付出，政府承诺的回报高，就意味着地方政府借债成本更高，而大部分基建项目是没有可预期的稳定回报的。

另外还要考虑的是，借债期7-10年左右，一般都是跨经济周期的，而这也表示利率会在从低到高的区间里变动。在低谷时，为刺激经济发债，借贷成本相对来说比较低，而当进入加息周期时借贷，可能是另外一个概念。

浓缩一下，可以说是这样的一个周期：地方政府注资融资平台，主要是通过土地或房地产，以此做大规模，而在这个规模下，大规模发债，抵押的又是土地，还款来源是卖地。这样还不够，上级地方政府保证回购项目还款，但是很多地方政府的钱，又来自于卖地收入。

是土地撬动了整个地方平台的融资链条。而这里土地作为一种资产，其价值是不稳定的，是会随着经济周期而波动的。现在的土地价值，很可能是被高估的，这里面还有资产评估方面的问题。以高估的资产作抵押借贷，然后其手里的土地款已卖到更高价格来还贷，作为后方支持的地方政府也是一个心思。

最后，我们可以观察到的是地方政府的债务危机会不会爆发。对地方政府来说，土地是维持其融资模式的根本，土地价格必须稳定，而且持续升值。一旦土地资产缩水，整个债务链就断裂了。而且最终，所有融资平台的债务都会堆积到地方政府财政上。

而融资平台本身的债务，也不仅仅是发行的企业债，还可能包括中期票据，银行信贷等等，而看似只有30%左右的负债率，实际上因为资产高估等原因，可能实际上大大高于财务报表呈现的。

而对地方政府来说，融资平台还只是其中一块，地方还有其他债务，如通过信托产品发债，搞一些基础设施项目，如通过财政部代发的地方债，还有若干的隐形债务。当一块债务链条断裂时，地方政府如果不能腾挪填补一个窟窿，就会发现有更多的窟窿出现。因为各个融资平台也是在互相担保。

然而甚至这也是在理想状态下，假如，土地作价过程本来就虚增了，一块土地被抵押了很多次，甚至又卖掉了，整个财务的虚假和不透明，种种方式下，就更难以估计风险了。

晒晒美国政府的经济智囊团

2010-07-19T08:10:00.000-07:00

原文出处：经济观察网

张茉楠/文为应对大萧条以来最严重的金融危机，美国政府、财政部和美联储联手推出力度空前的金融救援和财政刺激计划。在危机发展的不同阶段，连续不断出台了一系列救市措施，从金融救援到实体解困，从应急式的“危机处理”到长期性的“结构调整”，其使用频率之高、政策范围之广、实施力度之强实属罕见，同时也形成了较为系统的危机应对机制，这对遏制经济深度下滑，提振美国经济起到了积极作用，而这背后不能不归功于奥巴马政府的四大智囊团。

第一大智囊团：国家经济委员会

国家经济委员会（National Economic Council）成立于1993年，其主要职能是就美国和全球经济政策向总统提供政策建议，在白宫政策发展办公室内办公，是总统行政办公室的一部分。

国家经济委员会由若干政府部门和机构的领导组成，其政策决断影响着国家的经济。国家经济委员会主任与其他官员一道负责协调和落实总统提出的经济政策目标。还有若干领域的政策专家组成的班子辅佐国家经济委员会主任，这些专家来自农业、商务、能源、金融市场、财政政策、医疗卫生、劳动和社会保障等领域。

国家经济委员会的主要代表人物是萨默斯。2008年11月24日，美国总统奥巴马提名萨默斯（Lawrence Summers）出任美国国家经济委员会主任，成为总统经济政策助理，是奥巴马政府经济刺激计划的主要设计者。萨默斯曾就读于麻省理工学院，获得经济学学士。后就读哈佛大学，并获得博士学位。萨默斯在1999年至2001年间担任第71任财政部长。此前，他担任过副财长和世界银行首席经济学家。

第二大智囊团：白宫经济顾问委员会

白宫经济顾问委员会（Council of Economic Advisers，简称CEA）是依据1946年就业法成立的机构。白宫经济顾问委员会主要是经济学家组成的智囊团，侧重宏观经济分析、研究和预测，以及经济政策建议。对总统和国会参众两院负责，并负责国内经济领域的公共关系。

CEA的主要职责是：1.及时收集当前经济发展和未来发展趋势情况，并提供权威性的信息；分析或解释经济发展形势，以判断这种发展或趋势是否干扰，或有可能干扰政府的经济政策；整理并向总统提交有关经济发展情况和未来发展趋势的研究。2.向总统提交国家经济政策建议，以促进企业的自由竞争、避免经济波动或减缓波动带来的影响，保持就业。3.开展这类研究并提供研究结果，当总统要求时，可在涉及联邦经济政策和立法方面提供报告和政策建议。4.评估联邦政府的各项活动和计划，评价其功过得失，并向总统提出有关建议。5.协助总统起草经济报告，并提出建议。

白宫经济顾问委员会的代表人物是克里斯蒂娜·罗默（Christina Romer），为现任CEA主任。在接受奥巴马总统任命前，她是国家经济研究局货币经济学项目联席主任、美国经济协会副会长等。罗默因对美国上世纪大萧条的成因及经济复苏以及对财政和货币政策在经济复苏中的作用的研究而著名。

第三大经济智囊团：经济复苏顾问委员会

为了应对当前的金融危机，加强国家经济竞争力，保持美国社会的繁荣，在总统制定和实施经济复苏计划时，向总统提供独立的、无党派倾向的信息分析和建议，2009年2月5日美国总统奥巴马发布了《关于成立经济复苏顾问委员会的命令》。这一为期两年（除非总统下令延长）的临时机构浮出水面，主要任务是帮助美国经济摆脱衰退并稳定金融市场，为总统和有关部门提供咨询、建议。

这一新成立的应急组织其主要职能是：第一，向全国各行各业征询有关经济运行、银行体系的金融情况、百姓福利等信息和建议，为总统决策或总统提出的其他问题提供信息和咨询。同时为其他与经济或金融市场相关的机构，或白宫国家经济委员会提供政策建议；第二，就政策制定、实施和评估情况直接向总统报告，以促进美国经济增长、建立稳定和安全的财政金融体系、创造就业，改善人民生活；第三，就经济和财政金融体系的运行、监管和健康发展提供分析和信息。

经济复苏顾问委员会的主要代表人物是保罗·沃尔克。他是知名的经济学家，在卡特和里根总统任内担任美国联邦储备局主席。据说，他被后继者格林斯潘誉为过去20年里美国经济活力之父，也深受诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨的景仰。

第四大经济智囊团：总统出口委员会

金融危机爆发后，以透支消费、信贷扩张和房地产市场繁荣为支点的美国经济增长模式难以为继。危机后的美国经济何去何从？这是奥巴马政府必须解答的难题。短期来看，奥巴马以刺激需求和清理金融机构不良资产作为重点，以求恢复市场信心，而长期看，“再工业化”将成为美国重塑竞争优势的重要战略。

联合国工发组织的统计数字显示，近10年来，全球制造业总量中，美国份额不低于1/5，但美国制造业占GDP比重却在逐年下降。过度依赖以金融业、房地产业为代表的虚拟经济，过度依赖负债消费，不仅使制造业竞争力严重削弱，也是肇发危机的根源。美国需要改变过去那种“债务推动型”增长模式，建立新的 “后危机时代经济增长模式”，即出口推动型增长和制造业增长，美国的这一立场变化，不仅表明经济政策发生转向，而且暗含着经济发展战略和全球对外政策的重大调整。

早在2009年1月，奥巴马在国情咨文中就把“出口倍增计划”的最终目标概括为，“确保21世纪仍然是美国的世纪”。根据奥巴马的出口战略蓝图，美国政府日前已成立了“出口促进内阁”和“总统出口委员会”，按其目标测算，美国出口将以年均15%的速度增长，5年后货物贸易和服务贸易总出口额将超过3 万亿美元，解决200万个就业岗位。其中货物出口额达到2.1万亿美元，将回归世界第一的位置。

为进一步推动美国出口，奥巴马同时宣布今年3月重新设立的“总统出口委员会”扩军，新增18名成员。该委员会堪称奥巴马的“出口智囊团”，由美国商界领袖、劳工代表、国会要员及政府高官组成，主要任务是就促进美国出口向奥巴马出谋划策。

可以说，奥巴马政府通过应对金融危机采取的一系列救市措施，构建了一套系统性的经济危机应对机制。比如，为解决日益严重的金融危机，美国政府精心挑选应对危机的有效工具，一方面将常规货币政策手段用到极致，最大限度发挥其作用；另一方面，美联储及时推出一系列非常规流动性管理工具，如面向存款机构的短期标售工具、面向一级交易商的短期证券借贷工具、面向存款机构及银行控股公司的资产支持商业票据和面向商业票据发行者的商业票据融资工具等。这些非常规措施，对于增加市场的流动性供给，扩大信贷规模，恢复市场信心起到了十分重要的作用。

在这个机制的框架内，美国政府充分调动各方力量，在遭遇经济危机重大事件的时刻，能够有序、快速、有效地做出反应，为推动美国经济尽快走出衰退发挥了重要作用，注重智囊团的作用的确帮了美国经济的大忙。

十年回首

2010-07-15T09:30:00.000-07:00

出处经济观察报

王志纲工作室（民间区域规划战略咨询）

王志纲/讲演过去的十年是西部突飞猛进的十年。中国人讲“温故知新”，我们今天站在这样一个时间节点上，回顾西部大开发的十年发展历程，搞清楚这个改变了西部乃至整个中国发展格局的战略是怎么来的，未来往什么方向去，非常重要。

回顾西部大开发战略，第一个重要人物是邓小平。上世纪80年代，他针对差异发展与共同富裕这个突出的矛盾提出“两个大局”战略，站在全局的高度做出辩证的说明。他指出：“沿海地区要加快对外开放，使这个拥有两亿人口的广大地带较快地先发展起来，从而带动内地更好地发展，这是一个事关大局的问题。内地要顾全这个大局。反过来，发展到一定的时候，又要求沿海拿出更多力量来帮助内地发展，这也是个大局。那时沿海也要服从这个大局。”上世纪90年代初，他以九十多岁的高龄南巡的时候，明确指出，“什么时候突出地解决这个问题，在什么基础上提出和解决这个问题，要研究。可以设想，在本世纪末达到小康水平的时候，就要突出地提出和解决这个问题。”

接下来是以江泽民为核心的第三代领导集体。曾培炎最近出了本书《西部大开发决策回顾》，他回顾了江泽民等领导人如何提出西部大开发的战略思想，并且明确方针、制定政策一直到付诸实施的全过程。他表达了这样一个观点：西部大开发早十年不行，中国的国力和经济发展还不具备这个实力；再晚十年则延误时机，问题后果非常严重，所以他认为1999年、2000年提出这个战略是正当其时。

我同意这个观点。西部大开发从战略构想到政策制定，最后变成全面的战略有一个过程。推动这个过程至少有三个很重要的因素：第一个是和当时的自然灾害有关，1998年发大水，朱基考察的时候发现灾难是出在长江中下游，但根源却在长江中上游，原因是水土流失，破坏了生态环境。所以后来启动了 “退耕还林、退耕还草”等一系列的环境、生态保护措施。但是保护环境不能不让西部去发展，所以要创造新的机会。

第二个很重要的原因是东南亚金融危机，当时中国面临的最大的问题是出口这个经济发动机慢下来了。启动内需的问题、投资拉动的问题提出来了，采取了一些新凯恩斯主义的政策。西部人均收入与东部有很大的差距，基础设施条件也不好，正好通过大开发这种方式既缩短与沿海的差距，又可以刺激经济发展。

第三个因素就是以江泽民为核心的第三代领导集体审时度势，认识到是解决这个问题的时候了，并就这个问题形成了共识。所以说天时、地利、人和使西部大开发有一种必然的力量，一种牵一发而动全身的力量。

方向确定了，接下来具体怎么做呢？这里面有几个步骤：

第一是用转移支付的方式完成一些生态环境的保护工作，通过财力的支持保护西部的生态屏障。

第二是实现西部资源的开发，西电东输、西气东输。这个意义非常重大。东部电力缺口很大，西部的水电资源很丰富。很多北方城市原来烧蜂窝煤，现在用天然气了，这都跟西电东输、西气东输有很大的关系。

第三是提升交通设施的整体水平，我的工作使我每年在全中国各地跑，对整个西部交通的改善深有体会。20年前我去瑞士参加达沃斯论坛的时候，当时感慨瑞士立体交通和平面交通非常发达，而那时中国西部的交通还十分落后，像“十八盘”这样的地方，直线距离很近的路却要走上一整天。现在去西部，到云南、四川，特别是重庆，会发现交通体系建设得非常好。

第四是发展旅游产业，由于交通的改善，使西部具有了很好的通达性，一下子把沿海的购买力和西部的风光资源打通了，据不完全统计，西部每年休闲旅游收入五六千亿，像云南、贵州、广西、新疆等省份基本上通过旅游休闲产业找到了一个发展的突破口。

第五是城市化，西部地区的城市化率十年间提高了十几个百分点。最典型的是西部三大核心城市——重庆、成都和西安，取得了飞速的发展。城市化成为推动西部发展的一个核心力量。

通过种种措施，不但缩小了西部地区和沿海城市的差距，很多人觉得其实西部不少地方比东部更加宜居。

我们讲发展的时候，不能不考虑GDP，但是GDP并不能完全反映人们的生活质量。丽江的人均GDP只有2000美元，北京超过10000美元，但是问北京的人和丽江的人谁住得舒服？肯定是丽江。GDP不能反映这个城市的环境、生态、文化、幸福指数、政府服务、社会服务等问题。于是就形成一个很有趣的回流现象：很多人觉得北京、上海、广州空间有限，压力太大，就到了西安、成都，还有很多人为了舒适的生活到大理、丽江去居住，因为那里休闲宜居。所以他们回到了西部。

西部不少城市除了宜居，宜休闲以外还“宜业”，因为改革开放前期的时候中国在拼命发展制造业，要做世界工厂，市场在海外，这时候因为成本的原因工厂只能设在沿海。但是现在中国经济要升级换代，要从“中国制造”到“中国创造”，要发展现代服务业，文化创意产业，对于地域的要求没有那么明显。信息技术的发展使我们无论在成都还是在北京工作没有那么大区别，舒适的城市自然会吸引更多的人群。很多人做网上生意，做文化产业，发掘西部的文化旅游资源，比如云南、四川的旅游、民族歌舞等等，逐渐就做起来了。而且下一步最大的市场在中国，内地更有潜力。

回顾这十年西部大开发的过程中我还有一个最大的感触，就是西部对于战略的渴求要强烈得多。我们在东部中部也做了很多事，包括建立环渤海经济圈、东北亚振兴计划，还有中部崛起，但没有西部大开发如此气魄宏大，如此激动人心，给我们这样的民间战略机构提供了一个大展拳脚的空间。

我想西部可能还是因为条件限制，所以逼着人去思考怎么发展。不像沿海地区，摸着石头过河，走一步看一步习惯了，你让他去想十年以后的事，他们没有兴趣。西部就不一样，他们思路开阔得多，他们需要战略，需要后发制人的东西。

最典型的例子就是成都。沿海地区的城市化程度要高得多，但是从城市定位到城市营销，尤其是城乡一体化方面，成都给全中国提供了一个样板。从城乡统筹示范区到现在的世界现代田园城市，全国的官员全跑到西部取经，跑到成都去学习。

所以说西部大开发，其实西部不是被动接受东部辐射，它自有发展的独到之处。西部有着广阔的天地，有着深厚的文化积累。就像盖房子一样，过去的十年是在打地基，做框架；框架做好了要装修，未来的十年就是在做装修，这个时候西部的文化潜力将会发挥出来。这些年不少有影响力的文化产业和文化产品都是在西部产生的，像云南印象，云南的声响，或者山西的立秋、一把酸枣，还有西安的曲江大唐芙蓉园等。西部大开发的下一个十年一定是东西互动，山呼海应，开拓出一片更精彩的天地。

成渝两地同时启动户籍制度改革

2010-07-15T07:15:00.000-07:00

http://www.eeo.com.cn/Politics/by_region/2010/07/15/175589.shtml
经济观察网记者张晓晖 7月12日，重庆市政府召开第75次常务会议，审议并原则通过了《重庆市统筹城乡户籍制度改革意见》、《重庆市户籍制度改革配套方案》。

无独有偶，同作为全国统筹城乡综合配套改革试验区的成都也开始了户籍改革的试验。

7月13日，四川省政府网站发布了有关户籍改革的消息——四川省将由省公安厅牵头，制定下发《四川省统筹城乡协调发展推进户籍制度改革的的实施意见》，出台户籍制度改革相关配套设施。

这意味着国内呼声已久的户籍制度改革终于在重庆和四川拉开序幕。

由于重庆和成都户籍改革的相关方案仍需上报，因此至截稿时经济观察网记者并没有获得完整的方案内容。

重庆的户籍改革旨在解决进城务工农民问题，以及区县、近郊农民城镇化。重庆市长黄奇帆向公众表示，根据规划，重庆市户籍改革将分两个阶段推进，到 2020年，将实现1000万农村人群转户目标。

第一阶段到2012年，先集中解决以下人群约300万人转户：一是在城市工作10年以上，有较为稳定的收入和住房的农民工，这部分人群大概有120 万；二是失地农转非人员；三是征地中，城中村的50万农村居民；四是在市内就读的农村籍大中专学生等。

第二阶段是以后每年有序转化50万农村人口，到2020年力争户籍人口城镇化率达到60%。

另据当地媒体报道，重庆这次户籍改革的另外一个重要目的就是解决重庆城市用地的困境。目前，重庆可用建设用地仅9000多平方公里，基本已用完。今后几年，重庆的社会基础设施用地、工业用地、城市人口增加建设用地等至少需要新增2000多平方公里的土地。

四川省的户籍制度改革略有不同，暂时没有提及土地问题。

四川省今年将建立“以居住地登记户口”的管理制度，以合法固定住所或稳定生活来源为进城落户的基本条件。

据四川省发改委人士透露，四川省的户籍制度改革思路包括：建立以居住地登记户口的管理制度，以合法固定住所和稳定职业为基本落户条件；促进符合条件的农业转移人口在城镇落户，并享有与本地城镇居民同等的权益。

户籍制度改革是成渝作为统筹城乡改革试验区的一项重要改革措施。

以目前成渝两地启动户籍制度改革观察，中国延续了60年的户籍沉疴，可能在成渝特区率先破局。

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博主评论：
“另据当地媒体报道，重庆这次户籍改革的另外一个重要目的就是解决重庆城市用地的困境。”

文中的这句话似乎在说，给了农民城市户口，就可以顺理成章地拿回他们的土地。这可能是目前唯一的农民从农村、农地的“退出机制”。

农村房产危机

2010-05-08T18:55:00.000-07:00

http://www.eeo.com.cn/industry/real_estate/2009/05/31/138875.shtml
经济观察报记者胡芳洁　5月25日，北京市通州区北大化村的碧水蓝天小区大门紧闭，居民们一律从侧门出入。 5月中旬，镇政府在小区内贴出通告，称小区的房屋属于违章建筑需要拆除。

小区中的平静中隐藏着逐渐升温的矛盾。

碧水蓝天小区的房子是开发商以50年租期的方式 “租”给买房人的，最早一批“租约”签订于数年前。

小产权的隐患在“租房者”担心和侥幸的心理斗争中，成为现实。其实，鸡飞蛋打的威胁一直都在，并且随时可能发生。

侥幸与困惑

“这不是第一次说这里是违章建筑。”刘刚（化名）说。2008年上半年，刘刚一次性付款约14万元，租下一套75平方米的房子，租期50 年。子女都已成家，刘刚打算买下这套房子和老伴安度晚年。

刘刚介绍，早在2008年5月份，小区的围墙上就被写上“拆”字；6月份，北大化村下发了一个通知，说该社区属于违章建筑；紧接着7月份，该村所属的张家湾镇政府发布通告，劝大家不要购买以免上当受骗。

“2008年6月份，我的房子还没装修，我就过来住了十多天。”刘刚说，6月份关于“违章建筑”的通知让他很担心，不清楚事态会如何发展，就住在毛坯房里静观其变。结果，什么都没有发生，随着时间的推移，房子也被“租”给更多的人。

可见，政府部门对这一“违章建筑”的关注，至少在一年多前就开始了。但是，除了发布通告外，并没有采取有效措施解决这一问题。唯一一次实施强行拆除，发生在去年上半年。“把第五排最边上一间房子的一角，弄掉了一块。”附近一家餐厅的老板告诉记者，一名城管在该餐厅吃饭的时候，表示实施强拆的人中就有自己，并劝该餐厅老板，这里的房子不能买。

这次行动，远远算不上真正的强制拆除，表演性威胁的意味更重。拆掉的那一角很快就被补上，房屋继续“出租”。在知道这一纠纷以后，上述餐厅老板依然成为了这里的业主。

即使是“租赁”之前对该项目纠纷并不知情的人也应该清楚，在任何一个农村，集体用地上所建的房产对外出售或长期出租，并不是站得住脚的做法。

现在这些业主们共同的困惑在于，既然是违章建筑，而且政府也早已知情，为什么早先没有采取措施，而是等到房子已经到购房者手里以后？

利益

据了解，该项目所在土地属于北大化村，几经转手。

与北京辖区内农村诸多对外开发性项目不同，该村集体组织并没有与开发商站在同一条战线上。

一位村民表示，村里跟开发商矛盾不小。据了解，该村村委会曾表示，这块土地几经转租，目前开发碧水蓝天小区的开发商沃尔斯堡(北京)投资顾问有限公司，已经不是最初与村委会接触的租赁方，这家公司村里并不知道。

北大化村村委会一名工作人员表示，对于目前房屋面临强制拆除的问题，“村里不知道这事。”不过这名工作人员强调，“这里的房子最好不要买。”

目前可以明确的一点是，该项目开发商是从其他承租者手中租下该地块，而不是与该村村集体直接签订的租赁合同。

“现在开发商正在想办法解决。”一名接近开发商的人士对记者表示，目前还没有任何进展方面的消息。该项目面临强制拆除，“是因为某些人没有得到好处。”该人士表示，在集体土地上开发项目，一定要获得一个“说了算”的人物的许可，这家开发商拿这块地的时候，也是找了“说了算”的人，但是现在可能因职位调换等原因，开发商失去了庇护，才导致面临强拆的局面。

尽管都属于不合法的范畴，小产权房、农业生态园里的住宅、别墅都已经大量存在，这些项目背后，可能都隐藏着一个“说了算”的人。问题在于，个人权利的不稳定性给这些无法寻求法律庇护的居住者带来了隐忧。

碧水蓝天项目紧靠着张家湾镇通往北京主城区的主干道，旁边就是大片的农田，小区的大门和值班室非常简陋，完全看不出这里是一个新兴的社区。整个社区目前建成7栋楼，其中5栋都是2层结构，最高的一栋是4层，整个体量约三四百户，其中大量的房屋还没有入住。

这与几公里以外的小产权社区太玉园有天壤之别。据了解，这个号称北京最大的小产权房社区，建筑面积230万平方米，有住户七八千户，这两年不少空着的底商也渐渐满了，其中不乏中国移动这样的品牌商家。

“这需要政府从管理上到位。”对于碧水蓝天事件，中国人民大学土地管理系主任叶剑平表示。

“现在大家有个共识，当初花多少钱买的，能退给我们就行了。”户主刘刚说。他们现在联系不上开发商，唯一的证据是当初租房时签订的《北京市公有住宅租赁合同》的小本。

小产权房业主们，等着交钱吧

2010-05-08T18:51:00.001-07:00

http://www.eeo.com.cn/observer/shelun/2010/05/06/169428.shtml

经济观察网杨红旭/文声名赫赫的小产权房，最近又传“清剿”动作。国土部通报了北京怀柔区违规建小产权的违法案件，并表态，对尚未销售和07年12月30日以后新建续建的房屋予以拆除；对07年12月30日前销售的已建成房屋，待全国小产权房处理政策出台后一并处理。目前14个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组，正研究制定政策方案。

由此看来，争论已久，久议未决的小产权问题，正在纳入实质性的解决日程。小产权房可以说是中国的特有现象，我国在城市地区实行土地国有制，在农村地区实行土地集体所有制，而随着近些年城市化进程的快速推进，许多农村地区被城市所围裹，而土地性质的转换却没那么顺利。另外，由于房价持续高涨，部分城市居民被迫去郊区购房，从而为集体用地上建造的小产权房创造了旺盛的市场需求。

按照我国现有的法律，集体用地上建造的住宅，不允许向本集体以外的居民出售，尤其禁止卖给城里人；如果是非建设用地，则错上加错。小产权房主要分布在城中村和郊区，相比而言，城中村更难治理，在市区好地段大量违规开发，既冲击了商品房市场秩序，又使国家流失了巨额税费，关键是宝贵城市土地资源无法得到优化配置。

那么，全国有多少小产权房。根据2007年统计数据，全国村镇房屋建筑面积为330亿平方米，其中住宅270亿平方米左右。而通过带房入城、旧城改造、合村并镇、新农村建设、城镇居民的依法建造、村集体直接开发、合作开发等多种途径和形式，小产权房已达到330亿平方米总量的20%以上。按2008 年全国房屋竣工面积5.9亿平方米计算，小产权房存量面积相当于11年的商品房竣工量。据有关数据，北京小产权房大概占整个本地市场的18%左右，西安占到25%到30%，最为严重的深圳则高达近一半。

小产权房的大量存在，极大的扰乱了正常的商品住宅市场秩序。一方面，让那些有胆量的购房人，以远远低于合法商品住宅的价格获得资源，虽然他们中的多数属于中低收入群体，但不能以这种方式扯平贫富差距。另一方面，部分农村集体经济组织和开发商从中获得暴利，这就造成了近郊农村集体组织与远郊及中西部广大农村地区集体组织的巨大不公平，更有甚者在大城市的城中村和近郊，催生出一批不劳而获的农民富翁。

众所周知，小产权房的存在属于违法行为，而近几年来政府监管部门亦不厌其烦的一再表态：这是违法的、禁止的。奈何法不责众，人情大于法制，致使近几年小产权的整治举步维艰。中国城乡二元制经济和社会，导致很多事都区分为城市和农村，可房地产业的发展大趋势，必然是城乡一体化，在真正能够做到这一点之前，出现小产权房这样的乱相也不奇怪。而一旦涉及到村集体这样的农村最基层，则很多事都没法按法律办。

所以，要想真正治理好小产权房难题，还须从根治起，必须尽快解决现存的土地市场城乡二元制问题。党的十七届三中全会，明确提出要改革和完善农村土地制度，其中提到“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”从社会公平的角度讲，是该让农民从集体所有的农村建设用地上面，通合法合规、市场化的开发方式，获得合理的收益。

土地制度，不仅深度影响房地产业的发展形态，而且涉及百姓利益，这项变革矛盾和阻力重重。不过值得关注的是，近期各地也在加大农村集体建设用地利用的改革力度。比如，2009年8月上海出台的《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》，明确鼓励农村集体经济组织利用集体建设用地建设市场化租赁房。北京根据“国十条”精神出台的细则中提出，鼓励集体经济组织依照规划、利用存量建设用地发展公共租赁住房。

堵不如疏。既然短时间之间难以形成统一的城乡建设用地市场，无法实现任由城市居住购买农村房屋，那么不妨鼓励有条件的村集体根据市场需求建设租赁房，在不改变产权的前提下，让土地价值显性化，提高农民收入，缩小郊区民众与市区百姓的收入差距。

至于14个部委小产权房整治处理领导小组将要出台的政策，笔者认为主导思路是让小产权房的买卖双方补交土地款和相关税费，从而在法律上认可这些房屋。而对于少数性质比较恶劣的，比如违法占有耕地建成的小产权房，则极有可能施以严厉的处罚措施。总之，对于绝大多数的小产权房业主而言，不必惊惶，就等着交钱吧。至于时间，不会超过2020年。

作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长